藍領(lǐng)公寓：長租公寓的另一個“藍?！?/h1>
2019-06-19 09:02:06吳家明
中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2019年5期
吳家明
相較于主打白領(lǐng)的長租公寓，藍領(lǐng)公寓是一種低調(diào)的存在。
由于各路資本蜂擁而入以及模式趨同，當前白領(lǐng)長租公寓已逐步陷入同質(zhì)化、盈利不易的困境。這時，在一些投資者眼中，過去一直被忽視的藍領(lǐng)公寓反而迎來了機會。
“高級版”日租床位房
對于租賃型職工集體宿舍（俗稱“藍領(lǐng)公寓”），這類房子主要是為了解決城市運行和服務保障行業(yè)務工人員住宿問題，用于單位職工本人住宿并進行集中管理的房屋。在國內(nèi)，目前專門從事藍領(lǐng)公寓的運營機構(gòu)寥寥無幾，運營模式多是為企業(yè)員工提供整間租賃，每間房床位數(shù)量不一。
那么，藍領(lǐng)公寓的真實情況到底如何？在深圳福田八卦嶺片區(qū)，證券時報筆者發(fā)現(xiàn)了主打藍領(lǐng)公寓的安歆公寓。不過，與一般長租公寓明顯的外部標識不同，安歆公寓深藏在八卦嶺食街的一棟商業(yè)樓里，外部并無明顯的招牌。在這棟商業(yè)樓里，酒店、網(wǎng)吧分布在不同樓層。筆者嘗試以普通租房者的身份前來租房，工作人員起初表示公寓不對個人開放，但如果承租超過6個月，就還有極少數(shù)的床位可供選擇。
“這里分亮房和暗房，亮房就是有窗戶的房間，月租750元，水電費另算。”工作人員表示，“這里基本都是附近餐飲、物流公司承租，然后給員工當宿舍，現(xiàn)在也沒什么空余床位。”筆者看到，這是一間帶獨立衛(wèi)生間的單身公寓，里面放置了3張上下床，可供6人入住。
有租客表示，這樣的藍領(lǐng)公寓有點像“高級版”的日租床位房，而這種房在八卦嶺很普遍，價格從以前的每天10元漲到現(xiàn)在的20元。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，八卦嶺片區(qū)存在大量的日租床位房和小戶型老式住宅，目前30平方米左右的單身公寓月租約在2000元至2300元左右。與此同時，八卦嶺也有一些舊工業(yè)樓宇改裝的長租公寓，面積相當?shù)姆吭丛伦獯蠹s在3500元至3800元左右。如果像安歆公寓這樣的房源全部床位租出，每間房的月租金可達到4500元左右。
在八卦嶺從事餐飲業(yè)的黃經(jīng)理告訴筆者，雖然公司找房源給員工當宿舍可以省下一些成本，但藍領(lǐng)公寓環(huán)境相對較好，對于留住員工也有好處。
有投資過長租公寓的陳經(jīng)理告訴筆者，藍領(lǐng)公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率比白領(lǐng)公寓要高得多，回報率自然也要高于白領(lǐng)公寓。此外，由于藍領(lǐng)公寓不必像普通長租公寓要選址在出行便利的地鐵或主干道附近，裝修標準較為統(tǒng)一，這樣一來投資額也沒有那么大。藍領(lǐng)公寓面對的更多是B端企業(yè)客戶而非C端個人，客群穩(wěn)定。
配套政策亟待破冰
目前，國內(nèi)長租公寓品牌商達幾百家，但主打白領(lǐng)市場的居多。長租公寓甚至是藍領(lǐng)公寓的大蛋糕不僅讓眾多房地產(chǎn)商競相搶灘，也已經(jīng)吸引了越來越多的企業(yè)跨界爭食。繼小米、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)后，快遞行業(yè)巨頭順豐似乎也低調(diào)進軍長租公寓。在深圳南山區(qū)南新路，筆者發(fā)現(xiàn)一家號稱順豐旗下的長租公寓——豐樂公寓。目前，豐樂公寓已在全國多個城市投入運營，定位藍領(lǐng)公寓，但從公開信息來看，該公寓現(xiàn)階段主要是為順豐的員工提供住宿服務。
面對巨大的市場需求，一些企業(yè)已經(jīng)開始嘗試正規(guī)藍領(lǐng)公寓的運營。自如推出了主打企業(yè)職住服務的公寓自如城市之光。此前，面向低收入外來務工人員的藍領(lǐng)公寓，杭州專門為外來務工人員建設(shè)的臨時性租賃用房，加之安歆公寓、魔方公寓的九號樓等藍領(lǐng)公寓相繼出現(xiàn)，藍領(lǐng)公寓的市場空白有望被迅速填補。
