文鋒

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善人民生活品質(zhì)，推進(jìn)城市化進(jìn)程等做出了巨大貢獻(xiàn)。但不容忽視的是，房地產(chǎn)行業(yè)也是群體性糾紛易發(fā)、多發(fā)的領(lǐng)域，2016年1月至2017年6月，某區(qū)人民法院共審結(jié)商品房買賣合同糾紛476件、物業(yè)管理合同糾紛689件，其中大部分案件是群體性糾紛?？梢姡龊梅康禺a(chǎn)領(lǐng)域群體性糾紛預(yù)防工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，對(duì)營造安全穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境具有重要意義。

一、房地產(chǎn)業(yè)群體性糾紛形成原因探析

（一）企業(yè)市場(chǎng)主體擔(dān)當(dāng)意識(shí)不強(qiáng)

一是在發(fā)展思路上，追求短期利益，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展。有的房地產(chǎn)企業(yè)在璧山開發(fā)樓盤的檔次品質(zhì)定位不高，過于追求單個(gè)項(xiàng)目的盈利最大化，缺乏在當(dāng)?shù)亻L遠(yuǎn)發(fā)展興業(yè)的眼光和氣度，品牌引領(lǐng)作用未做到名副其實(shí)。

二是在營銷過程中，夸大自身優(yōu)勢(shì)，存在不實(shí)宣傳。有的企業(yè)慣于采取概念化的愿景描繪，實(shí)際成品與之差距較大，甚至房屋外觀即易引起消費(fèi)者異議;有的合同文本與廣告宣傳嚴(yán)重不符，未對(duì)重要事項(xiàng)作必要告知和說明，潛藏糾紛隱患。

三是在建設(shè)過程中，存在管理漏洞，控制把關(guān)不嚴(yán)。有的企業(yè)缺乏足夠規(guī)范的管理能力，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制不嚴(yán)，容易出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵、延期交房、遲延辦證等違約情形。

四是在房屋售出后，漠視服務(wù)要求，放任矛盾糾紛。有的企業(yè)不能平衡義利關(guān)系，對(duì)消費(fèi)者的正當(dāng)訴求重視不夠，回避問題，拖延推諉，積極主動(dòng)化解矛盾的自覺性不強(qiáng)，矛盾擴(kuò)大引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

（二）購房人置業(yè)維權(quán)協(xié)商能力欠缺

一是在置業(yè)心態(tài)上，預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)不足，博弈心理復(fù)雜。有的購房人不能理性對(duì)待房價(jià)波動(dòng)，容易出現(xiàn)心理落差，進(jìn)而尋找房地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)的瑕疵行為，借助權(quán)利主張，意圖彌補(bǔ)損失。

二是在締約協(xié)商時(shí)，輕信廣告宣傳，忽視合同文本。有的購房人審慎簽約的意識(shí)不強(qiáng)，不能正確區(qū)分廣告與合同的不同效力，簽約時(shí)對(duì)房屋質(zhì)量、用途、裝修、物管等重要條款考量不夠細(xì)致，事后反悔往往依據(jù)不足。

三是在表達(dá)訴求上，慣于群體聚集，維權(quán)理性淡薄。有的購房人在群體聚集中采取道德譴責(zé)、懸掛標(biāo)語、過激言行等方式引發(fā)關(guān)注;有的購房人跟風(fēng)從眾心理強(qiáng)，不明就里地參加聚集;有的購房人內(nèi)部細(xì)分群體之間矛盾突出，自說白話，意見不一。

四是在處理問題中，認(rèn)知偏見突出，權(quán)利邊界模糊。有的購房人主觀臆斷職能部門履職不當(dāng)，既期待盡快協(xié)調(diào)解決，又表現(xiàn)出質(zhì)疑、抗拒等糾結(jié)狀態(tài);有的購房人對(duì)法律、政策的理解以偏概全，難以準(zhǔn)確把握自身民事權(quán)利的范圍界限。

（三）職能部門管控矛盾履職方式有待改進(jìn)

一是在審批管理中，重視高效服務(wù)，忽視嚴(yán)格管理。有的部門對(duì)放管服改革政策執(zhí)行不夠精準(zhǔn)，重支持輕管控，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)交易的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、群眾反映較多的問題事項(xiàng)監(jiān)督管理不夠精準(zhǔn)，提醒督促不夠細(xì)致，過程管控的松緊度有待改進(jìn)。

二是在準(zhǔn)據(jù)把握上，善于執(zhí)行文件，弱于運(yùn)用法律。有的部門未能將政策文件與法律準(zhǔn)據(jù)融會(huì)貫通，其辦事標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)法尺度等方面不夠規(guī)范、恰當(dāng)，對(duì)要件程序的設(shè)置有失偏頗，對(duì)訴求焦點(diǎn)的回應(yīng)不夠精準(zhǔn)，準(zhǔn)確運(yùn)用法律解決問題的能力亟待提高。

三是在矛盾化解時(shí)，主動(dòng)作為不足，自身盡職不夠。個(gè)別部門為民服務(wù)、維護(hù)穩(wěn)定通盤考慮不多，對(duì)在自身環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)和能夠解決的糾紛苗頭、個(gè)案訴求重視不夠，抓小抓早不夠到位，錯(cuò)失矛盾化解良機(jī)。

