周瑩

【摘要】目前昆明市的存量住房交易資金監(jiān)管目前缺乏資金監(jiān)管，導(dǎo)致購房風(fēng)險(xiǎn)增加。原因有要有三個(gè)，一是管理缺位，二是制度不健全，三是誠信缺失。本文建議在昆明設(shè)立便民高效的存量住房資金監(jiān)管體系，建立存量房交易市場(chǎng)信息管理平臺(tái)，構(gòu)建昆明市存量住房交易資金監(jiān)管模式，應(yīng)采取政府監(jiān)管、銀行托管的雙重管理模式，以保證交易資金的安全。

【關(guān)鍵詞】昆明市；存量住房；交易資金；監(jiān)管模式

昆明市存量住房交易資金監(jiān)管現(xiàn)狀和主要問題

一、昆明市存量住房交易資金監(jiān)管的現(xiàn)狀

存量住房交易資金監(jiān)管，對(duì)于昆明市而言并不是一件新鮮事，早在2010年前后，昆明市部分房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)就自發(fā)與商業(yè)銀行簽署協(xié)議，搭建第三方監(jiān)管平臺(tái)，對(duì)存量住房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。但是沒有房產(chǎn)行政管理部門的配合，在實(shí)際操作中，由于流程相對(duì)較多，且手續(xù)繁瑣，受到了交易雙方的抵制而夭折。

目前昆明市存量住房交易的主要做法是，在簽訂購房合同時(shí)，由公證處對(duì)購房合同的合法性和交易雙方的主體地位進(jìn)行公證，交易者認(rèn)為，公證比較簡單，也能保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此也就沒有人主動(dòng)尋求對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。

二、昆明市存量住房交易資金監(jiān)管存在的主要問題

（一）行為多樣難以監(jiān)管

昆明市存量住房交易過程中，由于交易行為多樣化，交易雙方不愿意接受資金監(jiān)管，中介機(jī)構(gòu)不積極主動(dòng)的進(jìn)行交易風(fēng)險(xiǎn)提示，有時(shí)甚至推波助瀾，慫恿交易雙方逃避監(jiān)管，以其在住房交易中謀取不正當(dāng)利益，致使監(jiān)管部門很難主動(dòng)實(shí)施監(jiān)管。

（二）購房資金難保安全

由于缺乏有效的存量住房交易資金監(jiān)管措施，交易雙方的資金都存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，很難保證交易資金的安全。如購買者將定金和首付款交與中介代為管理，賣方卻遲遲不予辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；同樣賣方在辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后，買方卻不能按時(shí)將尾款交與賣方；中介機(jī)構(gòu)，尤其是黑中介有時(shí)也會(huì)串通其中的一方欺騙另一方，使資金的安全完全得不到保障。同時(shí)也存在中介機(jī)構(gòu)鉆存量住房交易資金監(jiān)管的政策空子，強(qiáng)行扣取客戶定金的問題，給客戶造成不應(yīng)有的損失。

（三） 三方利益難有保障

在缺乏對(duì)存量住房交易資金監(jiān)管的情況下，買方、賣方和中介機(jī)構(gòu)三方隨時(shí)都有毀約的情況。買方毀約主要是在辦理完產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，拿到房產(chǎn)權(quán)屬證書后，不及時(shí)將尾款支付給賣方，甚至玩起貓捉老鼠的游戲。賣方毀約主要是拿到首付款后，不按合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，或者將口頭承諾的贈(zèng)送物品隨意處置，買方的合法權(quán)益受到侵害。中介機(jī)構(gòu)毀約則表現(xiàn)在不按承諾的事項(xiàng)辦理，提供虛假房源信息、虛報(bào)房價(jià)、吃差價(jià)、唆使雙方簽訂陰陽合同偷稅漏稅或騙取貸款，損害交易雙方的利益。

昆明市存量房交易資金監(jiān)管存在問題的原因分析

一、管理缺位

昆明市存量住房交易資金監(jiān)管存在的各種問題，其重要原因之一就是缺乏依法行政和有效管理。管理行為嚴(yán)重滯后，不僅不利于規(guī)范交易市場(chǎng)和交易秩序，而且對(duì)后續(xù)監(jiān)管帶來一定難度。

管理缺位的另一種表現(xiàn)為，交易資金由不具有監(jiān)管資格的中介機(jī)構(gòu)代管，中介機(jī)構(gòu)既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員，在很大程度上為了滿足自己的經(jīng)營業(yè)績。在中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管存量住房交易資金的狀況下，一旦交易過程中無論哪一方出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)扣下買方交予中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管的資金作為中介服務(wù)費(fèi)，使買方的利益受到嚴(yán)重?fù)p害。

