文/中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院歷史文化名城研究所 高 原

1 背景

21世紀(jì)以來，我國名城保護(hù)制度不斷發(fā)展完善，歷史建筑作為重要保護(hù)對象逐漸受到關(guān)注。2004年，原建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)對城市優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑規(guī)劃保護(hù)的指導(dǎo)意見》的通知（建規(guī)[2004]36號），要求各地加強(qiáng)對城市優(yōu)秀近現(xiàn)代建筑的保護(hù)工作。2008年國務(wù)院頒布《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》（國務(wù)院令第524號），首次在國家層面明確歷史建筑的概念及保護(hù)措施。2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于將北京等10個城市列為第一批歷史建筑保護(hù)利用試點城市的通知》（建規(guī)[2017]245號），針對當(dāng)前階段歷史建筑保護(hù)利用、制度管理、資金來源等議題，提出解決辦法和保障措施。

資金問題是核心議題。歷史建筑相比文物建筑在資金來源及使用方式上有所不同；歷史建筑數(shù)量龐大、類型多樣，僅靠政府撥款很難滿足巨大的資金缺口；歷史建筑產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，修繕時需在資金使用上有所側(cè)重；歷史建筑經(jīng)濟(jì)潛力巨大，應(yīng)鼓勵在保護(hù)前提下探索新的利用模式，使其融入當(dāng)代城市發(fā)展中。

基于以上需求，本文介紹美國遺產(chǎn)建筑保護(hù)的重要金融工具——周轉(zhuǎn)基金制度的形成與發(fā)展，并簡要分析其經(jīng)營模式及優(yōu)缺點。選擇美國為研究對象出于3點原因。

1）美國作為近代新興國家，遺產(chǎn)建筑保護(hù)工作起步較早。美國遺產(chǎn)建筑的建成年代多集中于近幾十年到一百年，與我國歷史建筑范圍較接近，可相互借鑒。

2）美國金融業(yè)發(fā)達(dá)、金融工具眾多且廣泛運(yùn)用于遺產(chǎn)建筑保護(hù)工作，其中不乏成功案例。

3）美國遺產(chǎn)保護(hù)的民間力量強(qiáng)大，各類歷史保護(hù)組織眾多，貫穿于聯(lián)邦、州、城市各層面。這種自下而上的保護(hù)模式在我國正處于萌芽期，需更多關(guān)注與引導(dǎo)。

不同國家對于遺產(chǎn)建筑有不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，在很多國家的保護(hù)體系中歷史建筑（Historic Building）主要泛指具有歷史價值的舊建筑，不同于我國保護(hù)體系中對于歷史建筑的定義。為避免概念混淆，下文統(tǒng)稱遺產(chǎn)建筑。

2 美國遺產(chǎn)保護(hù)體系

2.1 歷程

1906年，美國頒布首部遺產(chǎn)保護(hù)法律《文物古跡法》（The Antiquities of Arts），保護(hù)具有歷史價值的文物和遺址。1966年頒布《國家歷史保護(hù)法》（The National Historic Preservation Act），建立了包括遺產(chǎn)建筑、景觀、遺跡等在內(nèi)的國家歷史場所登錄制度（National Register of Historic Places）。登錄制度的出臺明確了遺產(chǎn)登錄流程，為其后一系列保護(hù)管理提供了依據(jù)?？傮w來說，成為國家登錄遺產(chǎn)可獲得4方面權(quán)利：①技術(shù)支持 即從政府獲得遺產(chǎn)保護(hù)知識和研討機(jī)會；②資金援助 獲得國家、各州的資金補(bǔ)助；③免稅政策 享有國稅法等法律中的專項稅收減免政策；④法律保護(hù) 涉及登錄遺產(chǎn)的項目必須通過當(dāng)?shù)氐臍v史保護(hù)委員會與業(yè)主共同協(xié)商。

除專項法律外，其他法律對遺產(chǎn)保護(hù)也有深遠(yuǎn)影響，其中最著名的是《稅務(wù)改革法案》（Tax Reform Act），規(guī)定了遺產(chǎn)建筑修繕的稅收抵免細(xì)則，按照登錄等級分為10%與20%兩個檔次[1-2]。在利益驅(qū)動下，這項法案推動了遺產(chǎn)保護(hù)項目的迅猛發(fā)展，吸引了大量社會投資。

