吳卓儒 元卓鳴 金天

摘 要 近年來，浙江省拆遷工程不斷推進(jìn)，“房票”安置政策應(yīng)運(yùn)而生，其應(yīng)用可以大幅度縮短拆遷安置周期，并減少當(dāng)前商品房的庫存。本文以路橋、奉化、安吉、嵊州四地為調(diào)查對象，通過文獻(xiàn)研究、政策對比、等方法，探求房票基本情況、適用范圍與優(yōu)惠力度。從平臺(tái)、物業(yè)、異地交易、土地等方面提出建議，為政府在推廣房票安置政策或出臺(tái)新的拆遷安置政策提供借鑒性意見，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞 房票 拆遷規(guī)劃 安置政策

作者簡介：吳卓儒、元卓鳴、金天，浙江工商大學(xué)。

中圖分類號(hào)：D632 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.085

2015年6月浙江省在文件《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中首次提出“房票”制度，該項(xiàng)政策的實(shí)施對促進(jìn)房市去庫存推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和幫助被拆遷戶以效率最高的方式完成安置工作做出了巨大貢獻(xiàn)。

一、房票安置政策對比探究

（一）房票基本情況

在實(shí)踐中，浙江省目前流轉(zhuǎn)的“房票”大多以證明或證明書的形式出現(xiàn)，而名稱卻大不相同。臺(tái)州市路橋區(qū)：住房征收市場化安置購房憑證;嵊州市：房票安置購房證明書;湖州市安吉縣：市場化商品房安置證明。而寧波市奉化區(qū)則直接以“房票”出現(xiàn)。

房票一般都設(shè)有使用期限，在以上四地中，嵊州市房票使用期限為2年，其余三地為1年。同時(shí)，各地對房票的流通性也都做了限制，一般轉(zhuǎn)讓時(shí)都需要進(jìn)行實(shí)名登記或限制轉(zhuǎn)讓次數(shù)。路橋區(qū)禁止房票的流通，對房票實(shí)行實(shí)名制，并規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓、買賣、套現(xiàn)。而安吉縣對流通性并未作出明確的規(guī)定與限制，只是表示了房票可以轉(zhuǎn)讓。

（二）房票適用范圍

在房票的使用范圍上，路橋區(qū)與奉化區(qū)的房票可在區(qū)總體規(guī)劃用地范圍內(nèi)任意選擇樓盤，自主性較大。安吉縣內(nèi)的拆遷戶可在政府公布的樓盤中自主選擇，而嵊州市拆遷戶的自主選擇性較低，只能在政府規(guī)定的部分樓盤中進(jìn)行選擇。

對于可選房源的來源，大部分地區(qū)都是通過政府與開發(fā)商的簽約，而安吉縣則較為特殊。安吉縣采用競爭機(jī)制，由樓盤自主申報(bào)后，政府進(jìn)行審核后挑選，并公示。同時(shí)，政府對參與“房票”的“樓盤”將實(shí)行“年審制”，通過每年一公布、一更新，吸納信譽(yù)度高、百姓呼聲高、品質(zhì)高的“樓盤”進(jìn)入名單，以便讓被征收戶有更的選擇機(jī)會(huì)，有效地保障了房子的質(zhì)量以及拆遷戶的權(quán)益。

對于房型的選擇，不同地區(qū)也有著不同的規(guī)定。相比較而言，寧波市奉化區(qū)拆遷戶的房型選擇范圍較廣，房票所有人可以選擇購買奉化市域范圍內(nèi)備案商品住宅及商業(yè)用房、二手商品住宅及商業(yè)用房、政府允許出售的剩余安置房屋。安吉縣內(nèi)可以選擇一手房或者二手房，但是一手房的優(yōu)惠幅度略大于二手房，從而更加有效地去庫存。臺(tái)州市路橋區(qū)與嵊州市的房型選擇單一，只能選擇一手住宅商品房，二手房不在房票的適用范圍內(nèi)。

（三）優(yōu)惠力度

二、對浙江省“房票”的啟示

通過對四地房票政策的比較，結(jié)合各地優(yōu)勢，對浙江省房票安置的優(yōu)化改進(jìn)提出建議。

（一）優(yōu)化系統(tǒng)預(yù)防問題，統(tǒng)一規(guī)范建立平臺(tái)

