白亞桔

摘要：近幾年，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)人員通過(guò)對(duì)2005-2015年之間的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，人民幣的匯率與房地產(chǎn)的價(jià)格之間是緊密聯(lián)系的。通過(guò)對(duì)這10年間的人民幣匯率、貨幣數(shù)量以及房地產(chǎn)價(jià)格等實(shí)證數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的探討和研究后發(fā)現(xiàn)，人民幣在不斷地升值，這種情況導(dǎo)致貨幣數(shù)量持續(xù)的增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)較大幅度的浮動(dòng)。本文分析了當(dāng)前人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并總結(jié)出由于人民幣匯率變動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律，最終給出合理的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：人民幣匯率變動(dòng);房地產(chǎn)價(jià)格;影響機(jī)制

自金融危機(jī)后，各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)都在步入穩(wěn)定復(fù)蘇的階段，貨幣政策也相對(duì)寬松，在這一背景下人民幣的匯率也受到了一定的影響。匯率變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化幅度也隨之增大。我國(guó)在2005年到2014年的9年時(shí)間里，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度變得越來(lái)越快。然而，在2014年到2015年間人民幣卻出現(xiàn)了一段特殊的貶值期，盡管如此，這一現(xiàn)象仍對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生了較大影響，我國(guó)一線城市與三四線城市之間的房?jī)r(jià)差距越來(lái)越大。對(duì)此問(wèn)題，我國(guó)相關(guān)人員就人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響情況進(jìn)行了深度的分析與研究。

一、人民幣匯率的含義以及當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況

（一）人民幣匯率

匯率，一般分為名義匯率和實(shí)際匯率。名義匯率是指在兩方國(guó)家之間的貨幣并沒(méi)有經(jīng)過(guò)物價(jià)的水平調(diào)度而形成的匯率，而實(shí)際匯率說(shuō)的就是把名義匯率進(jìn)行物價(jià)的水平調(diào)度后得出的匯率，即國(guó)外的商品與我國(guó)商品比較下的相對(duì)價(jià)格，是兩國(guó)貨幣之間未經(jīng)物價(jià)水平調(diào)整的匯率。實(shí)際匯率則是將名義匯率經(jīng)過(guò)物價(jià)水平調(diào)整后得到的匯率， 即外國(guó)商品與本國(guó)商品比較下的相對(duì)價(jià)格。但是我們通常所說(shuō)的匯率都是人民幣的實(shí)際有效匯率，簡(jiǎn)稱(chēng)為REER。而實(shí)際有效匯率則是跟隨國(guó)內(nèi)的物價(jià)以及名義匯率的升高而升高的，同時(shí)也是會(huì)隨著國(guó)外物價(jià)的升高而下調(diào)的。因此，實(shí)際匯率不僅考慮到與貿(mào)易伙伴國(guó)之間的雙邊名義匯率的相對(duì)變動(dòng)，還要對(duì)國(guó)際市場(chǎng)中通貨膨脹對(duì)我國(guó)人民幣實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的影響有一定的了解。這樣就可以通過(guò)全面的判斷來(lái)判斷出實(shí)際的購(gòu)買(mǎi)力和對(duì)外價(jià)值。自2005年起，央行就已經(jīng)改革了匯率的形成機(jī)制，至此人民幣的名義有效匯率及實(shí)際有效匯率都有了穩(wěn)定上升的走勢(shì)。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展情況

通常來(lái)講，房地產(chǎn)是一個(gè)具有增值性、長(zhǎng)期性的產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨穩(wěn)定，其不再是一種消費(fèi)品或者是商品了，而是作為一項(xiàng)持有人所持有的特定資產(chǎn)，或者是投資者的一項(xiàng)投資產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)自身所具備的特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的價(jià)格不再單單只是依據(jù)市場(chǎng)的需求來(lái)決定價(jià)格的，在很長(zhǎng)程度上還要受到貨幣的供應(yīng)量、外匯儲(chǔ)備量等多種相關(guān)因素的影響。因此，人民幣匯率的變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響渠道是較為多樣的。如果只是根據(jù)商品、貨幣、資本的市場(chǎng)量來(lái)進(jìn)行分析，還要做到均衡分析。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)自2005年以來(lái)，一直都是保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，除了在2008年間一段時(shí)間里出現(xiàn)了小幅度的下跌以外，其余時(shí)間發(fā)展情況一直都比較良好。

