侯文麗 尹潤(rùn)秋

摘要：科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究是控制投資風(fēng)險(xiǎn)、保證適度發(fā)展的關(guān)鍵。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，分析安吉縣附近的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求，以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)能力，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；從項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃布局角度，用綜合分析的方法來(lái)評(píng)價(jià)和選擇項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃。

關(guān)鍵詞：可行性研究；SWOT；投資決策

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）05-0141-02

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)商越來(lái)越意識(shí)到可行性研究的重要性，為了降低損失，避免風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目的成功運(yùn)行，可行性研究已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中最重要的環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定因素多等特點(diǎn)，其成功取決于決策的正確性。 經(jīng)科學(xué)分析和預(yù)測(cè)結(jié)論的項(xiàng)目可行性研究后，獲得決策的重要依據(jù)，可行性研究的目的是制定科學(xué)的決策程序，提高決策的可靠性，并為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策更加科學(xué)民主，減少或避免錯(cuò)誤投資決策，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此，可行性研究在項(xiàng)目投資實(shí)踐中的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

第一，可行性研究是投資決策的重要基礎(chǔ)。

第二，該項(xiàng)目的可行性研究是該項(xiàng)目的基礎(chǔ)。在中國(guó)，投資項(xiàng)目必須納入國(guó)家投資計(jì)劃。 根據(jù)項(xiàng)目審批可行性研究，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。

第三，可行性研究是基于項(xiàng)目融資。

第四，可行性研究是編制下一階段規(guī)劃，設(shè)計(jì)和施工計(jì)劃的基礎(chǔ)。

第五，可行性研究是建立在開發(fā)商和當(dāng)事人之間的合同基礎(chǔ)上的。

二、安吉龍山公館項(xiàng)目SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)（S）

地理位置的優(yōu)越性。坐落在安吉縣迎賓大道上，東面為天荒坪南路，南面為獨(dú)松關(guān)路，主要由市政府在南部興建，東南方向是著名景區(qū)龍山南公園，西面臨近安吉省道靈峰南路，北面臨近昌高路，靠近昌碩高級(jí)中學(xué)。駕車到上海僅需90分鐘，駕車到杭州僅需60分鐘，距離安吉客運(yùn)中心約6公里，距離杭長(zhǎng)高速入口（長(zhǎng)興/杭州方向）約7公里，距離安吉北（江蘇、安微方向）高速入口約24公里，地理位置非常優(yōu)越。

（二）劣勢(shì)（W）

在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)有很多的住戶需要拆遷安置，協(xié)調(diào)工作難以開展，在開發(fā)初期需要投入大量的時(shí)間和資金，對(duì)工期的影響非常大。這個(gè)項(xiàng)目在前期曾因施工質(zhì)量不合格成為爛尾樓，對(duì)未來(lái)影響非常大，營(yíng)銷策略需要做大幅的改變。

（三）機(jī)會(huì)（O）

安吉縣屬于湖州市中小城市之一。2019年杭安輕軌的開通直接與杭州地鐵無(wú)縫對(duì)接，安吉到杭州只需15分鐘。2018年商合杭高鐵的開通，到杭州東站只需20分鐘，到上海只需1小時(shí)。高鐵的開通運(yùn)營(yíng)也預(yù)示房?jī)r(jià)的上漲。2022年全國(guó)矚目亞運(yùn)會(huì)·安吉龍山體育場(chǎng)分賽場(chǎng)離本項(xiàng)目700米觀看亞運(yùn)會(huì)就在家門口。

（四）威脅（T）

作為土地的一部分抵押的浙江某房地產(chǎn)有限公司，銀行已償還銀行債務(wù)盡快得到的土地使用證抵押貸款。拆除爆破的密度過(guò)大，拆除工程的造價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)是工程成敗的關(guān)鍵。拆除難度大，工程建設(shè)工期有延誤的可能。

（五）SWOT分析結(jié)論

無(wú)論是東部地區(qū)大面積開發(fā)理念的轉(zhuǎn)變，還是整個(gè)區(qū)域的轉(zhuǎn)型，都是利大于弊。我們要抓住區(qū)域發(fā)展和市場(chǎng)機(jī)遇，首先要挖掘社會(huì)的良好形象，加大宣傳力度，樹立品牌。

三、安吉龍山公館項(xiàng)目總體市場(chǎng)分析

（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

2016年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到3 248.7億元，比上年增長(zhǎng)7.1%，雖然近年來(lái)增長(zhǎng)率已創(chuàng)下新低，但在過(guò)去四年中，綜合長(zhǎng)期利率相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好；安吉人均GDP達(dá)到69 835元，約合10 100美元，已達(dá)中等發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)。

（二）居民消費(fèi)水平

2017年底全縣年末戶籍人口46.61萬(wàn)人，常住人口47.1萬(wàn)人，外來(lái)人口極少，屬典型的內(nèi)生型市場(chǎng)，市區(qū)人口在以年均1.5萬(wàn)人的速度增長(zhǎng)，按規(guī)劃至2020年市區(qū)人口將達(dá)到25萬(wàn)人，按目前增長(zhǎng)速度來(lái)看至少超過(guò)20萬(wàn)人。安吉消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率要明顯高于GDP漲幅，但受宏觀經(jīng)濟(jì)減緩影響，增長(zhǎng)率也呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍可表明安吉市場(chǎng)較為強(qiáng)大的消費(fèi)力。

