陳偉巍

【摘要】住宅建設(shè)用地使用權(quán)作為建筑物所有權(quán)的載體，其期滿續(xù)期值得深入探討。本文通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)進(jìn)行歸納并評(píng)述，發(fā)現(xiàn)目前國(guó)內(nèi)關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)的爭(zhēng)議點(diǎn)主要集中于續(xù)期時(shí)長(zhǎng)、續(xù)期費(fèi)用等方面，在此基礎(chǔ)上，提出住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期，實(shí)行以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期期限與帶免費(fèi)續(xù)期面積的累進(jìn)制繳費(fèi)相結(jié)合的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度。

【關(guān)鍵詞】住宅建設(shè)用地使用權(quán);續(xù)期;期滿續(xù)期

一、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的由來(lái)

（一）現(xiàn)實(shí)困境引發(fā)關(guān)注

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)中的“使用期限”引發(fā)了公眾對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的關(guān)注，很多人認(rèn)為居住用的房屋應(yīng)該登記為“所有權(quán)”，“使用期限”這一說(shuō)法存在不合理之處。

（二）法律規(guī)定的不足

《物權(quán)法》中將建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定為獨(dú)立的用益物權(quán)，并且續(xù)期問(wèn)題上，將其劃分為住宅建設(shè)用地使用權(quán)和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)兩類進(jìn)行區(qū)別對(duì)待?！段餀?quán)法》第一百四十九條第一款還規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期”，該規(guī)定使得住宅用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)合二為一，保障了公民合法權(quán)利。但《物權(quán)法》卻缺乏對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期時(shí)長(zhǎng)、續(xù)期費(fèi)用等問(wèn)題做出更為詳盡的規(guī)定，“自動(dòng)續(xù)期”四個(gè)字使得住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題上不具有可操作性。

二、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿問(wèn)題觀點(diǎn)梳理及評(píng)析

溫州“二十年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期”案例引發(fā)了全民熱議，學(xué)界的學(xué)者們也從不同的角度對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題紛紛發(fā)表自己的見(jiàn)解?！懂a(chǎn)權(quán)保護(hù)意見(jiàn)》以及《住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問(wèn)題復(fù)函》的出臺(tái)，更是引發(fā)了學(xué)界關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)大討論。筆者通過(guò)梳理關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題的觀點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)學(xué)者們大都贊同住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期，觀點(diǎn)分歧主要集中在是否應(yīng)當(dāng)免費(fèi)續(xù)期、續(xù)期時(shí)長(zhǎng)、續(xù)期程序以及續(xù)期范圍等問(wèn)題上，其中尤以續(xù)期是否有償和續(xù)期時(shí)長(zhǎng)爭(zhēng)議最大，故筆者下文將對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議點(diǎn)進(jìn)行歸納和評(píng)述。

（一）住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期是否有償及觀點(diǎn)評(píng)述

當(dāng)前，學(xué)者們普遍認(rèn)為住宅建設(shè)用地使用權(quán)人對(duì)住宅用地上的房屋享有永久所有權(quán)，而我國(guó)采取的是“房隨地走”、“房地一體”主義，因此，從這個(gè)角度看，允許住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后續(xù)期是合乎法理的。因此，學(xué)界目前普遍認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后可以續(xù)期。但是該續(xù)期是否有償，卻是爭(zhēng)論不休，以至于目前尚未達(dá)成一致意見(jiàn)。

（二）住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限爭(zhēng)議觀點(diǎn)及評(píng)述

1.住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期成為永久權(quán)利的觀點(diǎn)及評(píng)述

該觀點(diǎn)從保障國(guó)家所有的土地公有制和解決人民群眾的安居樂(lè)業(yè)需求出發(fā)，按照續(xù)期的此處分為兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于70年的住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)確定為一次取得永久使用。因此，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限并不一定必須與住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限相同。