二、人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制

（一）具有流動(dòng)性的影響機(jī)制

人民幣匯率的流動(dòng)性指的是：當(dāng)貨幣的匯率開(kāi)始波及了國(guó)際資本的流動(dòng)時(shí)，資金開(kāi)始流入或流出本國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了大幅度的變動(dòng)。此外，流動(dòng)性的影響還表現(xiàn)在短期的國(guó)際資本流動(dòng)方面，這一表現(xiàn)可大致分為兩個(gè)層次。第一個(gè)層次表現(xiàn)在匯率升值的過(guò)程中，短期國(guó)際資本流動(dòng)在人民幣升值以后產(chǎn)生流動(dòng)效應(yīng)。但如果人民幣市場(chǎng)仍然處于預(yù)算升值期或者是一個(gè)長(zhǎng)期升值的過(guò)程，那么當(dāng)大批量的短期國(guó)際資金流入進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)后，作為一個(gè)吸納資金性質(zhì)很強(qiáng)且資本收益率較高的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一定還會(huì)吸引到眾多的境外資本，進(jìn)而在潛移默化中加快我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始表現(xiàn)出上升的趨勢(shì)時(shí)，絕大部分的投資者又會(huì)選擇將已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)進(jìn)行售賣(mài)，再對(duì)換成外幣，這意味著投資者一定程度上將已經(jīng)獲得了的貨幣進(jìn)行了二次升值，從而獲取雙重利益。在“羊群效應(yīng)”的帶動(dòng)下，將會(huì)有更多的投資者選擇進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這在無(wú)形之中加大了人民幣升值的壓力，最終形成了“人民幣升值→國(guó)際資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)→房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的價(jià)格與日俱增→羊群效應(yīng)→人民幣再次升值” 的無(wú)限循環(huán)，反之，情況則會(huì)向著反方向發(fā)展。

（二）具有財(cái)富性的影響機(jī)制

一般來(lái)說(shuō)，財(cái)富性大多體現(xiàn)在某一國(guó)家的貨幣出現(xiàn)了升值或者是貶值時(shí)，利用貨幣來(lái)計(jì)價(jià)的資產(chǎn)也隨之發(fā)生了相應(yīng)的上浮或下跌，最終導(dǎo)致了資產(chǎn)持有人手中所擁有的財(cái)富隨之增多或減少。這一因素也會(huì)相應(yīng)地促進(jìn)或抑制人們消費(fèi)以及投資的增長(zhǎng)速度，在很大程度上會(huì)影響到本國(guó)家產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)入與產(chǎn)出，尤其表現(xiàn)在就業(yè)的影響機(jī)制方面。但是，匯率對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響，從財(cái)富性角度來(lái)看主要是由于人民幣的升值。這一現(xiàn)象也就代表著進(jìn)出口商品的價(jià)格正在下降，人民幣的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了讓消費(fèi)者用較少的資金就可以獲得日常生活中所需要購(gòu)買(mǎi)的物品。在此情況下，消費(fèi)者剩余的財(cái)富大部分都會(huì)選擇投入到房地產(chǎn)的市場(chǎng)中，并且，在短期房地產(chǎn)供應(yīng)不變的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)慢慢地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并形成一種良性的循環(huán)，保證房?jī)r(jià)持續(xù)上升。除此之外，人民幣匯率的上升還有一部分原因來(lái)自于國(guó)內(nèi)金融資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，這也促使人們所能夠獲得的財(cái)富值不斷增加，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加消費(fèi)者的需求。