二、制度不健全

制度不健全是昆明市存量住房交易資金監(jiān)管存在問題的另一個(gè)重要原因，也是客觀原因。早在2006年，建設(shè)部和中國人民銀行就聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知第五條明確規(guī)定建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門從事交易資金監(jiān)管。但時(shí)至今日，昆明市尚未就存量住房交易資金監(jiān)管問題出臺(tái)任何制度和管理辦法。

三、誠信缺失

誠信缺失主要包括：第一，買方誠信缺失。買方不按約定及時(shí)支付定金、首付款和尾款，尤其是賣方完成產(chǎn)權(quán)變更，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買方名下后，買方不及時(shí)支付剩余房款。第二，賣方誠信缺失。買方將定金和首付款交予中介代為保管后，賣方毀約或不及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，致使買方資金受到不同程度損失，因而走上了漫長的維權(quán)之路。第三，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誠信缺失。中介機(jī)構(gòu)通常采取發(fā)布虛假房源信息、騙取客戶交易資金；提高房屋價(jià)格，吃差價(jià)；唆使交易雙方簽訂虛假合同，偷逃稅款或騙取按揭貸款等。

昆明市存量房交易資金監(jiān)管對(duì)策與建議

一、遵守便民高效的監(jiān)管原則

昆明市存量住房交易資金監(jiān)管模式的構(gòu)建，應(yīng)遵循便民高效原則。所謂便民，就是在群眾對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，監(jiān)管部門要為群眾提供最大的方便條件，簡化辦事手續(xù)。所謂高效，就是監(jiān)管部門要提高辦事效率，對(duì)群眾申請(qǐng)監(jiān)管的交易資金，對(duì)手續(xù)齊全的隨到隨辦，對(duì)于手續(xù)不全的，要列出清單，一次補(bǔ)齊，避免群眾多次往返，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，勞民傷財(cái)。

二、建立存量房交易市場(chǎng)信息管理平臺(tái)

建立存量住房信息管理平臺(tái)，是實(shí)現(xiàn)對(duì)交易資金監(jiān)管的前提，如何建立存量住房交易市場(chǎng)信息管理平臺(tái)，不僅關(guān)系到對(duì)交易資金監(jiān)管效果，也關(guān)系到交易者的切身利益。因此，在實(shí)施存量住房交易資金監(jiān)管前，首先要建立起存量住房交易市場(chǎng)信息管理平臺(tái)。其次，要建立交易監(jiān)督審核機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)交易過程的監(jiān)管。

三、強(qiáng)化存量房資金的制度建設(shè)

（一）制定交易資金監(jiān)管辦法

加強(qiáng)對(duì)昆明市存量住房交易資金監(jiān)管，構(gòu)建有利于對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管的交易平臺(tái)，必須制定符合本地存量住房交易市場(chǎng)實(shí)際狀況的《昆明市存量住房交易資金監(jiān)督管理辦法》，《辦法》中應(yīng)明確規(guī)定實(shí)施交易資金監(jiān)管的目的和意義，實(shí)施監(jiān)管的主體，實(shí)時(shí)監(jiān)管的對(duì)象，與銀行的合作方式，監(jiān)管賬戶的開立、使用和管理，監(jiān)管的具體步驟和措施，交易各方的權(quán)利和義務(wù)，違反交易資金監(jiān)管規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任以及處罰措施等項(xiàng)內(nèi)容。同時(shí)《辦法》中要明確房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)的告知、提示義務(wù)，以確保交易雙方能夠知曉實(shí)施交易資金監(jiān)管意義和具體步驟，主動(dòng)申請(qǐng)對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，使雙方的合法利益能能夠得到保障交易。

（二）建立交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)

在發(fā)布昆明市存量住房交易資金管理辦法的同時(shí)，要建立存量住房交易資金監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，并明確昆明市房產(chǎn)管理局為本市的存量住房交易資金監(jiān)管主管部門，市房產(chǎn)交易中心為存量房交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)全市（包括市轄縣）存量住房交易資金進(jìn)行監(jiān)管。與商業(yè)銀行合作簽訂監(jiān)管協(xié)議并開立監(jiān)管資金專用賬戶，對(duì)交易資金的監(jiān)管行為實(shí)施全方位的動(dòng)態(tài)管理。由于昆明市存量住房交易數(shù)量較多，可與多家銀行合作開立監(jiān)管賬戶，以便民高效為原則，可由交易雙方自主選擇監(jiān)管銀行對(duì)交易資金實(shí)施監(jiān)管。

