摘 要：2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，中國房價(jià)的虛高，其價(jià)格超過普通大眾消費(fèi)者的實(shí)際購買力，房地產(chǎn)行業(yè)庫存過剩問題隨之產(chǎn)生，去庫存問題關(guān)系到我國的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營狀況、社會(huì)民生工程建設(shè)和人民生活水平的提高等方面。本文將試圖以北京市房地產(chǎn)庫存為例，從社會(huì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動(dòng)、金融市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)和人民社會(huì)生活保障方面探索房地產(chǎn)庫存的問題的由來或者現(xiàn)狀，并由此相應(yīng)的措施和辦法，以保障去除房地產(chǎn)庫存具有明確的方向和實(shí)質(zhì)性進(jìn)程，對(duì)于其他地區(qū)相繼化解房地產(chǎn)庫存提供可靠的范例和思路。

關(guān)鍵詞：庫存；供需；杠桿；產(chǎn)業(yè)升級(jí)

一、北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀庫存的概念和現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)庫存過剩的概念

房地產(chǎn)庫存過剩是指房地產(chǎn)住房和相應(yīng)房地產(chǎn)副產(chǎn)品（主要指房地產(chǎn)相關(guān)的材料、機(jī)械和設(shè)施等）在預(yù)售期內(nèi)和在以后長期時(shí)間銷售期中無法正常進(jìn)行銷售而導(dǎo)致房地產(chǎn)住房和相關(guān)副產(chǎn)品的長期滯留的狀態(tài)。

（2）北京市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

直到2017年年底，北京市房地產(chǎn)庫存面積總量高達(dá)900多萬平方米，庫存套數(shù)達(dá)60000多套，大興地區(qū)住房空置套數(shù)為7000多套，通州為5000多套，密云為8000多套，相對(duì)而言，西城為600多套，東城800多套。另一方面，從08年房地產(chǎn)住房價(jià)格一路飆升以來，北京市中心地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格長期居于全國房價(jià)首位，北京市普遍房地產(chǎn)住房價(jià)格高達(dá)30000元/m^2（如下表），在居高不下的北京市房地產(chǎn)價(jià)格的大環(huán)境下，住房銷售出現(xiàn)下滑，庫存量顯著提升，北京市市政府施行了一系列房地產(chǎn)去庫存政策，如上調(diào)公積金貸款、每平米住房銷售政府補(bǔ)貼制度等等，刺激需求，減少庫存存量。但是在一定時(shí)期內(nèi)，北京市房地產(chǎn)去庫存能力有限，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)趨高，房地產(chǎn)行業(yè)的良性運(yùn)行存在壓力。

二、北京市房地產(chǎn)庫存過剩問題的原因

（1）2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊

在2008年金融危機(jī)時(shí)，四萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃由此帶來大量的流動(dòng)性資本，出現(xiàn)了一些列的生活品價(jià)格上漲的現(xiàn)象，消費(fèi)者手中貨幣持續(xù)貶值，為了抑制這種較高通貨膨脹勢(shì)頭，房地產(chǎn)大宗型固定投資盛行，由此帶來了房價(jià)的虛高，超過了普通消費(fèi)者者的購買能力，另一方面，一定數(shù)量的房地產(chǎn)商通過灰色融資渠道融資，加大了房地產(chǎn)泡沫化，在這樣的情況下房地產(chǎn)住房供給十分容易超出合理范圍，導(dǎo)致生產(chǎn)、供應(yīng)、銷售的產(chǎn)業(yè)鏈不能合理地循環(huán)。

（2）市場(chǎng)過度投機(jī)行為的存在

過度投機(jī)是指市場(chǎng)參與者在對(duì)外部市場(chǎng)信息沒有充分的了解情況下，不能對(duì)收益、風(fēng)險(xiǎn)和成本的做出有效的權(quán)衡時(shí)，為市場(chǎng)造成資源浪費(fèi)和運(yùn)作的無效率化，由此可能引發(fā)某產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫，造成虛假繁榮，引發(fā)大量的產(chǎn)能過剩，嚴(yán)重地還會(huì)波及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)，造成整體經(jīng)濟(jì)的衰退。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，北京市的城市開發(fā)和建設(shè)趨于飽和狀態(tài)，有限的土地資源易出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，普遍消費(fèi)者對(duì)住房的需求仍然是很大的、剛性的，在這種需求很大和房地產(chǎn)居高不下的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

三、北京市房地產(chǎn)庫存過剩問題的對(duì)策

（1）加快各地區(qū)間的現(xiàn)代化城市步伐，實(shí)現(xiàn)各區(qū)域間的均衡發(fā)展

北京市各地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展水平和資源利用水平不平衡，人口自然流向經(jīng)濟(jì)文化教育醫(yī)療等較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)文化較為發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)庫存低于經(jīng)濟(jì)文化水平相對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。由此加快各地區(qū)的現(xiàn)代化城市進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)各地區(qū)的均衡發(fā)展，縮小各地區(qū)的發(fā)展水平差異，將資本、技術(shù)和人力等方面的合理分配和運(yùn)用，避免較為發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)飽和又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)文化較為落后地區(qū)的發(fā)展和相應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)住房銷售，減少相對(duì)落后地區(qū)的庫房存量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行。

（2）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道

建立健全相關(guān)法律條文，嚴(yán)厲打擊不法個(gè)人以非法資金進(jìn)行融資投資以此獲得非法高額利潤，構(gòu)建誠信合法融資教育平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)廠商和民間、銀行等融資投資機(jī)構(gòu)、個(gè)人進(jìn)行宣傳教育，從源頭上遏制非法集資、非法融資、非法貸款等非法資本的流動(dòng)，為房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程提供一個(gè)良好有序的誠信環(huán)境。

參考文獻(xiàn)

[1]周飛虎 邵明艷 逄錦雪.金融支持房地產(chǎn)去庫存面臨的制約因素[J]金融市場(chǎng)，2016，23（1）：42-43.

[2]黃燕芬 張 磊.2016年中國房地產(chǎn)業(yè)主基調(diào)：去庫存、穩(wěn)市場(chǎng)[J]價(jià)格理論與實(shí)踐，2015，12（378）：25-28.

[3]鄒士年.房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存需要精準(zhǔn)化[J]中國物價(jià)，2015，4（1）：56-58.

[4]韓國高.房地產(chǎn)庫存對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長的影響[J]產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2015，1（3）：16-18.

[5]葛豐.房地產(chǎn)去庫存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)[J]中國經(jīng)濟(jì)周刊，2015，11（1）：1-2.

作者簡介：范斯恒（1993—），男，漢族，四川樂山人，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士研究生，單位：四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)分析。