王辰宇 冉珂鑫 任越 盧照輝

摘 要：本文依據(jù)漢中地區(qū)的基本經(jīng)濟(jì)情況，通過(guò)調(diào)查和分析漢中地區(qū)居民收入情況、消費(fèi)水平以及居民住房保有率情況，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，對(duì)比上海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案，以期對(duì)漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收提供參考。

關(guān)鍵詞：漢中地區(qū);房產(chǎn)稅;征收方案

房產(chǎn)稅被外界期許是調(diào)控房?jī)r(jià)、調(diào)節(jié)貧富差距的利器，然而，國(guó)家2012年開(kāi)始推行房產(chǎn)稅的征收試點(diǎn)，其主要目的是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓其健康有序運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，怎么收、稅率怎么算、針對(duì)什么人群、針對(duì)什么情況等一系列問(wèn)題都需要詳細(xì)商討。本文通過(guò)對(duì)漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)情況、居民收入情況、消費(fèi)水平以及居民住房保有率的調(diào)查分析，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，并分析上海、重慶試點(diǎn)地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案。以期通過(guò)對(duì)漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收，能夠調(diào)節(jié)漢中地區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售，使得在不影響居民生活的條件下，一方面使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于健康發(fā)展，另一方面也增加國(guó)家的稅收收入。

一、漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)狀況分析

（1）漢中區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，漢中市綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力穩(wěn)步提升，生態(tài)和文化潛能得到進(jìn)一步釋放，隨著漢中交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善，漢中航空智慧新城、鎮(zhèn)巴天然氣勘探和開(kāi)發(fā)等重大項(xiàng)目加快推進(jìn)，漢中興元生態(tài)旅游示范區(qū)、濱江新區(qū)等一批城市新區(qū)相繼建設(shè)，漢中的發(fā)展已站在一個(gè)新的起點(diǎn)上。以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線(xiàn)，循環(huán)發(fā)展為引領(lǐng)，全面推進(jìn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，深化改革開(kāi)放，壯大區(qū)域經(jīng)濟(jì)，著力保障和改善民生，努力把漢中建設(shè)成為陜甘川毗鄰的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色鮮明的文化名市、生態(tài)良好的宜居城市。

雖然近幾年漢中經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是就目前漢中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，漢中仍屬于經(jīng)濟(jì)較落后地區(qū)。

（2）居民經(jīng)濟(jì)情況

1.居民收入情況

自2014年至2017年漢中市整體居民收入水平呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中城市居民收入增長(zhǎng)幅度較大，從2014年到2017年增長(zhǎng)了3207元。農(nóng)村居民收入處于穩(wěn)增狀態(tài)，從2014年到2017年增長(zhǎng)1733元，較城市居民收入相比增長(zhǎng)幅度較小。（以下數(shù)據(jù)均來(lái)自于漢中市統(tǒng)計(jì)局）如下圖1所示：

2.居民生活消費(fèi)支出

按漢中市人民政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年漢中市居民人均消費(fèi)支出情況。

從表中可以看出，2016年至2017年漢中市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷向休閑舒適型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。其中，食品煙酒消費(fèi)占比最大，為29.1%，醫(yī)療保健消費(fèi)增速最快，達(dá)到了9.5%，另外在居住、交通通信、教育文化娛樂(lè)方面增速較為明顯，呈8%左右的增速穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)2017年占比數(shù)據(jù)顯示，居住占較大比例，為20.7%，說(shuō)明漢中市居民對(duì)居住需要不斷提高，居住消費(fèi)進(jìn)一步提升。

（3）漢中地區(qū)住房情況調(diào)查

1.居民住房?jī)r(jià)格調(diào)查

漢中地區(qū)近三年房?jī)r(jià)均價(jià)走勢(shì)。

從上圖可以看出，2016年至2018年漢中市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)1100元。其中2017年是漢中房?jī)r(jià)的一個(gè)分界點(diǎn)，在2017年之前的相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，漢中地區(qū)的房?jī)r(jià)基本處于3000-4000元之間，之后由于市場(chǎng)需求的增加以及漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，漢中地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期，雖然在2017年上半年房?jī)r(jià)有所回落，但是在之后房?jī)r(jià)仍一直處于逐漸增長(zhǎng)的形勢(shì)。

針對(duì)漢臺(tái)區(qū)、南鄭區(qū)、城固縣三區(qū)部分樓盤(pán)2018年房?jī)r(jià)展開(kāi)調(diào)查，得出2018年漢中地區(qū)不同房?jī)r(jià)所占比例。目前漢中地區(qū)房?jī)r(jià)每平米在3000-6500元之間，由于其結(jié)構(gòu)、地段、環(huán)境等因素的影響，房?jī)r(jià)有所不同。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，漢臺(tái)區(qū)尤其臨近“新泰·濱江花城”的房?jī)r(jià)較高，而在其他各縣區(qū)的房?jī)r(jià)略有降低。雖然漢中地區(qū)的高檔房較少，但其房?jī)r(jià)每平米也達(dá)到了13000元，為普通商品房房?jī)r(jià)的兩倍，所以在征收房產(chǎn)稅方面，高檔房需要重點(diǎn)關(guān)注。

