張疊

一、無形資產(chǎn)含義

目前我們正處于智力經(jīng)濟時代，智力資產(chǎn)作為蘊含了人類知識發(fā)展成果的一種沒有具體實物形態(tài)的資產(chǎn)，在企業(yè)價值生產(chǎn)與國家財富創(chuàng)造中發(fā)揮著不可取代的作用，該種無形價值在一定程度上超過了有形資產(chǎn)的價值，尤其是對高科技領(lǐng)域的企業(yè)而言，智力資產(chǎn)發(fā)揮的作用至關(guān)重要，這些企業(yè)每年往往都會投入大量的研發(fā)資金來儲備自己的智力資產(chǎn)。其中在我國最為典型的就是華為，每年該公司在研發(fā)上面的支出高達上百億，僅次于亞馬遜和谷歌。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對無形資產(chǎn)做出了一個具體的定義，企業(yè)以生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或管理目的而持有的沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)，包括的內(nèi)容有專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)以及商譽。

二、房地產(chǎn)行業(yè)無形資產(chǎn)的發(fā)展

隨著我國改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)如今已經(jīng)具有一定的發(fā)展規(guī)模。目前階段以品牌、商譽等為主的無形資產(chǎn)對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響力也逐步提升。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了一段時間的高速發(fā)展之后，政府為了穩(wěn)定房價和房地產(chǎn)市場穩(wěn)健的發(fā)展，各地政府出臺了比以往更加嚴(yán)格的限購政策，堅持住房不炒政策導(dǎo)向，這些勢必將造成了土地、資金、人才等制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的硬性條件會比以往任何時期更加緊張。通過以上分析可知宏觀經(jīng)濟環(huán)境，政府調(diào)控政策等因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)競爭更為激烈殘酷，所以無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)競爭中發(fā)揮著越來越重要的作用?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)也越來越重視自身無形資產(chǎn)的建設(shè)，在一定程度上品牌、商譽等無形資產(chǎn)可以視作一種重要的發(fā)展目標(biāo)、價值體現(xiàn)標(biāo)的物和珍貴的企業(yè)資源，對房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展和實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展起著巨大的推動作用。在企業(yè)成立之初，企業(yè)是沒有商譽和品牌的，需要企業(yè)經(jīng)過長期的用心經(jīng)營，通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，企業(yè)運作逐漸成熟，進而形成了特定的消費群體在該市場，此產(chǎn)品就形成了一定的市場號召力，其能夠?qū)⑵髽I(yè)的經(jīng)營效果和業(yè)績反映出來，消費者的忠誠度也可以通過對品牌商譽等無形資產(chǎn)的建立進行提升。

三、無形資產(chǎn)的評估

通過對國內(nèi)外各種評估模型的梳理看來，理論上對無形資產(chǎn)的評估一般從兩個角度人手，一種可以稱為直接測量法，另一種可以稱為間接測量法。直接測量法在開始就要確定無形資產(chǎn)的具體構(gòu)成，再將其進行分類，分為各子因素集構(gòu)建出合適其評估的指標(biāo)體系，再通過模糊評判、層次分析等數(shù)學(xué)方法得出企業(yè)無形資產(chǎn)的總資產(chǎn)價值。另一種間接測量法，它不把無形資產(chǎn)各組成要素進行分類分級，而是將其視為一個整體再來衡量其對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貢獻。本文采用的是CIA法，該種方法屬于間接測量法，把企業(yè)無形資產(chǎn)的價值看作是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中有形資產(chǎn)獲取超額收益的來源，把企業(yè)超額收益進行資本化運算得出的結(jié)果用于評估無形資產(chǎn)的價值。

四、無形資產(chǎn)的評估——以萬科為例

1984年是萬科股份有限公司成立的一年，最開始是做辦公設(shè)備和醫(yī)療設(shè)備進出口銷售的，四年后也就是1988年萬科涉足房地產(chǎn)行業(yè)，開啟了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)的騰飛之路。在經(jīng)過這近三十年的發(fā)展，萬科成為了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)軍者，業(yè)務(wù)覆蓋中國各大城市，年均住宅銷售規(guī)模達到6萬套以上。目前萬科是我國房地產(chǎn)市場上企業(yè)價值最大的一家上市公司，高達五千六百多億，其無形資產(chǎn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他房地產(chǎn)企業(yè)。

（一）計算企業(yè)有形資產(chǎn)收益率

通過對萬科公司過去幾年年報的利潤表查詢可知萬科這幾年的稅前利潤總額。再從資產(chǎn)負(fù)債表中可知會計期末資產(chǎn)總額和無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)總額，用資產(chǎn)總額減去無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)總額得到公司的會計期末有形資產(chǎn)總額，又用稅前利潤總額除以有形資產(chǎn)，就可以得到萬科的有形資產(chǎn)稅前收益率（ROA）。通過Wind查詢到行業(yè)稅前收益率。將計算出來的萬科ROA與行業(yè)ROA進行比較。從理論上來講，計算期間越長，得出的評估結(jié)果越具有客觀性，本文采用的是2013年到2017年的數(shù)據(jù)。

由上表可知，萬科的平均ROA為4.94%高于行業(yè)ROA2.96%。

（二）計算稅后的有形資產(chǎn)超額收益

有形資產(chǎn)超額收益=（萬科ROA-行業(yè)ROA）×萬科5年平均有形資產(chǎn)

稅后有形資產(chǎn)超額收益=有形資產(chǎn)超額收益×（1-T）

T：采用企業(yè)所得稅25%

該稅后有形資產(chǎn)超額收益即為萬科無形資產(chǎn)收益值

萬科稅后有形資產(chǎn)超額收益=（4.94%-2.96%）×71777344x（1-25%）=1065894

（三）計算公司的資本成本

本文采用了加權(quán)平均法來計算公司的資本成本：c=CdxD（D+E）+CexE/（D+E）

權(quán)益資本成本的計算采用資本資產(chǎn)定價模型：ce=Rf+B（Rm-Rf）

Rf為無風(fēng)險資產(chǎn)收益率，可用5年期國債利率3.41%來代替

Rm為市場組合的收益率，采用10年滬深指數(shù)平均收益率3.64%

β為系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)，從wind系統(tǒng)中查詢得到1.29

（四）超額收益資本化

將超額收益資本化，得到萬科的無形資產(chǎn)價值：1065894÷3.96%=26916504萬元