不過，關(guān)于長租公寓和藍領(lǐng)公寓所存在的問題一直都是市場爭議的焦點。此前，北京存在重大安全隱患的“三合一”“多合一”公寓、工業(yè)大院、群租房等被清查。據(jù)深圳市消費者委員會2018年消費投訴情況分析報告，2018年長租公寓租金貸風險、甲醛超標問題是消費者投訴的五大熱點之一。此外，也有租客對筆者表示，藍領(lǐng)公寓一旦完全向個人開放，那就相當于過去的日租床位，存在極大的安全隱患。
無論如何，面對巨大的市場需求，各路資本已經(jīng)開始嘗試正規(guī)藍領(lǐng)公寓的運營，但相關(guān)配套政策還亟待破冰。不過，類似于職工宿舍的租賃產(chǎn)品也開始得到政策的支持。去年，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求“藍領(lǐng)公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米，且每個居住房間的居住人數(shù)不應超過8人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規(guī)實現(xiàn)了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。
而在今年2月，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《關(guān)于深入推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（征求意見稿）提出多措并舉，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，除政府主導推進的舊工業(yè)區(qū)連片改造外，鼓勵市場主體特別是實體生產(chǎn)企業(yè)開展舊工業(yè)區(qū)升級改造工作；同時，分類推進城中村綜合整治，構(gòu)建政府主導管理機制，引導城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，藍領(lǐng)公寓的打造需要從租賃市場和藍領(lǐng)兩個層面進行，但都應該把成本和租金的把控作為最關(guān)鍵的地方，必要時候在發(fā)展集體宿舍、床位租賃等方面做出一些創(chuàng)新。如果藍領(lǐng)公寓與企業(yè)積極對接，用工企業(yè)適當給予租金補貼等，那么這個市場其實很容易可以發(fā)展起來。
“現(xiàn)在，對于快遞員、廚師、建筑工人在內(nèi)的藍領(lǐng)來說，還是很難像高級白領(lǐng)那樣承擔高租金，如果每月需要3000元租房，3年下來就是10多萬，拿回老家夠付一套房的首付了?！痹诎素詭X從事餐飲業(yè)的張先生如是說?！鞍最I(lǐng)要的是一間房，藍領(lǐng)要的是一張床，這樣的狀況不知道要到何時才能徹底改變。”（文章來源：證券時報）
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“高級版”日租床位房
對于租賃型職工集體宿舍（俗稱“藍領(lǐng)公寓”），這類房子主要是為了解決城市運行和服務保障行業(yè)務工人員住宿問題，用于單位職工本人住宿并進行集中管理的房屋。在國內(nèi)，目前專門從事藍領(lǐng)公寓的運營機構(gòu)寥寥無幾，運營模式多是為企業(yè)員工提供整間租賃，每間房床位數(shù)量不一。
那么，藍領(lǐng)公寓的真實情況到底如何？在深圳福田八卦嶺片區(qū)，證券時報筆者發(fā)現(xiàn)了主打藍領(lǐng)公寓的安歆公寓。不過，與一般長租公寓明顯的外部標識不同，安歆公寓深藏在八卦嶺食街的一棟商業(yè)樓里，外部并無明顯的招牌。在這棟商業(yè)樓里，酒店、網(wǎng)吧分布在不同樓層。筆者嘗試以普通租房者的身份前來租房，工作人員起初表示公寓不對個人開放，但如果承租超過6個月，就還有極少數(shù)的床位可供選擇。