（三）加強(qiáng)對(duì)交易資金監(jiān)管行為的監(jiān)督檢查

對(duì)存量住房交易資金實(shí)施監(jiān)管，是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，在開始運(yùn)作過程中，可能會(huì)出現(xiàn)各種問題，由于申請(qǐng)交易資金監(jiān)管的人員數(shù)量較多，涉及監(jiān)管的資金額度較大，具體執(zhí)行過程中，出現(xiàn)差錯(cuò)是不可避免的，因此主管部門要對(duì)交易資金的具體監(jiān)管行為進(jìn)行定期或不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。也可以首先在一定范圍內(nèi)進(jìn)行先行試點(diǎn)，待取得成功經(jīng)驗(yàn)后再全面推廣。

（四）強(qiáng)化對(duì)中介機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的管理

目前，昆明市存量住房交易主要依靠房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來完成，因此加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，是規(guī)范昆明市存量住房交易市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化對(duì)交易資金實(shí)施強(qiáng)制監(jiān)管，建立和完善存量住房交易市場(chǎng)信息管理平臺(tái)的重要舉措，對(duì)昆明市存量住房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

四、選擇合適的監(jiān)管模式

（一）幾種監(jiān)管模式的比較分析

對(duì)于存量住房交易資金進(jìn)行監(jiān)管，關(guān)鍵是對(duì)于監(jiān)管主體的確定。目前昆明市在尚未實(shí)施交易資金監(jiān)管的前提下，對(duì)監(jiān)管主體的確定，將直接關(guān)系到交易資金的監(jiān)管效果和對(duì)存量住房交易市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響。幾種監(jiān)管模式比較分析如表4-1所示。

對(duì)存量住房交易資金的監(jiān)管，包括兩個(gè)方面，在監(jiān)管過程中一是交易資金處于安全狀態(tài)；二是交易流程處于安全狀態(tài)。銀行監(jiān)管雖然可以保證資金安全，但是交易流程安全則無法保證。政府監(jiān)管模式雖然可以保證交易流程安全和交易資金雙重安全，政府部門作為存量住房交易市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，同時(shí)對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管，不利于政府監(jiān)管職能作用的發(fā)揮和政府職能轉(zhuǎn)變。

由于目前我國法制建設(shè)尚不健全，在對(duì)中介機(jī)構(gòu)管理方面還存在漏洞，因此此種監(jiān)管模式并不適合于目前昆明市存量住房交易資金監(jiān)管。

（二）監(jiān)管模式選擇

通過上述分析，筆者認(rèn)為，構(gòu)建昆明市存量住房交易資金監(jiān)管模式，應(yīng)采取政府監(jiān)管、銀行托管的雙重管理模式，以保證交易資金的安全。

銀行托管并不是存量房交易當(dāng)中的決定性行政程序，而是以對(duì)相關(guān)交易資金的給付、走向等節(jié)點(diǎn)和要素為目的，進(jìn)行的一種保障性配套程序。將資金托管到銀行，是為了促進(jìn)整個(gè)交易環(huán)節(jié)中所涉及到的各方，包括買賣雙方以及可能存在的中介機(jī)構(gòu)等，更好的遵守交易秩序，保障資金安全，權(quán)衡各方利益。

政府是國家的權(quán)力機(jī)關(guān)，具有行政監(jiān)察和行政處罰職能。在資金監(jiān)管以外的存量房交易環(huán)節(jié)中，行政審批、交易過戶、證件發(fā)放等，都是由政府機(jī)關(guān)審批完成的的。對(duì)交易環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)揮國家公信力和行政管理權(quán)的效用，更能促進(jìn)交易的健康有序進(jìn)行。

（三）資金監(jiān)管的利息問題

利息問題是昆明市存量住房交易過程中，最為直接的問題，直接關(guān)系到交易雙方的切身利益。監(jiān)管機(jī)構(gòu)在選擇存量住房交易資金監(jiān)管銀行時(shí)，要從用戶的切身利益出發(fā)，選擇存款利率高、銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多的商業(yè)銀行，方便交易雙方對(duì)交易資金的交存和劃轉(zhuǎn)。由于存量住房交易資金總額較大，按照銀行活期存款利率計(jì)算，交易資金停留在監(jiān)管賬戶期間，也能夠產(chǎn)生一定數(shù)額的存款利息，客戶的利益得到了保障。

筆者認(rèn)為，處于監(jiān)管期間的存量住房交易資金，其資金的所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然歸屬于買方，因此交易資金在監(jiān)管賬戶滯留期間所產(chǎn)生的利息，應(yīng)歸屬于買方所有，在交易完成，通過監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)資金時(shí)，應(yīng)將本金劃歸賣方賬戶，利息部分劃歸買房賬戶。

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（本文作者單位為昆明市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）