2.居民住房基本情況

對(duì)漢中市部分小區(qū)居民住房保有率做出調(diào)查，并結(jié)合漢中市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，比較2017年和2018年漢中市居民住房保有率。從2017年至2018年漢中市居民對(duì)住房的保有率呈5%左右的比例穩(wěn)步增長(zhǎng)。表明隨著漢中近年來(lái)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和物質(zhì)基礎(chǔ)的改善，居民對(duì)居住品質(zhì)的要求提高，對(duì)住房的需求逐漸發(fā)展為一種剛性需求。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制

1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開(kāi)始實(shí)施。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的。

以下是我國(guó)房產(chǎn)稅的基本征收情況：

（1）征收范圍

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

（2）征收標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)從價(jià)或從租兩種情況：

1.從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值;

2.從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

從價(jià)計(jì)征10%-30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%。房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為1.2%;按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

（3）房地產(chǎn)稅率及計(jì)算

稅率：實(shí)行0.5%～1.2%差別化稅率。

征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積建筑面積交易單價(jià)稅率

三、漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

（1）試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅基本情況

2011年1月28日，上海、重慶開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

重慶房產(chǎn)稅征收范圍較窄，僅僅包括獨(dú)棟商品住宅、高檔住房和外地三無(wú)人員（無(wú)戶(hù)口、無(wú)職業(yè)、無(wú)戶(hù)籍）二套以上購(gòu)房，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)交易價(jià)，并實(shí)行0.5%-1.2%的差別化稅率。這基本抓住了抬高房?jī)r(jià)的要害問(wèn)題，沒(méi)有擴(kuò)大化征收，此外，計(jì)價(jià)以市場(chǎng)成交價(jià)為準(zhǔn)，簡(jiǎn)單可行。

相比于重慶方案，上海房產(chǎn)稅征收范圍廣，包括本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房征收。計(jì)稅依據(jù)為住房市場(chǎng)交易價(jià)的70%，并實(shí)行0.4%-0.6%的差別化稅率。另外，對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

（2）漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

1.漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分析

據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，近年來(lái)漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。居民可支配收入和消費(fèi)支出均逐年增加，住房需求逐漸成為剛性需求，負(fù)稅能力明顯提高。但是漢中地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況相比較于試點(diǎn)地區(qū)重慶市和上海市有較大差距，所以在確定漢中的房產(chǎn)征稅方面，要滿(mǎn)足國(guó)家基礎(chǔ)征稅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要結(jié)合漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，從而制定合理的房產(chǎn)稅征收方案。

在征收對(duì)象方面，和上海市相類(lèi)似，主要分為兩類(lèi)：本市居民家庭和非本市居民家庭。但是在不同性質(zhì)住房征收方面，鑒于漢中地區(qū)高檔住房少，所以征收范圍主要集中在商品房。

在計(jì)稅依據(jù)方面，上海市采用住房市場(chǎng)交易價(jià)的70%，重慶市采用房產(chǎn)交易價(jià)。針對(duì)漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和人均收入水平，對(duì)于商品房可采用住房市場(chǎng)交易價(jià)的80%左右作為計(jì)稅依據(jù)，對(duì)于高檔房可采用住房市場(chǎng)交易價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)。

在適用稅率方面，與重慶市類(lèi)似，采取0.4%-0.6%差別化稅率。

在稅收減免方面，根據(jù)漢中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況，需要擴(kuò)大稅收減免范圍，從而減少居民的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.漢中地區(qū)房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)確定

根據(jù)調(diào)查，漢中市普通商品房市場(chǎng)交易價(jià)為50-80萬(wàn)，高檔房市場(chǎng)交易價(jià)為150-200萬(wàn)。對(duì)于普通商品房，若按房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)的80%、房產(chǎn)稅率取0.5%，則每年應(yīng)納稅額為2000～3200元;對(duì)于高檔房，若按房產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)，房產(chǎn)稅率取0.4%，每年應(yīng)納稅額為6000～8000元。基于漢中近年來(lái)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民收入、消費(fèi)水平不斷增加，有足夠的能力交稅，提出適合于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收方案。

3.稅收對(duì)居民生活的影響程度

根據(jù)表1中的漢中市居民人均消費(fèi)情況，若按上述方案納稅，則納稅后對(duì)居民經(jīng)濟(jì)的影響程度如下例所示：若增加的房產(chǎn)稅為2000元，它在居民的消費(fèi)支出中所占的比例為13.51%，對(duì)生活的影響程度較大，但征收的對(duì)象是無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作居民的改善型住房，這樣居民的購(gòu)房意愿降低，達(dá)到穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

總的來(lái)看，漢中地區(qū)若采用上述房產(chǎn)稅征收方案，不會(huì)增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)。而且征收的稅收收入將用于解決低收入家庭住房困難、保障性住房建設(shè)等民生問(wèn)題，更能體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平等重要作用。

四、綜述

通過(guò)對(duì)漢中地區(qū)基本經(jīng)濟(jì)狀況、居民經(jīng)濟(jì)情況和住房基本情況分析，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，提出適應(yīng)于漢中地區(qū)的房產(chǎn)稅征收政策。該政策一方面限制了漢中居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的數(shù)量，避免了炒房的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面稅收將應(yīng)用于解決低收入家庭住房困難、保障性住房建設(shè)等民生問(wèn)題，調(diào)節(jié)稅收分配，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

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作者簡(jiǎn)介：王辰宇，冉珂鑫，任越，陜西理工大學(xué)，土木工程與建筑學(xué)院工程管理1601班。

指導(dǎo)老師：盧照輝（1968—），女，副教授。工程管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)與研究。