劉旭原 王順和

[摘要]在過去的數(shù)年時間里，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的蓬勃發(fā)展。如今，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與政府政策的推動，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。縱觀當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)，許多房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營模式向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的趨勢。因此，文章通過分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，探究房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型原因，展現(xiàn)轉(zhuǎn)型途徑，為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營提出合理化建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；重資產(chǎn)經(jīng)營模式；輕資產(chǎn)經(jīng)營模式；轉(zhuǎn)型趨勢

[DOI]1013939/jcnkizgsc201917087

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價急速攀升成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也不斷增大，致使房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面困難增大，利潤空間逐步縮小，房地產(chǎn)企業(yè)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式面臨著巨大挑戰(zhàn)。重資產(chǎn)指的是企業(yè)自身所持有的廠房、原材料、機(jī)械設(shè)備等有形的固定資產(chǎn)。輕資產(chǎn)是指企業(yè)緊緊抓住自身核心業(yè)務(wù)，而將非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，也是一種以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)的核心是充分利用外界資源和平臺，將自有資源集中在優(yōu)勢區(qū)域，降低經(jīng)營風(fēng)險，提高企業(yè)的盈利能力。

1房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

11政府調(diào)控持續(xù)保持高壓態(tài)勢

為了控制炒房現(xiàn)象，各地政府不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。全國多個城市先后出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，防止房價急速攀升。調(diào)控政策中明確規(guī)定，要求加強(qiáng)對購房人的資格審查，對于不符合政策規(guī)定的不予以辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對于利用炒房獲取自身利益的行為，應(yīng)堅(jiān)決抵制。此外，仍需加大住房庫存緊張地區(qū)的土地供應(yīng)，做好房地產(chǎn)市場的開發(fā)、建設(shè)工作，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定供應(yīng)。在沒有積極實(shí)施“去庫存”政策的城市，一旦市場出現(xiàn)供需不平衡的情況，極易引發(fā)房價上漲風(fēng)險。因此，我國政府在宏觀調(diào)控方面持續(xù)保持高壓態(tài)勢。

12行業(yè)競爭激烈

在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。房地產(chǎn)市場集中度驟升，而多數(shù)市場份額被巨頭企業(yè)牢牢占據(jù)。房地產(chǎn)行業(yè)的巨額利潤，受到了關(guān)注，但行業(yè)內(nèi)部的并購程度也愈發(fā)激烈。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，單個企業(yè)收購金額也逐步上升。隨著越來越多的土地被開發(fā)利用，土地資源的稀缺性進(jìn)一步突顯。巨頭企業(yè)為保持競爭優(yōu)勢，搶占行業(yè)資源，不斷“以大吃小”，掀起收購風(fēng)潮，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的生存壓力。

13存在金融風(fēng)險

研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量銀行貸款，并且銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)中占有較大比重。同時，購房者在繳付房款時銀行貸款也占據(jù)了一定比例。無論是市場供給者還是需求者，都出現(xiàn)了依賴信貸資金的狀況，部分地產(chǎn)企業(yè)擁有自由資金較少，而總投資中銀行貸款、占用建筑商和購買者的資金比重過高，這就等于把開發(fā)商自己應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了銀行、建筑商和購買者身上。如此一來，房地產(chǎn)過量供應(yīng)或房地產(chǎn)泡沫破滅則會使房地產(chǎn)價格大幅度下跌，而有關(guān)商業(yè)銀行的不良貸款比例也會迅速上升。

14呈現(xiàn)合作并購的趨勢

近年來，土地資源的稀缺性日益突出。隨著土地價格不斷攀升，有關(guān)土地的招標(biāo)、拍賣競爭日趨激烈。聯(lián)合取地、合作開發(fā)也成為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大銷售規(guī)模、分散經(jīng)營風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏的重要方式。除合作開發(fā)外，房地產(chǎn)巨頭企業(yè)還利用自身在資金和規(guī)模上的優(yōu)勢，在二級市場中積極尋找并購標(biāo)的，以獲取價格相對低廉的土地資源，而并購在機(jī)制較為靈活的房地產(chǎn)民企中應(yīng)用更為普遍。

