摘要：利用主成分分析法對貴州房地產(chǎn)市場供求協(xié)調關系進行分析，通過計算得到供求協(xié)調度指數(shù)K，顯示2011—2015年貴州省房地產(chǎn)供求協(xié)調度指數(shù)預警指數(shù)總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間;2012—2015年K值處于上升階段，處于負向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū)，說明期間的房地產(chǎn)市場供大于求;2012年供求指數(shù)走高至供不應求，K值接近中間值即供求接近平衡。

關鍵詞：供求協(xié)調度主成分分析供求關系貴州房地產(chǎn)

2015年11月，習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上，首次提出供給側結構性改革，為“十三五”時期的發(fā)展確立了主線。2016年12月16日，中央經(jīng)濟工作會議明確提出2017年是供給側結構性改革的深化之年，要繼續(xù)推進房地產(chǎn)業(yè)的供給側改革，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，擴大有效需求，消化庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)是貴州經(jīng)濟的重要組成部分，現(xiàn)階段貴州房地產(chǎn)業(yè)面臨的關鍵問題是供給側結構性問題。2016年貴州住宅商品房去庫存效果明顯，但非住宅商品房庫存依然高位運行。房地產(chǎn)交易量大幅增加，但開發(fā)投資增速1998年來首次下跌，住宅商品房和非住宅商品房去庫存效果差異懸殊，需求大幅增加，供給卻大幅萎縮。如何通過對供求協(xié)調度分析實行供給側結構改革，就成為貴州房產(chǎn)業(yè)轉型升級，促進貴州房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展面臨的重要課題。

一、文獻綜述

供給側結構性改革是當前學界關注的熱點問題，有關房地產(chǎn)方面的供給側結構性改革也有不少文獻。林毅夫等（2016）、吳敬璉（2016）對我國提出供給側結構性改的革的背景和前景進行了深入探討和分析;劉元春（2016）指出房地產(chǎn)結構性庫存的三大特征（潛在需求難以轉化為現(xiàn)實需求，區(qū)域錯配，使用屬性和現(xiàn)實需求的錯配），并提出相應的政策建議;楊英杰（2017）認為房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡是我國經(jīng)濟重大結構性失衡之一，需要從供給側結構性改革實現(xiàn)經(jīng)濟結構再平衡，具體說來主要通過去杠桿去庫存化解房地產(chǎn)市場風險，房地產(chǎn)供給側結構性改革遠比僅僅去庫存復雜。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰（2016a）認為，中國的住房消費已經(jīng)從“有房住”向“住好房”轉變，追求更完善的住房配套、更優(yōu)質的公共服務、更綠色健康的品質和環(huán)境，是供給側改革的主要任務。劉志峰（2016b）認為，房地產(chǎn)業(yè)供給側結構性改革應該做好六個方面的產(chǎn)業(yè)重構，一是重構房地產(chǎn)信用體系、二是重構房地產(chǎn)供求體系、三是重構房地產(chǎn)布局、四是重構房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境、五是重構房地產(chǎn)組織架構、六是重構房地產(chǎn)效率效能體系。高紅（2016）從“公共服務+”視角探討了房地產(chǎn)供給側性改革的內涵和實施路徑;馬智利（2017）分析了供給側結構性改革的三個層面（產(chǎn)業(yè)、要素、制度）對重慶房地產(chǎn)市場的影響，提出重慶房地產(chǎn)供給側結構改革的路徑：首先，通過去庫存措施以及房地產(chǎn)投資的規(guī)?？刂茩C制進行供給側改革;其次，從房地產(chǎn)市場細分的角度，重慶政府通過“低端有保障，低中端有供給，高端有遏制”對房地產(chǎn)市場進行調控。該文實質上是對重慶房地產(chǎn)調控經(jīng)驗的總結。董藩（2017）認為我國在推動房地產(chǎn)業(yè)供給側改革時可以借鑒發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗。

二、供求協(xié)調度分析方法

（一）主成分分析法

主成分分析法是對于原先諸多指標中所表達的信息變量，利用降維的方式進行轉化，使用其線性組合將各個獨立的指標綜合起來反映指標信息，在盡可能保持原有信息不變的前提下建立使用盡可能少的新變量。其基本思想是設法將原來眾多的具有一定相關性的p個指標x1，x2，…，xp，重新組合成一組少數(shù)m個互不相關綜合指標Fm來代替原來指標。設F1表示原變量的第一個線性組合所形成的主成分指標，即F1=a11x1+a12x2+…+a1pxp，每一個主成分所提取的信息量可用其方差來度量，其方差Var（F1）越大，表示F1包含的信息越多。一般而言第一主成分F1所含的信息量最大，因此在所有的線性組合中選取的F1應該是x1，x2，…，xp的所有線性組合中方差最大的，故稱F1為第一主成分。如果第一主成分不足以代表原來p個指標的信息，再考慮選取第二個主成分指標F2，為有效地反映原信息，F(xiàn)1已有的信息就不需要再出現(xiàn)在F2中，即F2與F1要保持獨立、不相關，即其協(xié)方差Cov（F1，F(xiàn)2）=0，所以F2是與F1不相關的x1，x2，…，xp的所有線性組合中方差最大的，故稱F2為第二主成分，依此類推構造出的F1、F2、……、Fm為原變量指標x1，x2，…，xp第一、第二、……、第m個主成分。