四是在協(xié)作履職上，交叉空白并存，分流引導(dǎo)隨意。有的部門不重視信息互通，職能履行交叉與空白地帶并存，容易發(fā)生打擦邊球的情形;有的部門對(duì)運(yùn)用信訪回復(fù)、行政解決、司法裁決等多元化糾紛解決機(jī)制總結(jié)不夠，規(guī)范性、系統(tǒng)性不強(qiáng)，影響預(yù)防化解成效。

二、預(yù)防化解房地產(chǎn)領(lǐng)域群體性糾紛的措施

（一）放管結(jié)合，督促引導(dǎo)企業(yè)履行法律責(zé)任和社會(huì)責(zé)任

一是依法用好招商引資甲方合同地位。堅(jiān)持厚愛與嚴(yán)管并舉，支持與監(jiān)督并重，對(duì)在璧房開企業(yè)尤其是知名企業(yè)強(qiáng)化合同責(zé)任，在政府部門與投資企業(yè)的協(xié)議中強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)甲方意圖的合同條款，做到有約在先，督促企業(yè)切實(shí)遵守品牌引領(lǐng)、產(chǎn)品檔次、投資節(jié)點(diǎn)等重要內(nèi)容。

二是著力加強(qiáng)開發(fā)運(yùn)營全程管控引導(dǎo)。針對(duì)該領(lǐng)域糾紛易發(fā)多發(fā)的特點(diǎn)，增強(qiáng)過程管控能力，對(duì)照檢查房開企業(yè)遵守合同條款、規(guī)范銷售運(yùn)營的實(shí)際情況;完善新型政商關(guān)系，引導(dǎo)企業(yè)義利兼顧，克服短期行為，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，切實(shí)履行合同承諾。

三是嚴(yán)格落實(shí)矛盾化解企業(yè)主體責(zé)任。督促投資企業(yè)落實(shí)防范化解矛盾、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，嚴(yán)防企業(yè)將其市場(chǎng)主體應(yīng)盡之責(zé)向職能部門轉(zhuǎn)移，促使企業(yè)主動(dòng)作為、擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

（二）點(diǎn)面并重，教育引導(dǎo)群眾增強(qiáng)合同理性和協(xié)商能力

一是有效運(yùn)用處理群體糾紛的關(guān)鍵要領(lǐng)。爭(zhēng)取和用好明理知法誠信的積極分子，全面充分釋法明理，抓兩頭帶中間，引導(dǎo)群眾自我教育、自我管理，去除看待政府部門的有色眼鏡和抵觸心態(tài)，在職能部門的主持下有理有節(jié)地主張權(quán)利。

二是充分發(fā)揮合同司法案例的引導(dǎo)作用。通過個(gè)案處理、類案梳理，加強(qiáng)群眾民事法律意識(shí)和行為習(xí)慣的培養(yǎng)訓(xùn)練，深化合同協(xié)商、合同效力、合同責(zé)任等方面的宣傳教育，逐步扭轉(zhuǎn)少數(shù)群眾民事法律意識(shí)片面、滯后的狀態(tài)，夯實(shí)基層社會(huì)現(xiàn)代化治理的群眾基礎(chǔ)。

三是著力改進(jìn)合同示范文本的監(jiān)督管理。教育引導(dǎo)群眾增強(qiáng)理性簽約、依法履約的意識(shí)，強(qiáng)化房開企業(yè)對(duì)重要權(quán)利義務(wù)的告知、說明責(zé)任，充分保障購房人的知情權(quán)，進(jìn)一步理清雙方權(quán)利范圍及邊界，逐步提升群眾理性平和協(xié)商解決問題的意識(shí)和能力。

（三）精準(zhǔn)施策，系統(tǒng)強(qiáng)化部門維護(hù)穩(wěn)定政策與法律合力

一是著力增強(qiáng)精準(zhǔn)執(zhí)行政策與法律的能力。在服務(wù)和促進(jìn)發(fā)展，預(yù)防和處理矛盾中，著力強(qiáng)化公職人員融會(huì)運(yùn)用政策與法律的能力，注重掌握二者內(nèi)在一致性，克服寬嚴(yán)失范、斷章取義、部門利益、懈怠懶政等不良傾向，直面矛盾，精準(zhǔn)執(zhí)法，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，源頭治理。

二是有效提升職能部門協(xié)調(diào)與配合的成效。盯緊盯牢矛盾糾紛多發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，第一時(shí)間制定和落實(shí)化解對(duì)策，負(fù)有處理職責(zé)的部門不得將矛盾糾紛上交、外推;對(duì)需要會(huì)商的問題，做到準(zhǔn)備充分、問題清楚、預(yù)案明確、議決有果、執(zhí)行到位，防止出現(xiàn)各自為陣、拖延時(shí)間、相互推諉、口徑不一、矛盾擴(kuò)大。

三是規(guī)范化解矛盾糾紛行政與司法的銜接。系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化運(yùn)用矛盾糾紛多元化解決機(jī)制，充分發(fā)揮行政處置與司法裁判的各自優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)化解，公開公正，切實(shí)增強(qiáng)群體性糾紛預(yù)防化解合力。