2經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型原因分析

21資金占用量大

房地產(chǎn)企業(yè)在重資產(chǎn)經(jīng)營模式下需要運(yùn)用大量資金進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，這不但形成了沉重的融資壓力，也帶來了巨大的經(jīng)營風(fēng)險。在重資產(chǎn)經(jīng)營模式下一般房地產(chǎn)企業(yè)擅長用債務(wù)融資的方式獲取資金支持，這種方式會導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的提升，不利于企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

22土地依賴程度高

土地是房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式的根本，如今土地的稀缺性與不可替代性成為制約重資產(chǎn)經(jīng)營模式下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。由于對土地的依賴程度之高，當(dāng)土地供需不平衡時，會使企業(yè)的土地購置成本迅速上升，而房產(chǎn)庫存數(shù)量居高不下又讓其銷售價格提高受到制約，導(dǎo)致土地增值空間和溢價水平受到限制。然而，在輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式下，可以使企業(yè)在不持有土地的情況下，通過其他方式參與地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，減輕了企業(yè)對于土地資源的依賴。

23庫存積壓

近年來，隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加大，持續(xù)出臺相關(guān)政策，保持高壓態(tài)勢。因此，我國房地產(chǎn)市場也漸漸從供不應(yīng)求的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮臓顟B(tài)，從而形成了部分的商品房庫存積壓。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有成本投入大、周期性長等特點(diǎn)，當(dāng)前在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量巨大，致使我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著庫存積壓的困境。

24融資難度變大

在傳統(tǒng)的重資產(chǎn)經(jīng)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)主要以銀行貸款和部分預(yù)收款作為主要融資來源，融資結(jié)構(gòu)單一、融資風(fēng)險較大。隨著政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，限貸限購政策中提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款要求，致使房地產(chǎn)企業(yè)貸款審核越來越嚴(yán)格，融資難度不斷增大。

25巨大的稅收壓力

稅收作為國家宏觀調(diào)控的基本手段之一，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要作用。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大稅負(fù)壓力。當(dāng)前我國稅法中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅種有十多種，其中包括企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅等。沉重的稅收壓力不僅形成了企業(yè)的成本壓力，也為企業(yè)的經(jīng)營模式產(chǎn)生重要影響。

26盈利模式過于簡單

在以往的重資產(chǎn)的經(jīng)營模式下，多數(shù)企業(yè)過于依賴資產(chǎn)增值取得收益，而土地與房產(chǎn)始終是房地產(chǎn)企業(yè)的主要利潤來源。在這種經(jīng)營模式下，單一的盈利模式會面臨風(fēng)險，持續(xù)經(jīng)營能力較差，受市場波動與宏觀調(diào)控的影響較大。由于當(dāng)前房價增速放緩以及國家對土地資源的進(jìn)一步把控，傳統(tǒng)的盈利模式已無法再為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的利潤。

3經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型的途徑

31售后回租

售后回租是房地產(chǎn)企業(yè)常用的一種融資方式，與房地產(chǎn)企業(yè)通過質(zhì)押、分期貸款、抵押貸款等方式與銀行進(jìn)行交易，到期時償還本金的方式相類似，只不過對象是租賃公司而不是銀行。通過售后回租的方式，企業(yè)可以將持有的固定資產(chǎn)變成流動資金，也無須再計(jì)提折舊等費(fèi)用，極大增強(qiáng)了企業(yè)的資產(chǎn)流動性。而且通過售后回租的方式也可將固定資產(chǎn)移出資產(chǎn)負(fù)債表外，把資產(chǎn)變“輕”。

