文鋒

房地產業(yè)對助推區(qū)域經濟發(fā)展，改善人民生活品質，推進城市化進程等做出了巨大貢獻。但不容忽視的是，房地產行業(yè)也是群體性糾紛易發(fā)、多發(fā)的領域，2016年1月至2017年6月，某區(qū)人民法院共審結商品房買賣合同糾紛476件、物業(yè)管理合同糾紛689件，其中大部分案件是群體性糾紛?？梢?，做好房地產領域群體性糾紛預防工作，引導房地產業(yè)健康發(fā)展，對營造安全穩(wěn)定的社會環(huán)境具有重要意義。

一、房地產業(yè)群體性糾紛形成原因探析

（一）企業(yè)市場主體擔當意識不強

一是在發(fā)展思路上，追求短期利益，忽視長遠發(fā)展。有的房地產企業(yè)在璧山開發(fā)樓盤的檔次品質定位不高，過于追求單個項目的盈利最大化，缺乏在當地長遠發(fā)展興業(yè)的眼光和氣度，品牌引領作用未做到名副其實。

二是在營銷過程中，夸大自身優(yōu)勢，存在不實宣傳。有的企業(yè)慣于采取概念化的愿景描繪，實際成品與之差距較大，甚至房屋外觀即易引起消費者異議;有的合同文本與廣告宣傳嚴重不符，未對重要事項作必要告知和說明，潛藏糾紛隱患。

三是在建設過程中，存在管理漏洞，控制把關不嚴。有的企業(yè)缺乏足夠規(guī)范的管理能力，對房地產建設質量、進度、投資控制不嚴，容易出現質量瑕疵、延期交房、遲延辦證等違約情形。

四是在房屋售出后，漠視服務要求，放任矛盾糾紛。有的企業(yè)不能平衡義利關系，對消費者的正當訴求重視不夠，回避問題，拖延推諉，積極主動化解矛盾的自覺性不強，矛盾擴大引發(fā)社會穩(wěn)定風險。

（二）購房人置業(yè)維權協(xié)商能力欠缺

一是在置業(yè)心態(tài)上，預估風險不足，博弈心理復雜。有的購房人不能理性對待房價波動，容易出現心理落差，進而尋找房地產企業(yè)、物管企業(yè)的瑕疵行為，借助權利主張，意圖彌補損失。

二是在締約協(xié)商時，輕信廣告宣傳，忽視合同文本。有的購房人審慎簽約的意識不強，不能正確區(qū)分廣告與合同的不同效力，簽約時對房屋質量、用途、裝修、物管等重要條款考量不夠細致，事后反悔往往依據不足。

三是在表達訴求上，慣于群體聚集，維權理性淡薄。有的購房人在群體聚集中采取道德譴責、懸掛標語、過激言行等方式引發(fā)關注;有的購房人跟風從眾心理強，不明就里地參加聚集;有的購房人內部細分群體之間矛盾突出，自說白話，意見不一。

四是在處理問題中，認知偏見突出，權利邊界模糊。有的購房人主觀臆斷職能部門履職不當，既期待盡快協(xié)調解決，又表現出質疑、抗拒等糾結狀態(tài);有的購房人對法律、政策的理解以偏概全，難以準確把握自身民事權利的范圍界限。

（三）職能部門管控矛盾履職方式有待改進

一是在審批管理中，重視高效服務，忽視嚴格管理。有的部門對放管服改革政策執(zhí)行不夠精準，重支持輕管控，對房地產開發(fā)交易的關鍵節(jié)點、群眾反映較多的問題事項監(jiān)督管理不夠精準，提醒督促不夠細致，過程管控的松緊度有待改進。

二是在準據把握上，善于執(zhí)行文件，弱于運用法律。有的部門未能將政策文件與法律準據融會貫通，其辦事標準、執(zhí)法尺度等方面不夠規(guī)范、恰當，對要件程序的設置有失偏頗，對訴求焦點的回應不夠精準，準確運用法律解決問題的能力亟待提高。