經(jīng)過多年制度建設(shè)，現(xiàn)行美國遺產(chǎn)保護(hù)是以《國家歷史保護(hù)法》為基礎(chǔ)，登錄制度為核心，國稅法、住房法等法律為補(bǔ)充的完善體系。在保護(hù)理念方面，由于憲法強(qiáng)調(diào)對于私有財產(chǎn)的保護(hù)，美國在保護(hù)工作中對房屋產(chǎn)權(quán)、資金管理一向非常重視[3]。從最初的家庭式博物館開始，地方民眾便自發(fā)組成保護(hù)組織，先集資獲得房屋產(chǎn)權(quán)，再對其實施保護(hù)。這種傳統(tǒng)使以地方為單位的民間遺產(chǎn)保護(hù)組織十分興盛，也促使歷史保護(hù)國民信托（National Trust of Historic Preservation）的建立，加強(qiáng)了各組織間的經(jīng)驗交流和資源共享。作為全美最大的民間保護(hù)組織，國民信托在遺產(chǎn)保護(hù)工作中扮演了舉足輕重的角色。

2.2 國民信托和遺產(chǎn)保護(hù)周轉(zhuǎn)基金

國民信托的主要任務(wù)是參與各項保護(hù)規(guī)劃的編制和實施，此外還進(jìn)行大量的研究和出版工作。在資產(chǎn)管理方面，國民信托采用多種方式管理政府、企業(yè)、民眾等各方籌集到的資金，如設(shè)立遺產(chǎn)保護(hù)周轉(zhuǎn)基金制度（以下簡稱周轉(zhuǎn)基金）。其運(yùn)營模式是用籌集的資金購買遺產(chǎn)建筑，經(jīng)過修復(fù)后出售實現(xiàn)資金回收。這樣周而復(fù)始，構(gòu)成資金閉環(huán)，同時進(jìn)一步撬動更多社會投資，使整個體系良性運(yùn)轉(zhuǎn)。資金還可用于發(fā)放貸款，很多小型保護(hù)組織的主要資金來源是國民信托，這些組織在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，并用投資所得償還國民信托的貸款。如今，這種資金管理模式被廣泛使用，成為美國遺產(chǎn)保護(hù)的重要手段之一。

2.3 遺產(chǎn)保護(hù)組織和周轉(zhuǎn)基金興盛的原因

美國遺產(chǎn)保護(hù)組織的興盛，受社會習(xí)俗、經(jīng)濟(jì)激勵、制度保障等各方因素影響。

1）社會習(xí)俗 美國從建國伊始便重視地方組織和民間團(tuán)體的發(fā)展。各種不同類型的組織團(tuán)體層出不同。團(tuán)體成員雖從事不同職業(yè)，但在相同興趣驅(qū)使下形成強(qiáng)大的凝聚力，是地方保護(hù)力量的堅實基礎(chǔ)。

2）經(jīng)濟(jì)激勵 政府通過相關(guān)法律激勵各類保護(hù)組織的發(fā)展。美國《國稅法》支持非營利性基金會的建立，并減免相應(yīng)的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅。同時，個人或企業(yè)對非營利性機(jī)構(gòu)的捐款也可獲得稅收抵扣，大大增強(qiáng)了人們的捐款意愿?！秶覛v史保護(hù)法》頒布后，經(jīng)濟(jì)因素成為推動遺產(chǎn)保護(hù)工作的主要力量。在20世紀(jì)70年代通貨膨脹和建造資本上升的背景下，建筑改造成本遠(yuǎn)低于新建，再配合一系列減稅政策，使遺產(chǎn)保護(hù)第一次成為“有利可圖”的產(chǎn)業(yè)[3]。

3）制度保障 政府通過制定修繕導(dǎo)則，對不同修繕方式進(jìn)行明確定義以避免概念混淆[4-5]。一般來說，對于價值較高的文物古跡，多采用復(fù)原①（Restoration）方法，將其恢復(fù)到特定時期的歷史原貌。而修復(fù)②（Rehabilitation）更偏向在保護(hù)建筑核心價值要素的前提下，加強(qiáng)活化利用。由此，大批面臨荒廢的遺產(chǎn)建筑得以煥發(fā)生機(jī)，有些還被賦予新的功能。

