【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的加大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小。隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)空間的逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始實(shí)施管理驅(qū)動(dòng)發(fā)展的道路，尤其是在成本管理方面。本文從成本控制的概念出發(fā)，論述了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本控制的問(wèn)題，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的連續(xù)發(fā)展，能夠給我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提出一個(gè)新的概念。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程;建筑項(xiàng)目管理;成本控制策略

【中圖分類號(hào)】F293

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行必要的成本控制，建立健全成本控制機(jī)制，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)是通過(guò)成本控制模型，為自身創(chuàng)造很好的利潤(rùn)空間。

1、成本控制存在的問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中產(chǎn)生的

1.1建設(shè)項(xiàng)目施工決策階段

項(xiàng)目決策階段成本控制效率直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后續(xù)成本控制工作各個(gè)環(huán)節(jié)的便利性和可操作性，從而直接影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接受傳統(tǒng)的成本控制和成本控制方法的影響，由于決策階段我們對(duì)成本管理的重要性還認(rèn)識(shí)不足，項(xiàng)目施工階段決策和計(jì)劃采取隨機(jī)安排，這種安排無(wú)形的限制了決策階段的成本控制工作的有效性，為后續(xù)每個(gè)成本控制工作帶來(lái)了極大的限制。

1.2項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段是由施工方通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定工期。近年來(lái)，中國(guó)政府逐漸意識(shí)到建設(shè)單位確定的重要性，出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)工作的投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略和政策。但在投標(biāo)過(guò)程中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍未進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)、串標(biāo)、施工單位內(nèi)部確定等工作。這些情況讓投標(biāo)工作很難發(fā)揮它的作用。施工質(zhì)量得不到保證的原因都是因?yàn)橐恍╉?xiàng)目的承包商只為了自己的利益和經(jīng)濟(jì)效益，大大降低建筑材料和施工成本的標(biāo)準(zhǔn)。讓消費(fèi)者在購(gòu)買了房屋以后，居住體驗(yàn)不滿意，直接就會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)后續(xù)的銷售和維護(hù)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。

1.3項(xiàng)目施工階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的核心部分是對(duì)施工階段的成本控制作。它是目前房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。因?yàn)樗ㄔO(shè)成本更加的復(fù)雜，傳統(tǒng)的施工成本控制模式滿足不了現(xiàn)階段施工階段成本控制的要求。如果你不需要采取適當(dāng)?shù)姆绞教幚順?gòu)建階段應(yīng)對(duì)每個(gè)需求的成本控制工作，整個(gè)施工階段的成本控制工作的有效性都會(huì)受到影響同時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段采用施工方確定的方法，越來(lái)越重視工程造價(jià)預(yù)算。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本及后期成本預(yù)算比較全面，相關(guān)的成本控制與評(píng)估工作也比較完善。但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)成本控制意識(shí)不足，導(dǎo)致了當(dāng)前的施工階段成本的增加，嚴(yán)重浪費(fèi)資源，影響成本控制結(jié)構(gòu)效率，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這是非常不利的影響。

1.4房地產(chǎn)銷售階段

房地產(chǎn)銷售作為企業(yè)提取資本的主要手段，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后環(huán)節(jié)。目前，銷售階段的成本控制的主要問(wèn)題是銷售人員的大量流失以及銷售管理系統(tǒng)的缺乏，導(dǎo)致員工缺乏熱情。導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)和效益下降的主要原因是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售周期延長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本大幅上升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以保證自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)一步下降，都是隨著企業(yè)利潤(rùn)空間的縮小，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展有深刻的影響。

2、整個(gè)過(guò)程的優(yōu)化對(duì)策是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制

2.1決策環(huán)節(jié)的成本控制

通過(guò)市場(chǎng)的回歸分析，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展中，確定可能影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素，搞好市場(chǎng)調(diào)查是決策的主要任務(wù)。探索開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的周期，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目早期階段的評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃評(píng)價(jià)需要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地面積和建筑密度進(jìn)行反思，分析影響項(xiàng)目成本的各種因素。我們應(yīng)該從項(xiàng)目本身的角度出發(fā)，考慮采光、通風(fēng)、環(huán)保、應(yīng)用等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與評(píng)估。整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的核心要素是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。它直接影響到項(xiàng)目以后的建設(shè)成本和效益，我們可以從項(xiàng)目財(cái)務(wù)和效益平衡兩個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)。

2.2準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的成本控制

在準(zhǔn)備過(guò)程中，執(zhí)行應(yīng)該按照決策計(jì)劃執(zhí)行，并明確執(zhí)行企業(yè)決策者制定的決策計(jì)劃。在這個(gè)過(guò)程中，我們應(yīng)該在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制中做個(gè)好工作，在設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)成本控制，并全面實(shí)施投標(biāo)和投標(biāo)的監(jiān)督。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，制定出項(xiàng)目的規(guī)模和相應(yīng)的施工地點(diǎn)，根據(jù)實(shí)際情況和土壤條件，科學(xué)地制定發(fā)展計(jì)劃，并完成建筑工地的規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目和環(huán)境的和諧發(fā)展。其次，招聘和投資方面的項(xiàng)目，招標(biāo)應(yīng)該保障的合理性和公正性結(jié)合實(shí)際的需求。在選擇承包商的過(guò)程中，要降低項(xiàng)目成本，注重施工企業(yè)的信譽(yù)和資質(zhì)，確保相關(guān)證書(shū)合同內(nèi)容的真實(shí)性，為后面的施工環(huán)節(jié)提供正確的依據(jù)。

2.3建筑成本控制

第一，良好的合同管理。合同的簽訂要嚴(yán)格，條款必須合理。

合格的企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的律師來(lái)檢查合同，讓他們進(jìn)行專業(yè)審查合同阻止合同的措辭造成許多矛盾和問(wèn)題。二是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和控制設(shè)計(jì)和材料變更。沒(méi)有特殊條件，不允許額外簽證。對(duì)于因特殊情況造成的設(shè)計(jì)變更，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的審批流程，經(jīng)施工企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)批準(zhǔn)后，可適當(dāng)增減金額。現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)做好各環(huán)節(jié)的管理工作，并記錄原始資料。為了防止工程結(jié)算過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，當(dāng)條件允許的時(shí)候，他們可以跟蹤和記錄的幫助下相機(jī)或其他設(shè)備。

2.4銷售成本控制

評(píng)價(jià)早期成本管理成果的主要依據(jù)是銷售部門(mén)。在這方面，有必要加強(qiáng)成本控制。銷售成本通?；谌斯こ杀尽Ｒ虼?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合銷售團(tuán)隊(duì)人員的情況和人數(shù)，科學(xué)的管理機(jī)制和戰(zhàn)略成本管理，加強(qiáng)銷售團(tuán)隊(duì)的管理，規(guī)范工作行為，樹(shù)立良好的責(zé)任心，做好活動(dòng)策劃工作和市場(chǎng)銷售，縮短時(shí)間，實(shí)現(xiàn)快速排水和資金保證企業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本構(gòu)成的闡述，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體成本構(gòu)成。雖然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制存在投標(biāo)質(zhì)量控制困難、銷售人員管理困難等問(wèn)題，因此， 在現(xiàn)有的階段我們需要進(jìn)行有針對(duì)性的解決這些問(wèn)題，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程的成本控制功能可以充分發(fā)揮項(xiàng)目管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間可以擴(kuò)展，同時(shí)促進(jìn)中國(guó)平穩(wěn)有序發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：

劉丹，上海海峽思泉房地產(chǎn)有限公司，上海。