申婷婷 金燦 付妙

摘 要：為了滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)土地的需求，充分利用土地資源，需要深入分析土地政策的宏觀調(diào)控效用，基于此通過(guò)具體闡述，進(jìn)一步討論提高實(shí)現(xiàn)土地資源的有效性管理，提高對(duì)于政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于關(guān)鍵角色的認(rèn)識(shí)，從而進(jìn)一步促進(jìn)土地資料合理利用，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地政策；宏觀調(diào)控；有效性管理；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、土地政策與土地資源管理概述

（1）土地政策

土地政策，是指國(guó)家根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)，在土地資源開發(fā)利用、治理、保護(hù)和管理方面規(guī)定的行動(dòng)準(zhǔn)則，它是處理土地關(guān)系中各種矛盾的重要調(diào)節(jié)手段。在一定程度上，不同的國(guó)家根據(jù)本國(guó)的土地占有、階級(jí)關(guān)系，實(shí)行不同的土地政策。我國(guó)是社會(huì)主義發(fā)展中國(guó)家，在土地政策上采用國(guó)有土地和農(nóng)村集體所有土地，所以土地歸國(guó)家所有，人民有土地使用權(quán)，而現(xiàn)實(shí)中的土地買賣的對(duì)象也只是土地使用權(quán)。

改革開放以來(lái)，由于工業(yè)的發(fā)展和城市人口的增加，環(huán)境污染和建設(shè)事業(yè)占用農(nóng)田成為尖銳的社會(huì)問(wèn)題，于是又制定了有關(guān)防治污染、保護(hù)農(nóng)田的政策。使得土地政策除了有關(guān)土地所有、占有、使用制度方面的內(nèi)容以外，還有土地經(jīng)營(yíng)、墾殖、開發(fā)、管理、課稅等方面的政策，使得土地政策更系統(tǒng)、更完備。

（2）土地資源管理

土地資源管理，是國(guó)家相關(guān)部門使用法律手段和行政辦法對(duì)現(xiàn)有土地資源以及土地財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有效管理。土地資源管理的實(shí)質(zhì)是國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律和行政手段， 提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，提高生態(tài)質(zhì)量，并且維護(hù)在社會(huì)中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，從而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等綜合性活動(dòng)。

土地資源管理政策影響著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 同時(shí)影響著土地利用的轉(zhuǎn)型。從城市土地規(guī)劃就可以體現(xiàn)，我國(guó)城市土地規(guī)劃是以政府為主導(dǎo)， 具體由地方各級(jí)政府編制與管理，但在此過(guò)程中仍有體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)意志、追求政績(jī)思想的現(xiàn)象發(fā)生，這樣的局限性使得規(guī)劃意識(shí)和方法未能進(jìn)一步向適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面轉(zhuǎn)變。

二、土地政策在宏觀調(diào)控中的地位

就土地賦稅政策來(lái)說(shuō)，土地稅收是國(guó)家運(yùn)用法律手段，以土地或者土地改良物的財(cái)產(chǎn)價(jià)值或財(cái)產(chǎn)收益或自然增值作為征稅對(duì)象，包括土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅等。地稅是以抑制土地需求、增加土地供給為目標(biāo)，在防止地價(jià)上漲過(guò)快和抑制土地投機(jī)中發(fā)揮著重要作用。但對(duì)不同的用地需求應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，同時(shí)土地稅收還能引導(dǎo)土地利用方向，促進(jìn)土地資源合理利用。

就土地金融政策而言，土地金融是以土地進(jìn)行抵押為融資提供擔(dān)保，并受政府政策干預(yù)或是政府補(bǔ)貼。一方面，城市規(guī)劃、農(nóng)業(yè)土地利用、土地資源合理配置、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等對(duì)土地金融有諸多限制；另一方面，政府通過(guò)各種獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼或是稅收優(yōu)惠等手段，來(lái)支持購(gòu)房貸款的發(fā)展，從而解決城市居民住房難買等民生問(wèn)題，來(lái)穩(wěn)定社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。只有當(dāng)土地政策與財(cái)政、貨幣政策的配合下時(shí)，可以發(fā)揮最大的調(diào)控效果。

三、土地政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系

（1）土地政策影響土地一級(jí)市場(chǎng)交易

我國(guó)城市土地市場(chǎng)為三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)模式。從我國(guó)土地制度可以看出影響土地一級(jí)市場(chǎng)交易的因素之一是土地供應(yīng)量，增加土地供應(yīng)面積是抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快這一局勢(shì)的最直接的措施。另外，土地征收制度也是影響土地一級(jí)市場(chǎng)交易的因素之一，地方政府為了城市規(guī)劃更合理、土地資源利用最大化，對(duì)農(nóng)村土地或舊樓進(jìn)行拆遷，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和被征地農(nóng)民合理補(bǔ)償和妥善安置。隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，征地規(guī)模、征地速度、征地幅度都在急劇增長(zhǎng)，因征地問(wèn)題引發(fā)的社會(huì)矛盾不斷加劇，補(bǔ)償代價(jià)加大，而這些代價(jià)最終由開發(fā)商承擔(dān)，用地成本增大、地價(jià)貴使一級(jí)市場(chǎng)交易率下降，從而開發(fā)商住宅供應(yīng)減少，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

（2）土地政策調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求

近年來(lái)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城市人口越來(lái)越集中，人們對(duì)住房的需求上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因是受每年土地供應(yīng)量的限制。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，政府采取宏觀政策調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自然協(xié)調(diào)下，適當(dāng)干預(yù)市場(chǎng)運(yùn)作，比如增加住宅商品房面積的供應(yīng)，通過(guò)調(diào)整房貸款利率，貨幣供給量以及增加居民收入等來(lái)平衡住房空置率，使土地資源最大化利用。同時(shí)，政府要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，對(duì)開發(fā)商開發(fā)過(guò)程進(jìn)行合理監(jiān)控，并建立好系統(tǒng)的土地稅收和補(bǔ)貼制度，有力地抵制違法行為。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)反作用于土地政策

由于我國(guó)中低收入者占社會(huì)的絕大部分，無(wú)法承受所謂“天價(jià)”的房地產(chǎn)價(jià)格。消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、消費(fèi)特點(diǎn)和年齡比重是影響城市土地用途規(guī)劃的重要因素，根據(jù)目前實(shí)際情況，政府鼓勵(lì)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、改善性住房、人才公寓和廉價(jià)出租房的建設(shè)力度，滿足中低收入者的需求，從而減少住房空置率。

三、結(jié)論

生態(tài)效益、社會(huì)效益，經(jīng)濟(jì)效益是土地政策對(duì)三大效益的選擇順序，也就是說(shuō)保證土地資源的可持續(xù)利用，保護(hù)人類的生態(tài)環(huán)境尤其是堅(jiān)持公共利益優(yōu)先原則是最主要的。在總體建設(shè)規(guī)劃中，目前需要重點(diǎn)解決問(wèn)題是土地征用制度，國(guó)家提出了規(guī)范土地征收程序，建立社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，要求合理完善農(nóng)村宅基地制度。國(guó)家不斷加強(qiáng)深化土地改革，建立好城鄉(xiāng)用地中的市場(chǎng)體系，同時(shí)重視在土地征地制度的改革中進(jìn)行試點(diǎn)的工作，探索出適合本地區(qū)域的政策方針，全面的實(shí)現(xiàn)我國(guó)的土地深化改革工作。

參考文獻(xiàn)

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