劉超

房地產(chǎn)業(yè)是在一個(gè)國家起著骨干性、支撐性作用的產(chǎn)業(yè)，一點(diǎn)輕微的波動都會改變國民經(jīng)濟(jì)，政府和開發(fā)商不光受房地產(chǎn)價(jià)格的波動的影響，一般老百姓也受房價(jià)不穩(wěn)定的影響，房地產(chǎn)對其余產(chǎn)業(yè)的影響更是不可忽視，所以社會的穩(wěn)定和民生的安穩(wěn)也由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所決定。本文主要以合肥房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展為研究對象，用實(shí)證分析來找出影響合肥房地產(chǎn)價(jià)格的幾點(diǎn)要素，并研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢。如何把握好房地產(chǎn)市場的機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)，這不僅僅決定了房地產(chǎn)行業(yè)是否能正常健康地運(yùn)行，也決定了經(jīng)濟(jì)能良性地循環(huán)和百姓住房得到良好解決。

一、緒論

（一）研究背景

隨著我國城市建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位顯得越來越重要，自從上世紀(jì)末我國對住房體制進(jìn)行變革以后，特別是制定貨幣化住房制度后，房地產(chǎn)業(yè)仿佛得到了重生并且發(fā)展之快讓人難以想象。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在我國已成為不可或缺和非常重要的產(chǎn)業(yè)之后，國家和人民也因?yàn)樗姆€(wěn)定發(fā)展而受到積極影響。

（二）研究意義

研究房地產(chǎn)價(jià)格因素，既可以幫助中國房地產(chǎn)市場一直穩(wěn)固向前的發(fā)展，又保證房地產(chǎn)市場供需的根本保持平衡發(fā)展、以防市場的大起大落。

二、合肥市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

（一）合肥市房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)狀

1.合肥市房地產(chǎn)價(jià)格起點(diǎn)偏低，呈“后發(fā)”特征

作為中部城市，合肥市不是我國改革開放的試點(diǎn)區(qū)域。城鎮(zhèn)化進(jìn)程落后于國內(nèi)先開放城市。直至上世紀(jì)90年代，我國經(jīng)濟(jì)體制改革觸及中部地區(qū)時(shí)，作為安徽省省會城市，其城鎮(zhèn)化進(jìn)程才開端。2004年開始，合肥市房地產(chǎn)價(jià)格才達(dá)到全國平均水平。

2.合肥市房地產(chǎn)價(jià)格總體呈現(xiàn)波動上揚(yáng)態(tài)勢

伴隨著合肥市經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升，東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移會對各類基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生需求，地方政府的招商引資政策催化基礎(chǔ)設(shè)施競爭，也提高了房地產(chǎn)需求，推高了房地產(chǎn)價(jià)格。

3.市場調(diào)節(jié)和政府宏觀配置的雙重作用

從合肥市近20年的住房價(jià)格變化情況來看，沒有發(fā)生因房地產(chǎn)價(jià)格波動造成過熱，乃至通貨膨脹的現(xiàn)象。這一定程度上也反映出合肥市在調(diào)控房地產(chǎn)市場，平抑房地產(chǎn)價(jià)格的積極作用。

（二）合肥房地產(chǎn)價(jià)格存在的問題

1.住房持有和繼承成本過低

由于房地產(chǎn)需求的增長，合肥市從2015年到2017年累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年上升，這項(xiàng)投資占總投資的比重也逐年在增加，成為合肥市投資的重要環(huán)節(jié)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房等保障性房屋建設(shè)力度不夠

當(dāng)前，市場也不是一定能解決合肥市居民的住房問題，首先一些中低收入的居民希望能購買一些價(jià)格相對較低的廉租房，但是政府對這方面并沒有太多的關(guān)注。

三、房地產(chǎn)價(jià)格與金融穩(wěn)定之間的關(guān)系分析

（一）積極效應(yīng)

1.提高銀行業(yè)的獲利水平

前述已分析出，合肥市房地產(chǎn)總體價(jià)格呈上揚(yáng)態(tài)勢，至少在用地成本不變或者輕微上升的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲是房地產(chǎn)企業(yè)獲利的途徑之一。價(jià)格上漲會帶來利潤的增加，而企業(yè)利潤增加則利于貸款銀行及時(shí)收回貸款，進(jìn)而利于提高銀行業(yè)的整體獲利水平。

