【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)不斷向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制不斷進(jìn)行著調(diào)整，人口也逐漸向城市集中。伴隨著城市化進(jìn)程的逐年加劇，也為城市的房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。迅速增長(zhǎng)的人口基數(shù)與現(xiàn)有的住房相矛盾，城市的房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的暴利，社會(huì)各界人士紛紛投身到房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中，城市居民住房、商業(yè)建設(shè)商品房逐年增加，房?jī)r(jià)也日趨平緩。本文針對(duì)現(xiàn)存的房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)庫(kù)存與人口購(gòu)買(mǎi)力不相匹配的問(wèn)題，依托現(xiàn)有的國(guó)家房地產(chǎn)管控政策，從企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者兩方面考慮，提出一些相應(yīng)的房地產(chǎn)控制對(duì)策，希望能促使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市化；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

就目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，房地產(chǎn)收益仍是國(guó)民生產(chǎn)總值的重要經(jīng)濟(jì)來(lái)源。隨著城市功能的逐步完善，房地產(chǎn)涉及的范圍也越來(lái)越廣，房地產(chǎn)作為保證民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定也成為不可回避的社會(huì)問(wèn)題。[1]但是由于房地產(chǎn)行業(yè)日趨低迷，企業(yè)為了回籠資金，不斷追求短時(shí)間的經(jīng)濟(jì)效益。]購(gòu)房者抱著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”“持續(xù)觀(guān)望”的心態(tài)。政府必須介入房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，制定相應(yīng)的策略，把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程

自改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市人口的逐年增加，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)日益增多、規(guī)模逐漸擴(kuò)大。伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展裝修、家居、鋼材、水泥等相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展起來(lái)，一度成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。在日常生活中，房地產(chǎn)業(yè)給人們帶來(lái)了諸多便利，為人民提供了高品質(zhì)的住房和規(guī)?；k公、娛樂(lè)的場(chǎng)所。

自80年代以來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程全面鋪開(kāi)，各大中小城市都迎來(lái)了外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)城務(wù)工的熱潮。城市常住人口的增加給城市的住房、交通等都造成了壓力。但是，土地的規(guī)劃、使用權(quán)一直掌握在政府的手中，房地產(chǎn)企業(yè)并不能夠按市場(chǎng)需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于賣(mài)方市場(chǎng)。這種供不應(yīng)求的局面必然使得房?jī)r(jià)大幅度增加，購(gòu)房者看到持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)而瘋狂買(mǎi)入，真正需要住房的購(gòu)房者沒(méi)有能力買(mǎi)房，企圖通過(guò)房地產(chǎn)從中受益的買(mǎi)家多處房源[2]。

最近幾年，政府為保證“住房”民生問(wèn)題，出臺(tái)了一系列的限制購(gòu)房的措施，增加二套房的首付比例、增加稅收等，目的是為了確保真正需要的消費(fèi)者有房可住。政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始收緊房?jī)r(jià)，但是房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為市場(chǎng)依舊有很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，絲毫沒(méi)有降低房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，只是放緩了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。但是現(xiàn)實(shí)中有能力購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者已經(jīng)囤積多處住房，人們不再盲目跟風(fēng)投資房地產(chǎn)。而普通消費(fèi)者依舊無(wú)力消費(fèi)，最終形成房地產(chǎn)的泡沫經(jīng)濟(jì)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在二十年的發(fā)展中，仍然處于繁榮階段。雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)也遇到了前所未有的問(wèn)題，但是依舊在平穩(wěn)增增長(zhǎng)，這也要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠在此階段認(rèn)真探索新的出路，開(kāi)發(fā)適合普通消費(fèi)者的購(gòu)房形式，整合現(xiàn)有的房地產(chǎn)資源，加大對(duì)低收入人群的開(kāi)放力度。

政府針對(duì)房地產(chǎn)的新形勢(shì)，逐漸出臺(tái)保障普通消費(fèi)者能夠買(mǎi)到房的相關(guān)政策，不斷調(diào)整房地產(chǎn)由原有的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)傾斜。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度，減少商業(yè)用房及高端房產(chǎn)。其次，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，拆除危房。對(duì)于影響城區(qū)發(fā)展的城中村建筑進(jìn)行合理規(guī)劃。

3、新形勢(shì)下的應(yīng)對(duì)措施

3.1政府把控資本注入

政府在宏觀(guān)調(diào)控的過(guò)程中，適當(dāng)提高房地產(chǎn)企業(yè)的入駐門(mén)檻，防止各界資本大量注入。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫，以免出現(xiàn)再度過(guò)熱，哄抬房?jī)r(jià)的情況。眼光從一二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)入三四線(xiàn)城市，提前把控好新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

3.2提供更多惠民政策

政府需要站在普通大眾的角度，增加農(nóng)村、城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，縮小城鄉(xiāng)差距。同時(shí)對(duì)外出務(wù)工人群租房給予一定的補(bǔ)貼，保障低收入人群能夠住的起房。如之前針對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅以及印花稅的取消，都是惠民政策之一。

3.3加大宏觀(guān)調(diào)整的力度

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)就在于政府可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控。面對(duì)近些年的“炒房”行為，我過(guò)政府也出臺(tái)了一系列的限制購(gòu)房政策。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)暴漲也得到了一定的控制。但是目前城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀也只是穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，大多數(shù)的居民依舊沒(méi)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)，要想從根本上解決居民住房問(wèn)題，要多方面的進(jìn)行考慮。建立完善的房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，遏制不遵紀(jì)守法的房地產(chǎn)企業(yè)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序開(kāi)展。另外，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從一二線(xiàn)城市慢慢轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)，拉動(dòng)城鎮(zhèn)及農(nóng)村的居民住房，同時(shí)提前做好房?jī)r(jià)的控制，鼓勵(lì)群眾在城鎮(zhèn)購(gòu)房。

結(jié)語(yǔ)：

住房問(wèn)題是現(xiàn)代社會(huì)急需解決的一項(xiàng)民生問(wèn)題，也是廣大普通群眾關(guān)心的問(wèn)題?！坝蟹坎庞屑摇钡睦砟钤趪?guó)人的思想中根深蒂固，所以保障普通群眾都能住起房十分重要。隨著人民生活水平的日益提高，對(duì)于居住環(huán)境、居住條件也有了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)也借此應(yīng)運(yùn)而生，在不斷發(fā)展的過(guò)程中也遇到了很多問(wèn)題，仍然需要政府和企業(yè)不斷地去探索，尋找適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的新方法和策略，保證居民住房的前提下，使房地產(chǎn)行業(yè)依舊保持良好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]焦艷玲.對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的思考[J].科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2015（10）.

[2]張曉珂，盧余軍.限購(gòu)形勢(shì)下南寧市房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略研究[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2014（19）：83，85.

作者簡(jiǎn)介：

肖愛(ài)林，石門(mén)縣住房保障服務(wù)中心，湖南常德。