（二）3σ法

3σ準則又稱為拉依達準則，其假設一組檢測數(shù)據(jù)只含有隨機誤差，根據(jù)標準偏差，按一定概率確定正常區(qū)間，若誤差超過這個區(qū)間的誤差，就不屬于隨機誤差而是較大誤差，含有該誤差的數(shù)據(jù)應予以剔除。這種判別處理原理及方法僅局限于對正態(tài)或近似正態(tài)分布的樣本數(shù)據(jù)處理，它是以測量次數(shù)充分大為前提。通過計算各個指標數(shù)據(jù)系列的中心值和標準差，得出偏離中心值1倍標準差的區(qū)間即[E-σ，E+σ]屬于正常運行區(qū)間;偏離中心值1—2倍標準差的區(qū)間即[E-2σ，E-σ]和[E+σ，E+2σ]屬于基本正常區(qū)間;偏離中心值2倍標準差以上的區(qū)間即[-？？，E-2σ]和[E+2σ，+？？]屬于異常區(qū)間。這樣就得到了評價供求關系協(xié)調度的5個區(qū)間。

三、應用分析

（一）指標的選取

城市房地產(chǎn)市場關鍵指標選擇應遵循如下三條原則：第一，敏感性原則。選取的指標能敏銳地反映房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。第二，時效性原則。選取的指標能反映一個周期內市場供求狀況，按照“短期—中期—長期”的不同階段，確定對應的關鍵指標。第三，可操作性原則。指標數(shù)據(jù)要有及時、穩(wěn)定和可靠的來源，容易獲取，并能根據(jù)“房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)”和統(tǒng)計局公布的現(xiàn)行統(tǒng)計指標確定。選取反映房地產(chǎn)市場供求協(xié)調關系的指標體系如下：

（二）原始數(shù)據(jù)

通過對《中國統(tǒng)計年鑒》《貴州省統(tǒng)計年鑒》《房地產(chǎn)年度報告》數(shù)據(jù)進行收集、計算和整理，得到2011—2015年貴州省的房地產(chǎn)供求協(xié)調度指標如表1所示：

（三）主成分分析

利用SPSS統(tǒng)計分析軟件進行主成分分析

1將表1數(shù)據(jù)標準化，得到數(shù)據(jù)如表2所示

2主成分與各指標的關系

根據(jù)表3可得，由于第一個特征值的累計貢獻率已經(jīng)達到802%，根據(jù)累計貢獻率大于80%的原則，所以選取前兩個特征值分別作為主成分F1。

第一個主成分可以看成是X1的綜合變量，可以解釋為第一主成分反映了房地產(chǎn)市場現(xiàn)房供求匹配問題和商品房的空置率。主成分與各指標之間的關系，而房地產(chǎn)市場供求協(xié)調度指數(shù)K為上述兩個主成分與貢獻率乘積的累加

（四）確定協(xié)調度指數(shù)區(qū)間

基于3σ理論，選擇1倍標準差和2倍標準差作為預警區(qū)間的界限。通過計算得到房地產(chǎn)供求協(xié)調度指數(shù)數(shù)據(jù)的均值E=00001和標準差σ=2712。根據(jù)3σ法計算房地產(chǎn)市場供求協(xié)調度指數(shù)預警區(qū)間如表6所示。

（五）結果分析

根據(jù)以上計算的供求協(xié)調度指數(shù)K得到2011—2015年貴州省房地產(chǎn)供求協(xié)調度指數(shù)預警指數(shù)總體上是處于正常區(qū)間和基本正常區(qū)間的?？梢钥闯?，2012—2015年K值是不斷上升的，處于負向基本正常運行區(qū)和正常運行區(qū)。說明當年的房地產(chǎn)市場供大于求，供求市場萎縮。這也就說明了在這幾年房地產(chǎn)市場消化了大量商品房，也顯示了從2012年供求指數(shù)走高至供不應求，K值接近中間值，即供求接近平衡。

通過對貴州省2011年—2015年房地產(chǎn)市場供求情況進行分析，可以看出利用主成分分析法對房地產(chǎn)供求協(xié)調關系進行分析的結果基本符合市場的實際情況。因此可以利用主成分分析法比較準確地分析出房地產(chǎn)市場供求協(xié)調狀況，可以為政府制定有關房地產(chǎn)市場的調控政策提供參考。

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（錢玉秀，貴州財經(jīng)大學）