2.續(xù)期期限最長(zhǎng)期限為70年的觀點(diǎn)及評(píng)述

該觀點(diǎn)主張住宅建筑用地使用權(quán)續(xù)期期限為法律所規(guī)定的最長(zhǎng)期限70年。這種觀點(diǎn)主要是基于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，按照土地的不同用途，居住用地土地使用權(quán)的最高年限為70年，而《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定第一款規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后，自動(dòng)續(xù)期”。

3.續(xù)期期限以建筑物剩余安全使用年限為限的觀點(diǎn)及評(píng)述

該觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余安全使用期限來(lái)判斷其剩余價(jià)值，用以確定期滿后的續(xù)期期限。即以建設(shè)剩余壽命為標(biāo)準(zhǔn)確定住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期期限，且只能續(xù)期一次，期限應(yīng)為由建筑專家對(duì)該建筑物的安全使用的評(píng)估年限，最長(zhǎng)與國(guó)家規(guī)定的使用年限一致。

三、對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期的建議

（一）住宅建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期

對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是否可以續(xù)期，國(guó)內(nèi)學(xué)者基本意見(jiàn)一致，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)續(xù)期。但是住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)當(dāng)是有償還是無(wú)償這一問(wèn)題上尚未形成主流觀點(diǎn)。從法律角度來(lái)看，《物權(quán)法》的“自動(dòng)續(xù)期”，從字面上理解偏向于無(wú)償續(xù)期。但從法理來(lái)說(shuō)，建設(shè)用地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，用益物權(quán)只是所有權(quán)人在自己的財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的權(quán)利而已。因此，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)該按照法律規(guī)定支付相應(yīng)的費(fèi)用。如果允許無(wú)償續(xù)期，那與私有制無(wú)異。因此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)若為無(wú)償續(xù)期，對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)為70年的人來(lái)說(shuō)則是有失偏頗。無(wú)償續(xù)期模式下，房屋所有權(quán)人只要不對(duì)房屋進(jìn)行其他的處分，只有在特定情形下其才會(huì)失去住宅建設(shè)用地使用權(quán)。而且住宅建設(shè)用地使用權(quán)被征收得到置換房的群體，又會(huì)產(chǎn)生得到新的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，這對(duì)那些房屋未被征收的人來(lái)說(shuō)這是不合理的。這勢(shì)必會(huì)推動(dòng)新一輪的“炒房”行為，進(jìn)而加劇貧富差距的擴(kuò)大，破壞社會(huì)和諧穩(wěn)定。故筆者認(rèn)為，我國(guó)的住宅建設(shè)用地使用權(quán)理應(yīng)有償續(xù)期。

（二）以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期的期限

根據(jù)建筑物的剩余壽命來(lái)判斷其剩余價(jià)值，來(lái)確定期滿后的續(xù)期期限，但是最高不得超過(guò)法律規(guī)定的70年期限，續(xù)期年限也應(yīng)當(dāng)作為續(xù)期所需繳納費(fèi)用考量因素因素之一。因?yàn)榻ㄖ锒即嬖谝欢ǖ脑O(shè)計(jì)使用年限，一般而言，經(jīng)過(guò)這一使用年限后，房屋可能存在安全危險(xiǎn)，從而無(wú)法發(fā)揮正常居住的功能，此時(shí)，即使房屋客觀存在，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋的使用年限已經(jīng)屆滿。

四、結(jié)語(yǔ)

住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題涉及到我國(guó)的所有制等基本問(wèn)題，涉及到社會(huì)財(cái)產(chǎn)的公平分配以及稅收體制問(wèn)題。目前暫時(shí)采用的“兩不一正?！?，只是過(guò)渡性處理辦法，尚不能解決根本問(wèn)題。在未來(lái)的民法典物權(quán)編中應(yīng)當(dāng)將住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿續(xù)期制度納入立法重點(diǎn)，盡快解決此問(wèn)題。明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期，實(shí)行以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期期限與帶免費(fèi)續(xù)期面積的累進(jìn)制繳費(fèi)相結(jié)合的住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期制度。