（三）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

安吉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且其比重呈逐年下降態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，安吉城市活力進(jìn)一步釋放。2017年安吉完成固定資產(chǎn)投資186.71億元，近幾年保持15%左右的增長(zhǎng)；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.28億元，同比增長(zhǎng)3.9%，相較于前期年增速稍有減緩，占固定資產(chǎn)投資的15.68%，占GDP的9%，占比結(jié)構(gòu)比較合理，說(shuō)明安吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為健康。安吉特色產(chǎn)業(yè)鮮明，有效拉動(dòng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，充足的產(chǎn)業(yè)人口也帶來(lái)了投資需求的旺盛。

（四）城市發(fā)展規(guī)劃

安吉城市發(fā)展定位為“中國(guó)生態(tài)竹鄉(xiāng)、旅游休閑勝地、美麗鄉(xiāng)村”。打造以中國(guó)竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長(zhǎng)三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和旅游休閑度假目的地；成為長(zhǎng)三角重要的先進(jìn)特色產(chǎn)業(yè)制造基地。構(gòu)筑“一中心、五重鎮(zhèn)、六十中心村”城鄉(xiāng)體系框架。安吉整體規(guī)劃和發(fā)展定位與資源特征、經(jīng)濟(jì)自然發(fā)展規(guī)律相吻合，將重點(diǎn)打造旅游休閑城市及特色產(chǎn)業(yè)制造基地。

綜上所述，安吉商品房成交高峰已出現(xiàn)在2011年，剛性需求得到有效釋放；年人均成交面積在1平方米左右，屬正常水平；商業(yè)物業(yè)銷售供給影響較顯著，隨著安吉商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，成交量較前幾年有所上升，年均成交面積在10萬(wàn)平方米左右。由此可見，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，龍山公館項(xiàng)目的籌建是很必要的。

四、安吉龍山公館項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

（一）安吉龍山公館開發(fā)項(xiàng)目資金投資估算

根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目開發(fā)投資估算為13245萬(wàn)元，見表1所示

（二）安吉龍山公館項(xiàng)目資金籌措

項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括籌措資金、對(duì)外融資及銷售回款。本項(xiàng)目擬對(duì)外融資3 480萬(wàn)元，采用債權(quán)融資、股權(quán)融資兩種方式。具體指標(biāo)如下表2。

（三）安吉龍山公館項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.計(jì)算報(bào)告期內(nèi)的各項(xiàng)平均指標(biāo)

稅前投資利潤(rùn)率：38805÷13245=292.9%

稅前銷售利潤(rùn)率：38805÷52050=74.6%

稅后投資凈利率：27376÷13245=206.7%

稅后銷售凈利率：27376÷52050=52.6%

2.計(jì)算并取得以下指標(biāo)

項(xiàng)目投資回收期Pt：Pt=5個(gè)月（含建設(shè)期）

項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV：

NPV=-1102.6/1.03-2112.6/1.032+……-2065/1.038=31221.26萬(wàn)元

3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

IRR=36%

4.加權(quán)平均資產(chǎn)成本：

本項(xiàng)目資金E為4 200萬(wàn)元，融資D為3 480萬(wàn)元，銀行及非銀行金融單位融資利率Kd取綜合利率20%，公司股東期待項(xiàng)目回報(bào)率為Ke25%

WACC=Kd[D/（D+E）]+Ke[E/（D+E）]

=20%[3480/（3480+4200）]+25%[4200/（4200+3480）]

=23.29%

5.綜合分析

在本可行性相關(guān)條件下，投資本項(xiàng)目，可獲取凈利潤(rùn)27 376萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV為31 221.26萬(wàn)（折現(xiàn)率為20%），內(nèi)部收益率36%，IRR-WACC=

12.705%>0，從上述財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，該項(xiàng)目可行。

五、結(jié)論

鑒于區(qū)域和地方房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，安吉宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，該項(xiàng)目得到了強(qiáng)有力的財(cái)政支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目以質(zhì)量、數(shù)量和質(zhì)量為導(dǎo)向，因此，如果項(xiàng)目質(zhì)量保證，在規(guī)劃創(chuàng)新方面，將會(huì)有更大的發(fā)展機(jī)遇?；谏鲜鰞?nèi)容的歸納和梳理，安吉龍山公館投資籌建有著良好的市場(chǎng)前景和強(qiáng)有力的財(cái)政支持，也有著以下兩項(xiàng)良好的社會(huì)效益。

（一）推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展

該項(xiàng)目將成為安吉縣新的景觀線，推動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，提高了人們的生活水平。隨著安吉人民生活水平的提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生很大的改變，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)起到重要的推動(dòng)作用，對(duì)改善城市環(huán)境有非常重要的作業(yè)，同時(shí)也吸引了外來(lái)的商家等，使得城市的經(jīng)濟(jì)得以穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

（二）為社會(huì)提供勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)

該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將創(chuàng)造許多行業(yè)，如：建筑行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，建設(shè)材料、金融、廣告行業(yè)，以及施工完成后，小區(qū)內(nèi)物業(yè)方面可以提供很多的就業(yè)崗位，這將推動(dòng)勞動(dòng)力的合理流動(dòng)，間接為下崗工人提供再就業(yè)機(jī)會(huì)，起到對(duì)社會(huì)保障一定的穩(wěn)定作用。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于基礎(chǔ)性的行業(yè)，在學(xué)歷要求方面沒有特別高的要求，使文化水平不高的勞動(dòng)人民有一份職業(yè)，生活得以保障。

因此，如果項(xiàng)目質(zhì)量保證，完善規(guī)劃創(chuàng)新，該項(xiàng)目將會(huì)有更大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)這一項(xiàng)目的投資決策應(yīng)該予以肯定。

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[責(zé)任編輯：王 旸]