對于遺產(chǎn)保護(hù)組織來說，周轉(zhuǎn)基金無疑是一種優(yōu)秀的資產(chǎn)管理方式。通過借助市場力量，將籌集到的保護(hù)資金合理運(yùn)用。區(qū)別于一般地產(chǎn)開發(fā)行為，這種投資以保護(hù)為最高前提，避免了因過分逐利而造成破壞，一舉兩得。

3 遺產(chǎn)保護(hù)周轉(zhuǎn)基金

3.1 周轉(zhuǎn)基金的產(chǎn)生

周轉(zhuǎn)基金通常由遺產(chǎn)保護(hù)組織運(yùn)營，作為國家直接撥款和社會投資的有效補(bǔ)充，美國稱其為周轉(zhuǎn)基金（Revolving Fund），英國稱為保護(hù)信托（Preservation Trusts），澳大利亞則稱為保護(hù)信托或基金（Conservation Trust or Fund）[6]。

美國的周轉(zhuǎn)基金始于北卡羅來納州查爾斯頓市。作為首個頒布?xì)v史街區(qū)保護(hù)區(qū)劃法的城市，查爾斯頓市于1947年成立查爾斯頓歷史基金會（Historic Charleston Foundation）。面對城市眾多逐漸廢棄的遺產(chǎn)建筑，基金會提倡“為其尋找一個繼續(xù)生活在社區(qū)的可能性”。機(jī)構(gòu)成立10年后，發(fā)起“利用周轉(zhuǎn)基金保護(hù)遺產(chǎn)建筑計劃”，試圖通過小規(guī)模投資提升社區(qū)活力，并明確其根本目標(biāo)是“保護(hù)歷史風(fēng)貌而非經(jīng)濟(jì)收益”。同年，基金會籌集到10萬美元作為啟動資金，其中大部分來自私人募捐。通過“收購-修繕-賣出”方式，基金會在隨后7年內(nèi)創(chuàng)造收益70余萬美元，修繕建筑10余處，并進(jìn)一步拉動約80萬美元的其他投資。

查爾斯頓的成功影響了薩瓦那、波士頓、匹茲堡等多個城市。有些基金會開始嘗試扮演銀行角色，通過借貸和收取利息的方式完成資本回收。為鼓勵遺產(chǎn)保護(hù)項目，此類貸款多為低息。匹茲堡歷史與地標(biāo)基金會（Pittsburgh History and Landmarks Foundation）把資金借給公司或私人業(yè)主，由其完成具體修繕工作并在約定期限內(nèi)還清借款。如此，基金會有了更多精力去完成項目篩選、技術(shù)服務(wù)、教育宣傳等事務(wù)。

3.2 經(jīng)營模式和主體

如圖1所示，周轉(zhuǎn)資金的經(jīng)營模式主要分2種[7]。

圖1 周轉(zhuǎn)基金的經(jīng)營模式

1）“收購-轉(zhuǎn)讓”模式（下文稱收購基金） 保護(hù)組織購買遺產(chǎn)建筑后進(jìn)行專業(yè)修繕，再轉(zhuǎn)讓給有保護(hù)意愿的買家，一般還會附帶短期的地役權(quán)轉(zhuǎn)讓③或其他類型的保護(hù)協(xié)議。

2）“借貸”模式（下文稱借貸基金） 將資金借給業(yè)主，由業(yè)主完成具體修繕工作。為保證工程質(zhì)量，借貸基金通常附帶具體修繕標(biāo)準(zhǔn)。

目前，多數(shù)遺產(chǎn)保護(hù)組織同時經(jīng)營2種模式的基金以適應(yīng)不同項目需求。一般來說，收購基金多用于長期閑置的遺產(chǎn)建筑。在這種情況下，業(yè)主更愿出讓房屋產(chǎn)權(quán)。當(dāng)建筑本身的歷史價值較高時，一些基金會也傾向于使用收購基金，通過親自修繕的方式保證工程質(zhì)量。借貸基金多數(shù)用于業(yè)主繼續(xù)使用、僅有修繕需求的情況，所需資金相對較低。在實際操作中，周轉(zhuǎn)基金經(jīng)營方式依情況而變化。如同時使用收購基金和借貸基金，多用于大體量項目或建筑群。有些城市還將借貸基金的利息作為一種獎勵方式，如果業(yè)主申請外立面修繕貸款，同時保持其風(fēng)貌不受破壞（一般為5年以上），即可獲得降息作為獎勵。