上級(jí)部門可以做許多系統(tǒng)上的優(yōu)化，比如統(tǒng)一“房票”制度的管理機(jī)關(guān)名稱，讓老百姓了解應(yīng)該找哪個(gè)部門解決“房票”相關(guān)的問題。同時(shí)可以進(jìn)行程序上的規(guī)定，比如規(guī)定公開“房票”補(bǔ)償方式的各種算法，對算法不進(jìn)行直接的規(guī)定但是要求地方部門推行“房票”政策的時(shí)候需要一個(gè)固定公開的算法，以此建立一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范來協(xié)調(diào)各方的利益需求。

政府作為拆遷戶和開發(fā)商最好的溝通中間人，可以通過建立一個(gè)公開的三方溝通平臺(tái)來解決房票面值和房價(jià)差額協(xié)調(diào)難等問題。同時(shí)平臺(tái)也該對房票進(jìn)行必要的實(shí)時(shí)監(jiān)控，了解具體的流動(dòng)狀態(tài)。建立相應(yīng)的線上線下平臺(tái)，尤其是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)對于快速協(xié)調(diào)作用巨大。甚至可以在平臺(tái)建立穩(wěn)定后，政府可針對低收入人群及住房保障建立完善自己的“房票”政策，并納入平臺(tái)系統(tǒng)里。

（二）推進(jìn)多級(jí)聯(lián)動(dòng)管理，完善物業(yè)獎(jiǎng)懲制度

房票作為一項(xiàng)拆遷安置新政策，其目的就是為了讓廣大被拆遷群眾住有所居，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。建立物業(yè)管理制度新格局對多渠道保障房票政策實(shí)施具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

一方面進(jìn)一步理順政府相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）及社區(qū)的職責(zé)和關(guān)系，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，著力調(diào)處物業(yè)管理活動(dòng)中的各種問題與矛盾，維護(hù)業(yè)主和企業(yè)合法權(quán)益，提升被拆遷群眾的居住滿意度。以安吉的“物業(yè)管理工作三級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”為例。在政府辦統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)一級(jí)聯(lián)動(dòng)的日常事務(wù)工作，各有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理二級(jí)聯(lián)動(dòng)。成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)分站，負(fù)責(zé)三級(jí)聯(lián)動(dòng)。

另一方面，政府應(yīng)進(jìn)一步明確對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。

（三）建立三方溝通機(jī)制，有效促進(jìn)異地交易

浙江省各地區(qū)“房票”式安置政策的實(shí)施下，雖存在短期支付難問題，但長時(shí)間段測試，充分體現(xiàn)其平衡性。并且將其打造成全省及全國流通的市場化安置補(bǔ)償款憑證，更有利于房產(chǎn)的雙向交易。由于房票異地交易涉及到多維變量，要注意以下兩個(gè)問題。

首先是要根據(jù)對應(yīng)安置面積單價(jià)，在三方溝通平臺(tái)上增加模塊，實(shí)行兩家以上評(píng)估公司根據(jù)被征收人的所在區(qū)域，“背靠背”地進(jìn)行評(píng)估，科學(xué)、合理、精準(zhǔn)地維護(hù)被拆遷群眾的合法權(quán)益。

其次是異地交易政策的出現(xiàn)必定滿足了人民大眾的需要，建立全國性的融資平臺(tái)就顯得至關(guān)重要?！胺科薄绷鬓D(zhuǎn)的每一環(huán)節(jié)，都要確保信用。最難的是確保資金周轉(zhuǎn)正常，到期能及時(shí)支付，否則容易引起連鎖反應(yīng)，造成政府信用危機(jī)，影響政策繼續(xù)實(shí)施。

（四）明確土地權(quán)力關(guān)系，合理規(guī)劃利用土地

新修改的《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律和法規(guī)，明確規(guī)定在城市建設(shè)拆遷過程中，政府收回國有土地使用權(quán)、開發(fā)商開發(fā)土地，除了依法對被拆遷人的房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人因喪失國有土地使用權(quán)而遭受的損失。同時(shí)要從法律上對城市建設(shè)拆遷中被拆遷人的國有土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)地位加以確認(rèn)。政府在取得被征收土地之后，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣c實(shí)際，合理規(guī)劃土地，使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更加健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉玉亭，邱君麗.企業(yè)主義視角下大城市保障房建設(shè)的策略選擇及其社會(huì)空間后果[J].人文地理，2018，33（4）：52-59.

[2]潘曉霞.奉化市探索“房票模式”去庫存[J].浙江國土資源，2016（3）：34-38.

[3]鄭琦，楊葉春，洪勇.“房票”式安置的探索與成效[J].中國房地產(chǎn)（綜合版），2016（8）：98-102.