32商業(yè)信托

從融資角度而言，商業(yè)信托是一種理想的金融工具，具有很高的靈活性。商業(yè)信托可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成從重資產(chǎn)經(jīng)營模式到輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，并協(xié)助企業(yè)以輕資產(chǎn)的方式擴(kuò)大規(guī)模。對于當(dāng)前缺乏資金、發(fā)展尚未成熟的地產(chǎn)企業(yè)來說，可以通過商業(yè)信托的方式獲取資金支持，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。一方面，商業(yè)信托對利潤分配沒有強(qiáng)制規(guī)定，對投資人的要求相對較小。另一方面，商業(yè)信托允許開發(fā)中的物業(yè)與待開發(fā)的物業(yè)相結(jié)合，靈活度更高。商業(yè)信托面臨著法律監(jiān)管的問題，目前我國還未有明確的法律表示商業(yè)信托從法律角度而言是否可行，但隨著法律體系的日趨完善與監(jiān)管力度的加大，也會為商業(yè)信托方式帶來新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

33房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)信托投資基金是一種利用發(fā)行收益憑證籌集資金，之后將資金交給專門的投資機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理并進(jìn)行房地產(chǎn)投資，最后將投資收益按照投資比例在投資者間進(jìn)行利潤分配的方式。房地產(chǎn)升值溢價與租金是房地產(chǎn)信托投資基金方式的主要收益來源，多數(shù)資金用于購買可以帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流入的物業(yè)資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)信托資金具有稅負(fù)輕、流動性強(qiáng)等優(yōu)勢，許多中小型投資者利用這種方式提高資金使用率的同時降低風(fēng)險。

34合作開發(fā)

為了盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，許多房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過與專業(yè)投資機(jī)構(gòu)合作的方式來實(shí)現(xiàn)。通過合作開發(fā)，雙方可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，提高資金使用率，縮短項(xiàng)目周期，加快企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，降低經(jīng)營風(fēng)險。利用這種途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可迅速解決資金困難，拓寬融資渠道，提高資金靈活度，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型。

4完善經(jīng)營模式建議

41實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)在打造核心業(yè)務(wù)的同時，也可以進(jìn)一步向服務(wù)增值業(yè)務(wù)拓展，擴(kuò)展增值業(yè)務(wù)范圍。實(shí)施多元化經(jīng)營戰(zhàn)略：一方面可以分散經(jīng)營風(fēng)險，依托現(xiàn)有項(xiàng)目，精心打造多個產(chǎn)品系；另一方面，可以創(chuàng)造新的盈利增長模式，提高經(jīng)營業(yè)績。進(jìn)而持續(xù)提升品牌價值，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的設(shè)計(jì)、采購和施工等關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)施綠色化、智能化產(chǎn)品戰(zhàn)略，同時進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和附加值。

42提高資源整合能力

在輕資產(chǎn)經(jīng)營模式下，企業(yè)把一些不再具有高附加值的業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，將高附加值的業(yè)務(wù)留在企業(yè)自身。通過這種方式，企業(yè)既可以把握更多的發(fā)展機(jī)會，也可以進(jìn)一步提升資源整合的能力，選擇理想且適合自身發(fā)展的外包商和良好的供應(yīng)鏈企業(yè)，合理分配各方利益。

43提升持續(xù)運(yùn)營能力，實(shí)現(xiàn)良好資產(chǎn)收益

房地產(chǎn)企業(yè)是涵蓋科技、人才、管理等多方面的綜合性企業(yè)，核心競爭力包含軟硬實(shí)力兩方面的體現(xiàn)。通過由重資產(chǎn)經(jīng)營模式到輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型，所以持續(xù)運(yùn)營能力逐步成為企業(yè)必備的核心，這其中包括管理組織、創(chuàng)新能力、運(yùn)作資本、品牌經(jīng)營等。通過轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，使企業(yè)逐步金融化，調(diào)整資金配置，加快資金周轉(zhuǎn)率，提高企業(yè)應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的能力。但企業(yè)仍需進(jìn)一步提升持有型項(xiàng)目的運(yùn)營能力，完善地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系。不斷提高存量資產(chǎn)的租金收入水平，充分發(fā)揮其融資功能，平衡現(xiàn)金流和利潤貢獻(xiàn)。同時，企業(yè)要根據(jù)資金持有狀況，穩(wěn)步增加優(yōu)質(zhì)持有項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)良好資產(chǎn)收益。

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