周轉(zhuǎn)基金的運(yùn)營主體可分為政府運(yùn)營和民間運(yùn)營。政府運(yùn)營的基金會大多隸屬于各州和城市的歷史保護(hù)委員會。由于可得到官方支持，官方基金會的資金穩(wěn)定性較高。民間運(yùn)營的基金會規(guī)模不一，工作人員從十余人到數(shù)百人不等，資金更依賴于社會捐助。

在業(yè)務(wù)范圍方面，官方基金會業(yè)務(wù)范圍較廣，民間基金會專注于特定領(lǐng)域，如特定的建造時期或建筑風(fēng)格。官方基金會在資金審批方面更嚴(yán)格，撥款或受當(dāng)年經(jīng)濟(jì)、政治等因素影響，不如民間基金會靈活。在投資方式上，無論是收購基金還是借貸基金，都需對地方市場有充分了解。針對具體項目，國家或州層面的大型基金會經(jīng)常主動尋求當(dāng)?shù)鼗饡暮献?，以了解市場，降低投資風(fēng)險。

3.3 優(yōu)勢與不足

周轉(zhuǎn)基金對于遺產(chǎn)保護(hù)的推動力量顯而易見，其優(yōu)勢如下。

1）填補(bǔ)修繕維護(hù)的資金缺口 對于登錄等級較低的建筑，往往很難得到政府專項撥款。因房屋質(zhì)量不佳且年代久遠(yuǎn)，很難滿足銀行貸款要求，周轉(zhuǎn)基金彌補(bǔ)了該區(qū)域的空白。

2）提供專業(yè)成熟的技術(shù)指導(dǎo) 遺產(chǎn)建筑的修繕維護(hù)需專業(yè)技術(shù)支持以滿足國家規(guī)范。作為周轉(zhuǎn)基金的運(yùn)營者，基金會通常具有相關(guān)專業(yè)專家，可為具體修繕工作提供技術(shù)指導(dǎo)。

3）樹立遺產(chǎn)保護(hù)的投資信心 成功的修繕項目可為街區(qū)內(nèi)其他遺產(chǎn)建筑提供范例，使更多業(yè)主產(chǎn)生效仿意愿。對于投資者而言，可樹立其投資信心，吸引更多歷史建筑再利用的社會投資。

4）促進(jìn)知識普及和公眾參與 結(jié)合具體修繕項目，基金會定期出版相關(guān)雜志、月報等刊物進(jìn)行知識普及，并組織社區(qū)會議、藝術(shù)沙龍等增強(qiáng)公眾參與度。

對于保護(hù)組織而言，周轉(zhuǎn)基金管理模式也存在不足，其中最重要的問題是資金回收。周轉(zhuǎn)基金作為一種投資，即使有眾多保護(hù)措施，仍無法避免其風(fēng)險性。基金會雖是非營利組織，但仍需必要的資金以維持其運(yùn)行。投資的成敗決定了整個組織的穩(wěn)定性。尤其對于非官方基金會，保證資金鏈的穩(wěn)定更為重要。對于收購基金而言，有時采用合作方式分?jǐn)偼顿Y風(fēng)險，特別是對于成本較高的大型項目。對于借貸基金，會要求申請者提交收入證明、納稅證明以證明其償還能力，有時還要求給予房產(chǎn)的抵押權(quán)④。即使如此，風(fēng)險還是無法避免，大部分基金會都遇到過資金無法回收的項目。

3.4 具體案例

3.4.1 官方基金會：南達(dá)科塔州歷史保護(hù)委員會（South Dakota Historic Preservation Commission），南達(dá)科塔州朽木市

