戴巧雅

在梳理和評述各種影響房地產(chǎn)價格因素理論基礎(chǔ)上，本文以福州為例對二線城市房價影響因素進(jìn)行實(shí)證分析，以此為基礎(chǔ)做投融資分析。將2002-2016年間福州房屋平均售價及影響房價的主要因素建立多元線性回歸模型并進(jìn)行相關(guān)分析。結(jié)果表明，居民需求和宏觀市場環(huán)境是福州房地產(chǎn)投融資考慮的主要因素。

房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)中重要領(lǐng)域，但許多二線城市房價甚至超過了大多數(shù)居民購買力。因此，影響房價因素分析是當(dāng)下人們關(guān)注的社會熱點(diǎn)問題。筆者發(fā)現(xiàn)，以往研究大多分析全國市場忽略針對二線城市專項(xiàng)分析。而其理論都有各自假設(shè)前提和經(jīng)濟(jì)背景，這些理論能否直接用于研究二線城市房地產(chǎn)有待進(jìn)一步探討。為此，本文在各種影響房價因素評述基礎(chǔ)上，構(gòu)建影響我國二線城市房價因素型，并以福州為例采集數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

一、各種影響房地產(chǎn)價格因素理論綜述

迄今為止，影響房價因素研究范圍主要有需求因素、供給因素及宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境。其中需求因素分為：投資需求和自住需求；宏觀因素分為：宏觀市場環(huán)境和宏觀政策環(huán)境。

回顧影響房價所有因素，本文認(rèn)為其因素多而復(fù)雜。具體到探析二線城市房地產(chǎn)，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素及其他因素，所有影響房價的因素。

二、多元線性回歸模型構(gòu)建與實(shí)證數(shù)據(jù)說明

（一）多元線性回歸模型構(gòu)建

由于，第一，房產(chǎn)是一種商品，其供求關(guān)系決定均衡價格和均衡數(shù)量；第二，房產(chǎn)是特殊商品，具有投資價值，易受宏觀環(huán)境影響。具體到探析影響二線城市房價因素問題，需考慮供求因素、需求因素、宏觀經(jīng)濟(jì)因素及其他因素。

故，本文取供求因素中房屋平均銷售價格（Y）、住宅竣工房屋面積（X2）；需求因素中城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額（X1）、人口（X4）；宏觀經(jīng)濟(jì)因素中貨幣供應(yīng)量（X3）及其他原因構(gòu)建模型，采集相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。

故，房屋平均銷售價格Y為：

Y=β0 + β1 X1 + β2 X2 + β3 X3 +β4 X4 （1）

（二）數(shù)據(jù)說明

根據(jù)（1）式房屋平均銷售價格（Y）主要與城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額（X1）、住宅竣工房屋面積（X2）、貨幣供應(yīng)量（X3）及人口（X4）有關(guān)。

1.數(shù)據(jù)時間段說明

1998年，中國施行貨幣住房政策。故1998年前后房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化且國家數(shù)據(jù)從2002年統(tǒng)計。故取2002-2016數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析。另，福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積、福州人口的數(shù)據(jù)均取每年年末數(shù)據(jù)。

2.數(shù)據(jù)具體來源說明

福州房屋平均銷售價格Y、福州城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額X1、福州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積X2及福州人口X4來源于《國家統(tǒng)計局--國家數(shù)據(jù)--主要城市年度數(shù)據(jù)》；貨幣供應(yīng)量X3來源于《國家統(tǒng)計局--國家數(shù)據(jù)--年度數(shù)據(jù)》貨幣和準(zhǔn)貨幣（M2）供應(yīng)量

其中，擬合優(yōu)度，表明模型與樣本擬合較好，且通過F檢驗(yàn)具有明顯顯著性。但X2、X3、X4不通過t檢驗(yàn)，X3和X4符號與預(yù)期相反說明模型可能有嚴(yán)重多重共線性。對回歸結(jié)果進(jìn)行共線檢驗(yàn)，逐步回歸等，最后保留的解釋變量X1，既重要又無嚴(yán)重共線性。

（二）最終回歸結(jié)果

故因素X1系數(shù)是3.1514，其他因素保持不變，福州市居民儲蓄年末余額每增加1億元，福州房屋平均銷售價格同期上升3.1514元/平方米。常數(shù)項(xiàng)是281.4988，即當(dāng)福州居民儲蓄年末余額為零，福州市房屋平均銷售價為281.4988元/平方米。

本文利用Eviews，重點(diǎn)研究福州房價變動重要因素，完成相關(guān)分析研究，構(gòu)建多元線性回歸模型。得出如下結(jié)論：第一，影響房價的因素中，城鄉(xiāng)居民年終儲蓄余額尤為顯著，從回歸方程可得，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額可解釋平均房價92.68%，而年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額是居民剩余購買力，與宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境密切相關(guān)。第二，2002-2016年中，房屋供給對像福州這樣的二線城市影響不大。第三，本文發(fā)現(xiàn)，2002-2016年中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策、宏觀調(diào)控工具，房價調(diào)控影響并未達(dá)到很大效果。本文認(rèn)為，對于福州房地產(chǎn)價格投融資主要考慮居民的需求與宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境兩個方面。（作者單位：福建江夏學(xué)院）