董玉華

摘要：眾所周知，在我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為一類社會(huì)性問(wèn)題，讓很多人背上了“房奴”的稱號(hào)。自2014年開(kāi)始，政府出臺(tái)了一系列政策，旨在抑制高房?jī)r(jià)問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，多地區(qū)的房屋價(jià)格有所回落，特別是商品房?jī)r(jià)格有了明顯下降。這樣一來(lái)，一批中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在資金鏈斷裂的可能，倒閉的企業(yè)也在增多?；谶@種發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須積極應(yīng)對(duì)，明確財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型以及發(fā)生的原因，并結(jié)合實(shí)際提出有效的防范舉措，以幫助企業(yè)面對(duì)困境，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);防范舉措

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與百姓的生活息息相關(guān)，是社會(huì)大眾普遍關(guān)心的問(wèn)題。近年來(lái)，由于金融信貸政策發(fā)生變化，使得市場(chǎng)監(jiān)管愈加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)頻頻出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，很多企業(yè)為了防止資金鏈斷裂，大范圍的低價(jià)售房，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。有別于一般的企業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，且資金回籠速度較慢，一旦無(wú)法掌握市場(chǎng)或者后續(xù)資金不足，就很容易引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文就結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的困境，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型加以闡述，并提出對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，希望為相關(guān)企業(yè)提供參考。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，所需資金數(shù)量大，短時(shí)間內(nèi)成本回收困難。因此，大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目都是企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，或者由一方向另一方或銀行進(jìn)行借貸?，F(xiàn)如今，伴隨我國(guó)對(duì)融資渠道監(jiān)管嚴(yán)格性的提高以及宏觀調(diào)控政策的全面落實(shí)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)。無(wú)論是銀行借貸還是民間融資都有了更為嚴(yán)格的要求，企業(yè)融資的難度越來(lái)越大。

（2）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

所謂的資金運(yùn)營(yíng)主要指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把全部資金利用高效分配等形式實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)營(yíng)，以起到資本增長(zhǎng)的目的，但是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目具備較長(zhǎng)的周期性，在受到相關(guān)政策、供求因素、收益等因素的影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的變形風(fēng)險(xiǎn)逐漸升高。

（3）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅涉及到房屋的建筑問(wèn)題，還與建設(shè)、施工、裝修等投資密不可分。再加上房地產(chǎn)本身投資數(shù)額巨大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)的制約，使得其在投資中會(huì)面臨一系列風(fēng)險(xiǎn)。一旦企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作做的不到位，就導(dǎo)致資金投入與產(chǎn)出比不統(tǒng)一，達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，進(jìn)而給企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

從二十世紀(jì)八卜年代開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。但目前為止，依然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)規(guī)范性，同時(shí)缺乏完善的企業(yè)發(fā)展策略標(biāo)準(zhǔn)。因此，由于缺少高效的配置機(jī)制，經(jīng)濟(jì)效益不具備穩(wěn)定性，配置行為不利學(xué)，很容易受到政策因素的制約。

二、引發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素

一方面，內(nèi)在因素制約。內(nèi)因起決定作用，無(wú)論外部條件如何變化，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)上贏得了優(yōu)勢(shì)。所以，從根本上而言，內(nèi)部抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，資金框架不合理等因素才是引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的根本。具體而言，一些企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，沒(méi)有從本質(zhì)上認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)的巨大影響，導(dǎo)致與企業(yè)有關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)不夠科學(xué)，對(duì)投資無(wú)法把控，決策也不正確。

另一方面，外部因素影響。為了抑制房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)快，打壓居高不下的房?jī)r(jià)，我國(guó)開(kāi)始出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控性措施，在財(cái)政、稅收上進(jìn)行重新界定，這對(duì)于一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言是致命的打擊。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范

（1）強(qiáng)化預(yù)算管理

預(yù)算是抵御風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑，對(duì)此要實(shí)施全過(guò)程的預(yù)算管理，通過(guò)科學(xué)的分析，在工程施工前做出較為深入的思考，避免外在因素對(duì)企業(yè)造成的危害。對(duì)此，企業(yè)要建立一支高水平的隊(duì)伍，共同論證投資方案的可行性，對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)加以研究，對(duì)成本數(shù)額做一個(gè)預(yù)測(cè)。一旦項(xiàng)目實(shí)施，則要按照預(yù)算情況做好嚴(yán)格把控，防止隨意性開(kāi)支帶來(lái)的資金問(wèn)題。

（2）拓寬融資渠道

當(dāng)前，我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于融資具有較強(qiáng)的依賴性，資金來(lái)源主要是銀行借貸和企業(yè)外借。單一的資金來(lái)源假使碰上風(fēng)險(xiǎn)，則很難確保資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致資金鏈斷裂。對(duì)此，企業(yè)在投資時(shí)要盡量增多自有資產(chǎn)，并考慮多種融資渠道，如多元性籌資等，以避免因宏觀調(diào)控政策帶來(lái)的制約。

（3）建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系可以有效保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)安全。其主要是對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或者財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行評(píng)估，實(shí)現(xiàn)做好防范工作，保證企業(yè)資產(chǎn)安全。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有對(duì)資金流動(dòng)效率、盈利效益、資產(chǎn)增長(zhǎng)率以及資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率等財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面探究，根據(jù)探究結(jié)果開(kāi)展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作。

（4）提高資金使用效率

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金需求量較高，一旦無(wú)法對(duì)資金實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌管理，就會(huì)使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷開(kāi)或者資金大量閑置等問(wèn)題，進(jìn)而影響資金應(yīng)用效率。因此，企業(yè)必須強(qiáng)化管理，提高資金的使用效率，對(duì)資金使用情況詳細(xì)了解，制定具體的規(guī)劃，讓資金周轉(zhuǎn)更為靈活。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身特點(diǎn)的限制，使其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就高于其他企業(yè)。為了做好防范工作，企業(yè)必須建立完善的制度體系，做好預(yù)算管理，多渠道的進(jìn)行融資，并對(duì)宏觀政策加以了解，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

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