南達(dá)科塔州歷史保護(hù)委員會（以下簡稱歷保委員會）成立于1992年，是朽木市政府下屬機(jī)構(gòu)。歷保委員會與“美國社區(qū)工作組織（Neighbor Works America）”（簡稱社工組織）合作運(yùn)營2個周轉(zhuǎn)基金項目，分別針對商業(yè)類歷史建筑和居住類歷史建筑。社工組織是覆蓋全國的非營利性社區(qū)組織，致力于營造社區(qū)氛圍，提升中低收入人群居住環(huán)境。朽木市政府每年提供約8萬美元用于周轉(zhuǎn)基金項目的運(yùn)營，歷保委員會的主要作用是提供資金支持和項目審核，執(zhí)行工作由社工組織進(jìn)行。目前正在進(jìn)行的貸款房屋共160余處，涉及資金超過400萬美元[8]。

在項目資格認(rèn)定上，要求建筑必須位于國家或州政府公布的歷史街區(qū)遺產(chǎn)建筑名單上，施工標(biāo)準(zhǔn)必須嚴(yán)格按照內(nèi)政部頒發(fā)的修繕導(dǎo)則進(jìn)行。此外，還要求施工隊必須提交歷史建筑修繕相關(guān)經(jīng)驗證明。為保證貸款申請者按時償還，居住類項目的申請者要求上交收入明細(xì)和房產(chǎn)證明，商業(yè)類項目的申請者要求上交以往3年的稅單、企業(yè)收支賬單及房產(chǎn)證明，此外還有一定額度的房屋保險。

官方背景的基金會在遺產(chǎn)保護(hù)方面往往扮演更多公益性角色。在朽木市，歷保委員會專設(shè)服務(wù)于中低收入階層的借貸基金項目。如果申請者的收入低于社區(qū)中位數(shù)，即可申請10年期利率2%的低息貸款，對于申請建筑中保護(hù)等級較高的甚至?xí)l(fā)放無息貸款。歷保委員會還建立 “特殊需要（Special Needs）”項目，類似于貸款和獎金的綜合體，包括老舊建筑（Elderly）、空置建筑（Vacant properties）、外立面（Fa?ade）等。貸款本身周期10年，如果在10年間業(yè)主能保持修繕部位風(fēng)貌良好，經(jīng)委員會審查，可免除修繕貸款。如果修繕部分風(fēng)貌遭到破壞，則需一次性還清貸款。這種以獎代補(bǔ)的模式為街區(qū)風(fēng)貌的長效保護(hù)提供了優(yōu)秀范例。

3.4.2 民間基金會：普羅維登斯周轉(zhuǎn)基金（Providence Revolving Fund），羅德島普羅維登斯市

普羅維登斯周轉(zhuǎn)基金會成立于1980年，其目標(biāo)是“保護(hù)全市的建筑遺產(chǎn)、刺激老城區(qū)復(fù)興”。通過借鑒早年查爾斯頓市的成功經(jīng)驗，基金會同時經(jīng)營收購和借貸2種模式的周轉(zhuǎn)基金，根據(jù)地點不同分為社區(qū)貸款項目（Neighborhood Loan Program）和城區(qū)貸款項目（Downcity Loan Program）（見圖2，3）。

圖2 社區(qū)貸款項目：百老匯（Broadway）大街253號居住建筑

圖3 城區(qū)貸款項目： 韋伯斯特（Weybosset）大街199號商住建筑

社區(qū)貸款項目主要針對傳統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)長期空置或面臨衰敗風(fēng)險的遺產(chǎn)建筑。截至目前，項目30余年內(nèi)共花費(fèi)約700萬美元，參與修繕460余棟歷史建筑，帶動了超過2000萬美元的社會投資[9]。

城區(qū)貸款項目主要服務(wù)市中心老商業(yè)區(qū)，目的是改善城市風(fēng)貌、刺激老城復(fù)興。由于市中心的房產(chǎn)價值較高，基金會更多采用借貸而非收購的方式。自2001年開始共花費(fèi)超過700萬美元，帶動了后續(xù)大量社會投資[10]。

在機(jī)構(gòu)組織方面，基金會設(shè)立專業(yè)審查會審批監(jiān)督2種基金項目的運(yùn)營，其中包括來自銀行、法律、歷史保護(hù)、建筑、社會服務(wù)方面的專家。基金會提供歷史建筑的相關(guān)咨詢服務(wù)，包括修繕改建方案、結(jié)構(gòu)檢查報告、國家登錄建筑申報等，并配備專業(yè)人員。