2.形成銀企融合的合作局面

房地產(chǎn)商與銀行業(yè)的合作與利潤分享機(jī)制，一定程度上為形成銀企合作提供空間。這對地產(chǎn)商和商業(yè)銀行都是好事，其便于地產(chǎn)商獲得穩(wěn)定的融資渠道，降低拿地成本。對商業(yè)銀行來說，保證相對穩(wěn)定的貸款對象，一方面可降低企業(yè)信用調(diào)查和執(zhí)行成本，另一方面也表現(xiàn)出相對穩(wěn)定的獲利來源。

（二）消極效應(yīng)

1.不可忽略的潛在通貨膨脹影響

房地產(chǎn)價(jià)格上漲原因較多，不管是任何單一原因，或者各類原因的綜合影響，房地產(chǎn)價(jià)格提高識別通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)影響，這種各類產(chǎn)業(yè)一般價(jià)格水平的持續(xù)上漲識別為潛在的結(jié)構(gòu)性通貨膨脹提供溫床。如果調(diào)控不當(dāng)，則勢必影響整個(gè)合肥市經(jīng)濟(jì)整體的表現(xiàn)預(yù)期。

2. 可能造成合肥市形成較為畸形的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一般理論認(rèn)為，要素資源總是朝向報(bào)酬率較高的產(chǎn)業(yè)和部門。而價(jià)格是一種典型的信號來配置資源。鑒于合肥市房地產(chǎn)價(jià)格的普遍和持續(xù)性上漲，勢必會從其他行業(yè)抽取要素，進(jìn)而形成以房地產(chǎn)行業(yè)為主導(dǎo)的，集中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

四、抑制房地產(chǎn)價(jià)格，維持金融市場穩(wěn)定的措施

（一）優(yōu)化地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

一方面，合肥市要更大幅度的支持實(shí)體經(jīng)濟(jì).。另一方面，合肥市應(yīng)通過大力完善公共基礎(chǔ)建設(shè)，落實(shí)企業(yè)相關(guān)優(yōu)惠政策，穩(wěn)健地推進(jìn)城鎮(zhèn)化以及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的建設(shè)。

（二）完善收入分配制度

政府可以通過以下幾種手段對物價(jià)進(jìn)行調(diào)控，第一，政府需要和人行以及其他金融機(jī)構(gòu)一起制定出適宜的貨幣政策，以規(guī)避虛高的物價(jià)水平。第二，物價(jià)具有一定的剛性，所以，在面對物價(jià)不斷的提升，我們必須要提高廣大人民的收入，完善分配制度，擴(kuò)大市場供給來變革收入的分配模式。

（三）完善金融相關(guān)政策

合肥市需完善銀行相關(guān)機(jī)制，鼓勵民間金融機(jī)構(gòu)與銀行競爭，打破銀行原有的壟斷地位，提高銀行信貸的效率。不僅要穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化，還要在金融資源的配置和人民銀行中要利用好貨幣政策工具，同時(shí)讓市場機(jī)制發(fā)揮主導(dǎo)作用。還有，要加速金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，引入市場化直接融資模式，完善多元的融資體系。

四、結(jié)語

本文以我市房價(jià)為研究對象，分析了它的構(gòu)成因素，并且分析了其上漲的因素。住房作為人類衣食住行的其中一方面，關(guān)系到我們的日常生活。本人在論文的寫作和學(xué)習(xí)的過程中，對我市的房價(jià)有了更加深入的了解。我覺得合肥樓價(jià)短期內(nèi)將調(diào)整但長期仍將上漲。房價(jià)波動的問題已經(jīng)是多年而來的老問題，要合理的調(diào)控它，來維持金融市場穩(wěn)定，絕不是短時(shí)間就能達(dá)到的，即使出臺了對改善房地產(chǎn)市場有用的措施，到其發(fā)揮作用也有一定的時(shí)間。（作者單位：安徽三聯(lián)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）