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        淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化措施

        2019-07-05 18:43:32趙連宇
        智富時代 2019年5期
        關(guān)鍵詞:財務(wù)管理

        趙連宇

        【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、回收周期長等特點,這些特點在新形勢下對房地產(chǎn)的財務(wù)管理環(huán)節(jié)提出了更為嚴格的要求。但在當(dāng)前,我國房地產(chǎn)財務(wù)管理還存在部分不足,對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。因此,本文通過簡要分析當(dāng)前新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理存在的問題,探索加強財務(wù)管理優(yōu)化機制的有效措施,促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè);財務(wù)管理;優(yōu)化運行

        房地產(chǎn)建筑工程的繁榮標志著我國國民水平的提高,房地產(chǎn)業(yè)因牽涉的資金規(guī)模較大、投資周期長、資金回籠慢,所以給企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來了很大的困難,對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有比較高的要求。目前,我國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成一套健全的運行體系,傳統(tǒng)的財務(wù)管理機制已不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式。為保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理運作機制勢在必行。

        1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理運作機制現(xiàn)狀分析

        1.1房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理和籌集方面面臨困難

        1.1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

        中央政府對房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴格,地方政府對房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項規(guī)費和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求,給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險。同時隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格,同時伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?;康禺a(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險。

        1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

        2016年以來,人民銀行、銀監(jiān)會等各個監(jiān)管機構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資,公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺、銀行理財辦法出臺、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴、金融機構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道,客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大、財務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

        1.2房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制缺乏系統(tǒng)性

        當(dāng)前,為了在激烈的市場競爭中占領(lǐng)先機,房地產(chǎn)企業(yè)必須看到良好的財務(wù)管理工作能夠在一定程度上幫助企業(yè)提高自身的決策、計劃、行動能力,做好自身的財務(wù)管理工作有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體實力。但在這一過程中,企業(yè)的各個部門之間需要相互配合,相互支持,為企業(yè)財務(wù)管理的發(fā)展提供強有力的堅實后盾。但在當(dāng)前的實際情況下,我國房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制系統(tǒng)性較差,各個部門之間沒能實現(xiàn)相互配合與協(xié)助。甚至在預(yù)算體系中,各部門之間所采用的標準還存在偏差,沒能按照一個標準的標準行事,使得房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中所使用到的財務(wù)信息缺乏真實性與有效性,在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化運行,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

        1.3房地產(chǎn)管理人員重視度不足

        房地產(chǎn)企業(yè)部分高層領(lǐng)導(dǎo)仍習(xí)慣性的將工作重點放在房地產(chǎn)建設(shè)項目中,沒能意識到財務(wù)管理對于企業(yè)長遠發(fā)展的重要性。因此,部分領(lǐng)導(dǎo)在對企業(yè)的財務(wù)管理進行戰(zhàn)略規(guī)劃與實施監(jiān)控時,往往出現(xiàn)管理不到位的現(xiàn)象。

        1.4房地產(chǎn)成本管理不夠完善

        在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)管理中,各個環(huán)節(jié)會涉及到大量的資金流動,一絲細微的差別便會對企業(yè)支出造成巨大的差異。近幾年,隨著國家對經(jīng)濟宏觀調(diào)控力度的增強,對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量提出了更高的要求。部分企業(yè)原有的粗放式管理模式已不能適應(yīng)時代發(fā)展的需求,直接對企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)運轉(zhuǎn)產(chǎn)生了影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中,由于企業(yè)習(xí)慣性的將工作精力集中于項目的具體開展中,沒能對工程開展前的投資管理與工程造價進行詳細的規(guī)劃,使得房地產(chǎn)企業(yè)在建筑的工程成本中存在成本管理相互脫節(jié)的現(xiàn)象,直接影響到房地產(chǎn)成本管理的工作進程。

        2.財務(wù)管理運作機制優(yōu)化的策略

        2.1提高房地產(chǎn)財務(wù)管理思想

        在新形勢下,優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理的一個重要舉措就是提高房地產(chǎn)財務(wù)管理思想,使他們在思想上意識到企業(yè)財務(wù)管理工作的重要性,進而在實際的工作中,努力完善自己的財務(wù)管理能力。傳統(tǒng)的粗放化管理模式需要進行改革、優(yōu)化。成本管理要完善并貫徹在招標直至竣工驗收的全過程。以精細化和全面化成本管理的重要指標,實現(xiàn)成本管理的可控性。

        2.2強化財務(wù)成本管理職責(zé)