（三）具有溢出性的影響機(jī)制

人民幣匯率的變動(dòng)對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)，還具有“溢出性”，這一影響機(jī)制主要表現(xiàn)在當(dāng)人民幣的匯率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，進(jìn)出口的需求量也會(huì)隨之出現(xiàn)相應(yīng)的上調(diào)或下降，但為了防止出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)值浮動(dòng)的現(xiàn)象，央行則會(huì)就目前貨幣的狀況出臺(tái)一系列具有及時(shí)性的政策，緩解人民幣的需求量，盡管如此，這種影響還是會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的整體性波動(dòng)。

總之，具有溢出性的影響機(jī)制主要還是通過(guò)人民幣市場(chǎng)這一路徑引發(fā)的，當(dāng)人民幣匯率出現(xiàn)上升的趨勢(shì)時(shí)，國(guó)外的貨幣相對(duì)于人民幣則會(huì)處于一個(gè)貶值的階段，這在一定程度上抑制了我國(guó)出口的需求量，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，我國(guó)央行會(huì)采用具有擴(kuò)張性的人民幣政策，通過(guò)這一財(cái)政政策的出臺(tái)，有效地緩解人民幣匯率的大幅度波動(dòng)，并增加人民幣的供應(yīng)量以及投放信用貸款的總數(shù)量。此后，人民幣的實(shí)際利率就會(huì)有所下降，居民就會(huì)將更多的資金投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，從而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求，推動(dòng)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響對(duì)策

（一）推動(dòng)人民幣匯率市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革進(jìn)程

2015年6月起，我國(guó)央行推出了“大額可轉(zhuǎn)讓存單”這一新的改革措施，這標(biāo)志著我國(guó)對(duì)人民幣利率的控制上又向前邁了一大步。在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)會(huì)持續(xù)放開(kāi)對(duì)存款利率的浮動(dòng)的把控，繼該政策推行之后又推出了一些具有靈活性的融資輔助“工具”。一般來(lái)說(shuō)，人民幣的匯率更多的是依據(jù)市場(chǎng)來(lái)決定的，這樣不僅可以有效地降低國(guó)內(nèi)外的利潤(rùn)差，同時(shí)會(huì)讓投機(jī)取巧的投資者無(wú)利可圖，這在一定程度上減少了大規(guī)模的資本流動(dòng)，進(jìn)而降低資產(chǎn)大波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。

（二）加大對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)的監(jiān)管力度

為了防止出現(xiàn)大規(guī)模的資本出現(xiàn)跨國(guó)流動(dòng)的問(wèn)題，除了要有效地防止人民幣匯率波動(dòng)幅度過(guò)大以及資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過(guò)快以外，還要在管理上加大對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)的監(jiān)管力度。大規(guī)模的資本流出會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很不利的影響，甚至對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。為防止這類(lèi)問(wèn)題出現(xiàn)，我國(guó)央行制定了科學(xué)合理的解決對(duì)策，從根本上保證人民幣匯率和人民幣利率的變化趨勢(shì)趨于穩(wěn)定，并且全面地反映當(dāng)前市場(chǎng)的平衡狀況，保證我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)與市場(chǎng)正常發(fā)展相脫節(jié)的問(wèn)題發(fā)生，即出現(xiàn)大面積的暴漲暴跌現(xiàn)象。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此要不斷地加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的正確引導(dǎo)及規(guī)范，間接弱化貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。

總結(jié)

綜上所述，人民幣匯率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生了較大程度的影響。近段時(shí)間，人民幣開(kāi)始出現(xiàn)貶值趨勢(shì)，并且國(guó)際投資資金也已經(jīng)逐漸離開(kāi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但人民幣匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍不能小覷。因此，為了更好地保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步、健康的發(fā)展，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊對(duì)企圖破壞我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的行為，防止跨境的資本利益集中出逃，進(jìn)一步完善跨境監(jiān)管的內(nèi)部體系建設(shè)和預(yù)警管理機(jī)制，對(duì)流入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)測(cè)和審查，從根本上保證我國(guó)人民幣匯率變動(dòng)的穩(wěn)定性，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格。

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