三是在矛盾化解時，主動作為不足，自身盡職不夠。個別部門為民服務、維護穩(wěn)定通盤考慮不多，對在自身環(huán)節(jié)發(fā)現和能夠解決的糾紛苗頭、個案訴求重視不夠，抓小抓早不夠到位，錯失矛盾化解良機。

四是在協(xié)作履職上，交叉空白并存，分流引導隨意。有的部門不重視信息互通，職能履行交叉與空白地帶并存，容易發(fā)生打擦邊球的情形;有的部門對運用信訪回復、行政解決、司法裁決等多元化糾紛解決機制總結不夠，規(guī)范性、系統(tǒng)性不強，影響預防化解成效。

二、預防化解房地產領域群體性糾紛的措施

（一）放管結合，督促引導企業(yè)履行法律責任和社會責任

一是依法用好招商引資甲方合同地位。堅持厚愛與嚴管并舉，支持與監(jiān)督并重，對在璧房開企業(yè)尤其是知名企業(yè)強化合同責任，在政府部門與投資企業(yè)的協(xié)議中強調實現甲方意圖的合同條款，做到有約在先，督促企業(yè)切實遵守品牌引領、產品檔次、投資節(jié)點等重要內容。

二是著力加強開發(fā)運營全程管控引導。針對該領域糾紛易發(fā)多發(fā)的特點，增強過程管控能力，對照檢查房開企業(yè)遵守合同條款、規(guī)范銷售運營的實際情況;完善新型政商關系，引導企業(yè)義利兼顧，克服短期行為，著眼長遠發(fā)展，切實履行合同承諾。

三是嚴格落實矛盾化解企業(yè)主體責任。督促投資企業(yè)落實防范化解矛盾、維護社會穩(wěn)定應當承擔的責任，嚴防企業(yè)將其市場主體應盡之責向職能部門轉移，促使企業(yè)主動作為、擔當責任。

（二）點面并重，教育引導群眾增強合同理性和協(xié)商能力

一是有效運用處理群體糾紛的關鍵要領。爭取和用好明理知法誠信的積極分子，全面充分釋法明理，抓兩頭帶中間，引導群眾自我教育、自我管理，去除看待政府部門的有色眼鏡和抵觸心態(tài)，在職能部門的主持下有理有節(jié)地主張權利。

二是充分發(fā)揮合同司法案例的引導作用。通過個案處理、類案梳理，加強群眾民事法律意識和行為習慣的培養(yǎng)訓練，深化合同協(xié)商、合同效力、合同責任等方面的宣傳教育，逐步扭轉少數群眾民事法律意識片面、滯后的狀態(tài)，夯實基層社會現代化治理的群眾基礎。

三是著力改進合同示范文本的監(jiān)督管理。教育引導群眾增強理性簽約、依法履約的意識，強化房開企業(yè)對重要權利義務的告知、說明責任，充分保障購房人的知情權，進一步理清雙方權利范圍及邊界，逐步提升群眾理性平和協(xié)商解決問題的意識和能力。

（三）精準施策，系統(tǒng)強化部門維護穩(wěn)定政策與法律合力

一是著力增強精準執(zhí)行政策與法律的能力。在服務和促進發(fā)展，預防和處理矛盾中，著力強化公職人員融會運用政策與法律的能力，注重掌握二者內在一致性，克服寬嚴失范、斷章取義、部門利益、懈怠懶政等不良傾向，直面矛盾，精準執(zhí)法，嚴謹細致，源頭治理。

二是有效提升職能部門協(xié)調與配合的成效。盯緊盯牢矛盾糾紛多發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)，第一時間制定和落實化解對策，負有處理職責的部門不得將矛盾糾紛上交、外推;對需要會商的問題，做到準備充分、問題清楚、預案明確、議決有果、執(zhí)行到位，防止出現各自為陣、拖延時間、相互推諉、口徑不一、矛盾擴大。

三是規(guī)范化解矛盾糾紛行政與司法的銜接。系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學化運用矛盾糾紛多元化解決機制，充分發(fā)揮行政處置與司法裁判的各自優(yōu)勢，精準化解，公開公正，切實增強群體性糾紛預防化解合力。