鄭立萍

摘要：營改增的實施使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫了重復(fù)征稅，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了切切實實的好處。但同時，經(jīng)濟和管理方面的挑戰(zhàn)、較低的營業(yè)收入、較高的現(xiàn)金流壓力以及較高的財務(wù)管理風(fēng)險凸顯房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力短板。我們必須科學(xué)地理解并正確面對即將到來的影響，采取適當(dāng)?shù)墓芾泶胧?guī)范企業(yè)的財務(wù)管理，推動企業(yè)積極改革，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實實在在的收益。

關(guān)鍵詞：營改增;房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理

在中國，由于房地產(chǎn)業(yè)繳納稅收份額大，涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈綿長，歷年來是改革的深水區(qū)。此次營改增改革，房地產(chǎn)企業(yè)雖然受益良多，但也暴露出其財務(wù)管理能力面臨著十分嚴(yán)重的考驗。在營改增過程中如何正確面對房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，從而提高房地產(chǎn)價格控制能力，提高社會經(jīng)濟效益的掌控效果，是本文研究的幾個方面。

一、營改增概述

自2016年5月1日開始實施的營改增，將以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，對國家的整個稅收體系都帶來了不小變化，改變了以往不合理的征稅模式。這項試點多年的改革方案最終開花落第。作為世界E最主流的流轉(zhuǎn)稅種，增值稅與營業(yè)稅相比具有許多優(yōu)勢，此次改革最主要的變化是最大化增值稅的優(yōu)勢，克服營業(yè)稅的弊端。應(yīng)當(dāng)看到，營改增不僅僅是簡單的稅制轉(zhuǎn)變，更是一項“牽一發(fā)而動全身”的改革措施，有利于促進服務(wù)業(yè)發(fā)展和商業(yè)模式創(chuàng)新，有效降低企業(yè)稅負(fù)，對國家?guī)淼淖兓巧顚哟蔚摹?/p>

二、營改增帶給房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）對房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后實施后，其招標(biāo)將發(fā)生巨大的變化，隨之而來的招標(biāo)預(yù)算也發(fā)生變化。相應(yīng)的設(shè)日預(yù)算和施工計劃預(yù)算將以新標(biāo)準(zhǔn)實施，內(nèi)容也將相應(yīng)調(diào)整。同時，這種變化使房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)工作更加復(fù)雜。

（2）對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤較大，但是受市場、政策的波動也起伏巨大。衡量一項改革能否長期實施的參考之一便是能否給產(chǎn)業(yè)帶來利潤。從目前改革來看，營改增已經(jīng)切切實實地改變了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。不管從短期影響還是長期影響來看，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)交稅成本減少，企業(yè)有更多的流動資金可以投入發(fā)展新業(yè)務(wù)、擴大固定資產(chǎn)的投入，將會產(chǎn)生更多的項目建設(shè)，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。

（2）深刻影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險

一方面，營改增的實施不可避免地對企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險產(chǎn)生較大的影響。在此背景下，企業(yè)將要求相應(yīng)的員工不斷更新知識內(nèi)容，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，使財務(wù)人員面對巨大的社會壓力。其次，營改增也改變房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理結(jié)構(gòu)。

（4）對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

營改增不僅促進了企業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，而且提高了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)的統(tǒng)計能力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，原有的固定資產(chǎn)預(yù)定金額和累計折舊率會發(fā)生變化，并會有不同程度的降低。這些變化提高了企業(yè)負(fù)債率，在企業(yè)的成長和穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。

三、房地產(chǎn)企財務(wù)管理優(yōu)化建議

（1）加強房地產(chǎn)的招標(biāo)及合同管理

要做好增值稅，第一步就是從招標(biāo)和合同管理人手。對于一些房地產(chǎn)項目采取一般稅法統(tǒng)計的，要切實加強招標(biāo)管理工作。投標(biāo)對象應(yīng)盡可能選擇一般納稅人，并且投標(biāo)報價要求將價格稅分開。同時，有必要加強合同管理，改變合同的支付方式和比例。要落實要項目要素分離工作，分別』標(biāo)明含稅價格和免稅價格，方便計算。盡可能地延遲支付合同，減少預(yù)付款，減少支付比例。為了減輕前期資金的壓力，可以采取接受票據(jù)的形式支付一些項目。

（2）提高結(jié)構(gòu)成本的可抵扣比例

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理過程中，在加大投資力度的同時，著力減少制約投資的可變因素。因此，在完善內(nèi)容管理中，要注重財務(wù)人員的小項目管理，不進行增值稅扣除。同時，有必要提高員工的主觀積極性，從營改增的方面入手予以積極配合，明確扣除比例。房地產(chǎn)企業(yè)要以此次營改增帶來的變化為契機，變壓力為動力，積極轉(zhuǎn)變財務(wù)管理方式，優(yōu)化財務(wù)管理模式，為企業(yè)的發(fā)展提供更優(yōu)質(zhì)的財稅服務(wù)水平。

（3）加強管理人員培訓(xùn)工作

營改增的實施不僅涉及金融系統(tǒng)的實施，還涉及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各種業(yè)務(wù)系統(tǒng)，特別是銷售系統(tǒng)和合同預(yù)算管理系統(tǒng)。在實施營改增的過程中，重中之重就是加強對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的培訓(xùn)，包括增值稅發(fā)票管理、報關(guān)管理和會計管理等業(yè)務(wù)管理知識的培訓(xùn)，以提高會計和管理水平，并培養(yǎng)他們的風(fēng)險預(yù)防意識。加強管理人員培訓(xùn)工作，從意識、操作、規(guī)程等各方面提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，尤其要做好財務(wù)風(fēng)險的防范工作，要知道財務(wù)無小事，確保財務(wù)管理不發(fā)生意外，對財務(wù)風(fēng)險嚴(yán)防死守。同時，要加強對其他相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)人員的培訓(xùn)，使他們能夠正確理解和了解增值稅知識，以便能夠正確、快速地與財務(wù)部門溝通協(xié)作。

（4）加強財務(wù)核算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在做好財務(wù)管理優(yōu)化的重點之一便是加強財務(wù)核算管理。一方面，要根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)對特色，科學(xué)合理地設(shè)立會計類目。另一方面，要有獨立的會計管理。對于涉及一般稅法和簡單稅法的房地產(chǎn)企業(yè)，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分別設(shè)立兩套會計核算。

四、結(jié)束語

營改增已經(jīng)實施了一段時間，其對我國房地產(chǎn)企業(yè)帶來的變化是深刻而久遠(yuǎn)的，同時，其對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理也提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住此次改革的發(fā)展契機，多角度、多渠道、全方位地開展財務(wù)管理的整頓、升級、優(yōu)化工作，切切實實地提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，提高企業(yè)和產(chǎn)品市場競爭力，以高標(biāo)準(zhǔn)進軍國際市場。

參考文獻(xiàn)

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