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有租客表示，這樣的藍領(lǐng)公寓有點像“高級版”的日租床位房，而這種房在八卦嶺很普遍，價格從以前的每天10元漲到現(xiàn)在的20元。筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，八卦嶺片區(qū)存在大量的日租床位房和小戶型老式住宅，目前30平方米左右的單身公寓月租約在2000元至2300元左右。與此同時，八卦嶺也有一些舊工業(yè)樓宇改裝的長租公寓，面積相當?shù)姆吭丛伦獯蠹s在3500元至3800元左右。如果像安歆公寓這樣的房源全部床位租出，每間房的月租金可達到4500元左右。
在八卦嶺從事餐飲業(yè)的黃經(jīng)理告訴筆者，雖然公司找房源給員工當宿舍可以省下一些成本，但藍領(lǐng)公寓環(huán)境相對較好，對于留住員工也有好處。
有投資過長租公寓的陳經(jīng)理告訴筆者，藍領(lǐng)公寓這種化整為零的做法使得其空間利用率比白領(lǐng)公寓要高得多，回報率自然也要高于白領(lǐng)公寓。此外，由于藍領(lǐng)公寓不必像普通長租公寓要選址在出行便利的地鐵或主干道附近，裝修標準較為統(tǒng)一，這樣一來投資額也沒有那么大。藍領(lǐng)公寓面對的更多是B端企業(yè)客戶而非C端個人，客群穩(wěn)定。
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面對巨大的市場需求，一些企業(yè)已經(jīng)開始嘗試正規(guī)藍領(lǐng)公寓的運營。自如推出了主打企業(yè)職住服務的公寓自如城市之光。此前，面向低收入外來務工人員的藍領(lǐng)公寓，杭州專門為外來務工人員建設(shè)的臨時性租賃用房，加之安歆公寓、魔方公寓的九號樓等藍領(lǐng)公寓相繼出現(xiàn)，藍領(lǐng)公寓的市場空白有望被迅速填補。
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無論如何，面對巨大的市場需求，各路資本已經(jīng)開始嘗試正規(guī)藍領(lǐng)公寓的運營，但相關(guān)配套政策還亟待破冰。不過，類似于職工宿舍的租賃產(chǎn)品也開始得到政策的支持。去年，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》，要求“藍領(lǐng)公寓”每個居住房間的人均使用面積不應少于4平方米，且每個居住房間的居住人數(shù)不應超過8人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人”的要求，一旦超過這個標準就會被認定為“群租”。新規(guī)實現(xiàn)了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴格要求。
而在今年2月，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《關(guān)于深入推進城市更新高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》（征求意見稿）提出多措并舉，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，除政府主導推進的舊工業(yè)區(qū)連片改造外，鼓勵市場主體特別是實體生產(chǎn)企業(yè)開展舊工業(yè)區(qū)升級改造工作；同時，分類推進城中村綜合整治，構(gòu)建政府主導管理機制，引導城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務。
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“現(xiàn)在，對于快遞員、廚師、建筑工人在內(nèi)的藍領(lǐng)來說，還是很難像高級白領(lǐng)那樣承擔高租金，如果每月需要3000元租房，3年下來就是10多萬，拿回老家夠付一套房的首付了?！痹诎素詭X從事餐飲業(yè)的張先生如是說?！鞍最I(lǐng)要的是一間房，藍領(lǐng)要的是一張床，這樣的狀況不知道要到何時才能徹底改變。”（文章來源：證券時報）
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