在項目認(rèn)定方面，目前2個項目都要求申請的房屋位于國家或州政府認(rèn)定的歷史文化街區(qū)內(nèi)，在修繕前必須提交修繕方案供審查會審議，如果涉及結(jié)構(gòu)問題，還需建筑師或結(jié)構(gòu)工程師認(rèn)可。為滿足保護(hù)要求，業(yè)主需簽訂補(bǔ)充協(xié)議，捐贈其房屋外立面10年的產(chǎn)權(quán)給基金會，確保立面在這段時間內(nèi)不被改變。

在資金管理方面，要求提供借款者的稅單、收入證明、在職證明、銀行資產(chǎn)證明、房屋保險和信用記錄。社區(qū)貸款項目的利率為6%，其中還包括技術(shù)咨詢、修繕方案、施工隊培訓(xùn)、工程監(jiān)理等附加服務(wù)項目。業(yè)主可把房屋托管給基金會完成整個修繕過程，十分方便。貸款額度一般在2.5萬～5.0萬美元，還款期限通常為8年。城區(qū)貸款項目利率一般為4.5%，貸款額度在10萬～100萬美元。由于市中心項目投入較大，項目數(shù)量明顯少于社區(qū)貸款項目，目前正在使用的資金約650萬美元。

4 結(jié)語

從簡述美國遺產(chǎn)保護(hù)體系開始，依次介紹美國遺產(chǎn)保護(hù)組織的發(fā)展及其重要的資金管理工具——遺產(chǎn)保護(hù)周轉(zhuǎn)基金制度。周轉(zhuǎn)基金彌補(bǔ)了政府撥款的資金缺口，通過小微更新而非大拆大建的方式為遺產(chǎn)建筑的修繕再利用提供了優(yōu)秀范例，進(jìn)一步帶動了周邊社區(qū)發(fā)展，吸引了更多社會投資。以往很多人認(rèn)為投資與保護(hù)相互矛盾，其實遺產(chǎn)建筑本身兼具經(jīng)濟(jì)和文化價值，二者之間可互補(bǔ)。周轉(zhuǎn)基金通過建立者之間的橋梁，使投資者同時成為保護(hù)者。

目前，我國正處于遺產(chǎn)保護(hù)的關(guān)鍵時期，在制度建設(shè)、技術(shù)規(guī)范、資金保障等方面均需進(jìn)一步完善。目前國家層面對歷史建筑保護(hù)尚未建立制度化的獎補(bǔ)機(jī)制，面對如此龐大的保護(hù)數(shù)量，國家撥款杯水車薪。如何合理引導(dǎo)社會資本助力歷史建筑保護(hù)將是重要命題。美國民間保護(hù)組織的興盛為我們提供了借鑒。從本質(zhì)上看，正是國家層面出臺的一系列激勵制度和免稅政策，奠定了保護(hù)組織的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在遺產(chǎn)保護(hù)工作中，政府未來的角色必將從具體項目的執(zhí)行者逐漸過渡到政策制定的引導(dǎo)者。

注釋：

①復(fù)原（Restoration）指準(zhǔn)確地表達(dá)遺產(chǎn)建筑在特定時期的形式和風(fēng)貌特色，一切不屬于這個特定時代的部分都需被去除。如需修補(bǔ)，修補(bǔ)部分需要明確標(biāo)注以示區(qū)分?？稍跐M足保護(hù)要求的前提下，為滿足現(xiàn)代生活增加電器、排水等必要設(shè)施

②修復(fù)（Rehabilitation）指在保護(hù)建筑特色部位前提下進(jìn)行可兼容的改變，在改變的過程中避免對保護(hù)部位作出不可逆的改變

③地役權(quán)指通過約定使他人獲得一定限定的物權(quán)。在遺產(chǎn)保護(hù)方面多為外立面的地役權(quán)出讓，即業(yè)主雖然擁有房屋但不可隨便改變其外立面

④房產(chǎn)抵押權(quán)：如借款者遇到破產(chǎn)等無法償還的情況，基金會可將房屋變賣以換取資金補(bǔ)償。但實際項目中很多業(yè)主已經(jīng)將房產(chǎn)抵押給銀行，所以基金會只能得到第二順位的抵押權(quán)