苗凱

摘 要：近幾年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展突飛猛進(jìn)，在房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，個人住房消費(fèi)市場發(fā)展迅速非?；钴S。隨著我國社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化水平的快速提高 ，個人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。商業(yè)銀行在不斷變革和開拓新業(yè)務(wù)的情況下，順應(yīng)這種社會需求，逐步開展了抵押貸款業(yè)務(wù)逐步開展。盡管中國抵押貸款領(lǐng)域的業(yè)務(wù)發(fā)展顯著，但其發(fā)展并不理想，而且在發(fā)展過程中仍有信譽(yù)、抵押等一系列的風(fēng)險(xiǎn)問題，同時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)的防范措施也不是很完善。能否認(rèn)清并有效化解這些風(fēng)險(xiǎn)，將在很大程度上影響個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)健康和快速發(fā)展，因此加強(qiáng)對我國個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理不容忽視。本文首先了我國個人住房抵押貸款概念及主要特征從入手，對我國個人住房抵押貸款的主要三種形式和發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了介紹，再通過對我國個人住房抵押貸款主要存在的風(fēng)險(xiǎn)問題的分析，如借款人、抵押物方面的風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部操作存在的問題、房地產(chǎn)市場變化引發(fā)市場風(fēng)險(xiǎn)，最后針對這些風(fēng)險(xiǎn)提出了具體的防范對策。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)管理 防范對策

一、個人住房抵押貸款的概念及特征

（一）個人住房抵押貸款的概念。個人住房抵押貸款一般也稱個人住房按揭貸款，是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種借貸關(guān)系。借款人在沒有能力一次性付清全款的情況下，為了購買商業(yè)性住房，將所購房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物，并請求第三方為其提供擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請用于個人的人民幣擔(dān)保貸款，并承諾以固定的形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)利取消借款人對抵押住房的贖回權(quán)，并將抵押物進(jìn)行處置，來保證資金安全，從中獲得補(bǔ)償。個人住房抵押貸款用于購買自用住房，借款人將所購房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押物向銀行申請貸款后，所購房屋的產(chǎn)權(quán)在抵押期間會喪失流動性，不能進(jìn)行交易。本篇文據(jù)中國人民銀行個人財(cái)產(chǎn)管理辦法，中國目前的住房抵押貸款或個人住房商業(yè)抵押貸款政策，最長期可達(dá)30年章中提到的住房抵押貸款或住房貸款就是指的是個人抵押貸款。

（二）個人住房抵押貸款的特征。

1.貸款金額大期限長。個人住房貸款以住房為擔(dān)保，與其他貸款擔(dān)保物相比，住房是有價(jià)值較高的持續(xù)時(shí)間長、保值能力，個人住房貸款余額遠(yuǎn)高于其他個人消費(fèi)貸款余額。與其他私人消費(fèi)貸款相比，市場需求以及信貸和個人貸款的數(shù)量都更大，絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式。據(jù)《中國人民銀行個人財(cái)產(chǎn)管理辦法》規(guī)定，中國目前的住房抵押貸款或個人住房商業(yè)抵押貸款政策，最長期可達(dá)30年，因此個人住房貸款多數(shù)為中長期貸款。

2.風(fēng)險(xiǎn)性。在所有的借款人中，中低收入家庭作為個人住房抵押貸款的主要發(fā)放對象，雖然銀行對其償債能力有所預(yù)判，并且有房屋作為抵押物，但仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)不僅僅來自借款人，還來自房屋本身、房地產(chǎn)市場、銀行操作及不良處置等。一筆個人住房抵押貸款從受理變開始產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，隨著貸款的發(fā)放，直至還清，還款時(shí)間跨度長，影響因素多，從而帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于個人住房抵押貸款時(shí)間長，貸款風(fēng)險(xiǎn)具有滯后性。

二、個人住房抵押貸款三種主要形式

（一）個人商業(yè)性住房抵押貸款。個人商業(yè)性住房抵押貸款是指借款人以所購住房為抵押擔(dān)保物，向金融機(jī)構(gòu)申請的貸款，然后以所貸的款額作為購房款付給住房銷售商按月向金融機(jī)構(gòu)支付年度貨幣報(bào)酬（包括利息）。該貸款是自營貸款，不存在不動產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)的情況下，貸款形成風(fēng)險(xiǎn)由金融機(jī)構(gòu)自己承擔(dān)，貸款利率、期限由金融機(jī)構(gòu)和借款人自己協(xié)商，不享受政府的優(yōu)惠待遇。