        房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者,不僅要對項目的技術(shù)經(jīng)濟指標等整體情況有所了解,還要根據(jù)開發(fā)項目的開發(fā)進展情況,利用財務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé),通過控制手段實現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面,發(fā)揮財務(wù)對資金流向的把控作用,建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系,避免稅務(wù)風(fēng)險、降低財務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出,為企業(yè)發(fā)展的形成強大的支撐。

        2.3優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理的各個細節(jié)

        當(dāng)前,房地產(chǎn)財務(wù)管理所涉及到的環(huán)節(jié)較多,因此從各個管理細節(jié)出發(fā),對優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理具有重大意義。首先,財務(wù)管理人員要對房地產(chǎn)工程項目的施工進度做到最優(yōu)安排。財務(wù)管理人員在進行工作前,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的實際情況對工程周期等做出科學(xué)規(guī)劃與安排,保障工程項目能夠安全運行。此外,對于工程項目中的一些不良影響因素,財務(wù)管理人員也要及時發(fā)現(xiàn),并對其中存在的問題進行深入研究,找到最佳的解決方式,盡量減少工程資金的投入,有利于在一定范圍內(nèi)避免資金因不流動而產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險。其次,財務(wù)管理人員要協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)管理者健全企業(yè)的資金管理制度。財務(wù)部門作為企業(yè)經(jīng)濟命脈的掌握者,在房地產(chǎn)企業(yè)管理中扮演了至關(guān)重要的角色。此外,財務(wù)管理部門為了進一步保障企業(yè)工程項目的順利開展,可以制定一個與工程配套的資金使用表,隨時記錄工程項目中的資金使用情況,保障工程項目的正常運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運轉(zhuǎn)中,部分的負債可以在一定程度上給企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益,但在背后也潛藏著巨大的財務(wù)風(fēng)險。

        2.4實施房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理

        在預(yù)算的執(zhí)行過程中,一定要遵循全面預(yù)算管理的原則,企業(yè)需要完善整個預(yù)算管理機制和管理體系。房地產(chǎn)作為一個復(fù)雜的行業(yè),應(yīng)該對企業(yè)發(fā)展項目的成本和收益進行充分的調(diào)研。在其整個流程中,嚴格控制好成本的預(yù)算和消耗支出,同時,了解并發(fā)展完善的預(yù)算管理制度,根據(jù)實際情況的數(shù)據(jù)分析,不斷地調(diào)整和完善全面預(yù)算執(zhí)行標準,依據(jù)分析的狀況來對各部門進行合理的匯總、審核,建立科學(xué)的考核制度,并將預(yù)算過程中遇到的問題進行整理和剖析,落實好相應(yīng)的項目負責(zé)人。同時,也應(yīng)該加強房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境預(yù)防管理。外部因素是動態(tài)的,經(jīng)常隨著市場波動而發(fā)生較大的變化,因此在制定預(yù)算規(guī)劃時,應(yīng)該適當(dāng)?shù)貙ν獠恳蛩匾鸬娘L(fēng)險保持警惕。將外部和內(nèi)部的雙重因素全部考慮在預(yù)算的范圍內(nèi),將其中的關(guān)系和作用進行研究,制定出實際可操作的全面預(yù)算管理制度,能更有效地規(guī)避企業(yè)所遇到的風(fēng)險,使房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)的波動過程中,時刻處于不敗之地。

        3.結(jié)束語

        在房地產(chǎn)企業(yè)的運轉(zhuǎn)中,財務(wù)管理工作至關(guān)重要,作為一個綜合性的系統(tǒng)工程,它需要企業(yè)內(nèi)部各個單位之間的緊密配合。但在當(dāng)前的新形勢下,我國大部分房地產(chǎn)財務(wù)管理工作存在部分問題。因此采取有效措施,包括提高房地產(chǎn)財務(wù)管理思想、優(yōu)化房地產(chǎn)財務(wù)管理的各個細節(jié)、實施房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理等措施顯得至關(guān)重要。通過這種方式,進一步優(yōu)化當(dāng)先的財務(wù)管理運行機制,為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下參與激烈的市場競爭增添動力。

        【參考文獻】

        [1]李莉.房地產(chǎn)財務(wù)管理運行機制及優(yōu)化相關(guān)問題探討[J].中國集體經(jīng)濟,2014,19:142-143.

        [2]姚澤霞,劉一蒙.新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機制思考[J].今日財富,2017(24).

        [3]王春雷.新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理優(yōu)化運作機制思考[J].當(dāng)代經(jīng)濟,2016(5).

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