（二）個人公積金住房抵押貸款。個人公積金住房抵押貸款是政策性的住房公積金所發(fā)的貸款，即住房準(zhǔn)備基金的資金，由城市住房準(zhǔn)備基金管理中心委托的一個信托銀行償還，按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，向基金管理中心申請的貸款以其擁有的住房抵押，并由具有擔(dān)保能力的法人擔(dān)保。為個人消費(fèi)者購買、建設(shè)、裝修住房、長期低利息特別貸款。貸款由城市住房公積金管理中心裁決，貸款金額、期限、利率等也確定為城市住房公積金管理中心，承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。這個貸款由資金管理中心委托銀行發(fā)行。受托銀行辦理貸款手續(xù)，銀行本身沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國法律，個人公積金抵押貸款的期限不得超過借款人發(fā)放貸款之日至法定退休年齡的期限，以及期限最多可達(dá)五年。

三、我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國個人住房抵押貸款的發(fā)展?fàn)顩r。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)貸款和以商品房為投向的個人貸款均呈現(xiàn)快速增長，但這也使得我國個人住房貸款不良率明顯提高。目前，住房抵押貸款已經(jīng)成為了中國住房信貸市場上支持個人購房最重要的信貸資金供應(yīng)形式。在過去的十幾年中，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪瘋狂的發(fā)展階段，商品房銷售面積大幅度增長，因此個人住房抵押貸款額度不斷增加，根據(jù)中國人民銀行的資料，商業(yè)住房抵押貸款銀行的貸款余額從1998年的426億元增加到2010年的426多億元。在短短的十年中，個人住房貸款增長了100倍以上，到2018年底，個人住房貸款余額達(dá)到25.75萬億美元。個人住房抵押貸款在消費(fèi)貸款中占有重要地位。

（二）我國個人住房抵押貸款快速發(fā)展的原因。個人抵押貸款迅速增長的一個直接原因是我國房地產(chǎn)市場繁榮和國家信貸政策在過去幾年中的支持，二是房價(jià)的持續(xù)上漲。在過去的十幾年中，我國房地產(chǎn)商品房平均銷售價(jià)格一直在不斷上漲。如圖2所示，從商品房的銷售價(jià)格來看，2005年我國已售商品房的平均銷售價(jià)格較低，每平方米僅為3242元，此后房價(jià)不斷上漲、-路飄升，至2018年我國己售商品房的平均銷售價(jià)格大約是2005年的3倍，每平方米已增至化37元，尤其是在部分城市，房價(jià)已高達(dá)每平方米數(shù)萬元，并已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通居民的購買水平。商業(yè)住房的平均售價(jià)持續(xù)上漲，使許多家庭無法支付高昂的住房價(jià)格，導(dǎo)致個人住房抵押貸款的迅速發(fā)展，以及與個人住房抵押貸款有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)增加。

四、個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）借款人信用方面。信用風(fēng)險(xiǎn)是個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中最常見、最直接的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)，也稱為違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人無法向商業(yè)銀行償還抵押貸款利息和抵押貸款利息的經(jīng)濟(jì)損失。這是商業(yè)銀行在執(zhí)行個人住房抵押貸款時(shí)最大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。合理的違約風(fēng)險(xiǎn)系指借款人的主觀看法，即不繼續(xù)償付可能會因違約行為的發(fā)生而獲得很大的收益。個人住房抵押貸款與不動產(chǎn)市場密切相關(guān)，易受不動產(chǎn)價(jià)格波動引起的違約風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款降低或利率上升，繼續(xù)支付的費(fèi)用超過拒付的收益，借款人可能會以合理的方式違反合同。商業(yè)銀行很難從抵押拍賣所得中收回全部未償貸款，這可能會嚴(yán)重?fù)p害商業(yè)銀行的利益。

被迫違約的風(fēng)險(xiǎn)是指借款人的被動行為，即借款人的個人經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困難，或者突發(fā)事件發(fā)生的情況下，會影響其償還能力，無法正常償還給銀行。這種風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與當(dāng)時(shí)的預(yù)想脫節(jié)，違反了借款合同的約定而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，其原因是借款人將來的實(shí)際收款人不穩(wěn)定，借款人被迫違約，對商業(yè)銀行造成了直接不費(fèi)吹灰之力的經(jīng)濟(jì)損失。

2.借款人提前還款。所謂提前還款，是指借款人不遵從合同規(guī)定的期限和限額而提前還清楚一部分或全部貸款自主違約的行為。市場利率低于合同利率的情況下，有可能發(fā)生提前還貸的行為。如果借款人提前還款，另一方面商業(yè)銀行則使原合同利息所造成的利息收入損失。另一方面，商業(yè)銀行將損失尋找合適的投資渠道償還資金。

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