本報(bào)駐德國(guó)特約記者 青木

“中國(guó)人發(fā)現(xiàn)了德國(guó)的物流地產(chǎn)！”德國(guó)財(cái)經(jīng)網(wǎng)近日?qǐng)?bào)道稱，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾年來(lái)持續(xù)火熱，深受中企等亞洲投資者青睞。在“一帶一路”和“電商潮”的推動(dòng)下，物流地產(chǎn)正成為中國(guó)投資者繼住宅、商務(wù)辦公樓后，在德國(guó)新的投資熱點(diǎn)。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引亞洲投資者

“近5年，德國(guó)物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展?！钡聡?guó)法蘭克福大學(xué)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者霍勒里斯對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示。房地產(chǎn)顧問(wèn)服務(wù)公司高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，盡管2018年全球經(jīng)濟(jì)遭遇貿(mào)易爭(zhēng)端等不利因素影響，但德國(guó)的物流地產(chǎn)涌入了近70億歐元資金，僅次于英國(guó)的87億歐元，位列歐洲第二。這些投資資金中近一半來(lái)自海外。德國(guó)房地產(chǎn)咨詢公司布爾維格薩的報(bào)告顯示，2015年亞洲投資者在德國(guó)物流地產(chǎn)中的份額僅占總投資的4%，到2017年已躍升至1/3。2018年，有中資背景的基金在德國(guó)物流地產(chǎn)上的投資高居第一。

“在國(guó)際比較中，德國(guó)在物流方面表現(xiàn)最佳?！被衾绽锼拐f(shuō)。世界銀行近年來(lái)公布的物流績(jī)效指數(shù)就證明了這一點(diǎn)，德國(guó)一直占據(jù)最前列。德國(guó)位于歐洲中部的中心位置，各種基礎(chǔ)設(shè)施完善，房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)高，且擁有多個(gè)空運(yùn)、陸運(yùn)、海運(yùn)交通樞紐，吸引眾多投資者。國(guó)際地產(chǎn)及物業(yè)咨詢公司世邦魏理仕的調(diào)查顯示，33％的受訪者表示希望投資物流地產(chǎn)領(lǐng)域，領(lǐng)先于住宅、商務(wù)辦公樓。原因在于物流地產(chǎn)管理成本低、且租金收益高。

“一帶一路”催生多個(gè)投資圈

對(duì)于中國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，在德國(guó)等西歐國(guó)家進(jìn)行物流投資還有特殊的優(yōu)勢(shì)。在德國(guó)港口城市漢堡開(kāi)設(shè)物流、貿(mào)易公司的華商陳日清對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，最大的利好就是“一帶一路”倡議在歐洲影響越來(lái)越大。

德國(guó)是中國(guó)在歐洲最大的貿(mào)易伙伴，是“一帶一路”倡議在歐洲重要的中轉(zhuǎn)中心，多個(gè)德國(guó)城市積極與中國(guó)城市開(kāi)通中歐班列，如從鄭州、哈爾濱到漢堡，從重慶、長(zhǎng)沙到杜伊斯堡，以及從沈陽(yáng)到萊比錫的中歐班列線路等。

在海運(yùn)上，漢堡港、不來(lái)梅港等也與中國(guó)各大港口建立頻繁運(yùn)輸線路。尤其是漢堡港，1/3的集裝箱來(lái)自中國(guó)。在空運(yùn)上，德國(guó)法蘭克福機(jī)場(chǎng)、慕尼黑機(jī)場(chǎng)、柏林機(jī)場(chǎng)、萊比錫機(jī)場(chǎng)等開(kāi)通了連接中國(guó)的貨運(yùn)線。中國(guó)公司甚至還買下了法蘭克福哈恩機(jī)場(chǎng)、帕希姆國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

“中資企業(yè)可以在‘一帶一路沿線落戶，包括中歐班列火車站點(diǎn)、港口和機(jī)場(chǎng)周邊，設(shè)立倉(cāng)庫(kù)及貨物集散中心?！标惾涨褰ㄗh，這樣可以優(yōu)化企業(yè)的供應(yīng)鏈，使公司在歐洲的業(yè)務(wù)更具有時(shí)效、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)。

“一帶一路”沿線物流地產(chǎn)價(jià)格有所不同。高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)金融中心法蘭克福排在第一，其次是漢堡。不過(guò)柏林是最受歡迎的投資點(diǎn)，去年柏林物流地產(chǎn)投資額達(dá)6.45億歐元，同比增長(zhǎng)179%：其次是法蘭克福，獲得約5億歐元投資。未來(lái)科隆、萊比錫等城市有望成為新的投資熱點(diǎn)。

德國(guó)魯爾工業(yè)區(qū)重鎮(zhèn)杜伊斯堡也是一大投資熱點(diǎn)。杜伊斯堡港是歐洲最大的內(nèi)陸港，杜伊斯堡港負(fù)責(zé)人斯塔科對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，目前中歐班列每周有約35-40趟班列往返于杜伊斯堡港和中國(guó)的十余個(gè)城市之間。2018年集裝箱吞吐量達(dá)410萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。中德雙方還建造了面積2萬(wàn)平方米的新倉(cāng)庫(kù)，中國(guó)的鐵路公司能夠在新倉(cāng)庫(kù)中存放2000個(gè)集裝箱。

隨著電子商務(wù)的發(fā)展及對(duì)海外商品的需求增加，中國(guó)幾大電商巨頭也開(kāi)始在歐洲直接或間接建立了物流、倉(cāng)儲(chǔ)中心。數(shù)據(jù)顯示，亞馬遜德國(guó)有1/4的賣家來(lái)自中國(guó)內(nèi)地和香港，共計(jì)2400多家，eBay上也有3500多家。

投資德國(guó)物流地產(chǎn)的路徑

實(shí)際上，外國(guó)投資者已成為西歐各國(guó)物流地產(chǎn)投資的先鋒。德國(guó)科隆經(jīng)濟(jì)研究所的數(shù)據(jù)顯示，目前德國(guó)20家最大物流地產(chǎn)投資者有15家來(lái)自外國(guó)。其中中投公司（CIC）是其中的佼佼者。

德國(guó)慕尼黑物流地產(chǎn)顧問(wèn)貝恩德對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，物流地產(chǎn)主要包括物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等。中國(guó)公司要投資德國(guó)的物流地產(chǎn)，門檻并不高。與投資住宅和辦公樓一樣，德國(guó)物質(zhì)地產(chǎn)也對(duì)外國(guó)公司和個(gè)人開(kāi)放，甚至還可在德國(guó)銀行貸款。

中國(guó)公司投資德國(guó)等西歐國(guó)家的物流地產(chǎn)有多種方法。第一種選擇是并購(gòu)，比如中投公司2017年收購(gòu)黑石公司所有的物流地產(chǎn)公司Logicor。該收購(gòu)金額高達(dá)122.5億歐元，是歐洲不動(dòng)產(chǎn)交易歷史上第二大規(guī)模的收購(gòu)行動(dòng)。Logicor在歐洲擁有600多處地產(chǎn)，倉(cāng)儲(chǔ)面積達(dá)130萬(wàn)平方米。該公司在德國(guó)投資重點(diǎn)是萊茵-魯爾地區(qū)，慕尼黑等德國(guó)內(nèi)陸和海港物流地產(chǎn)。

第二種選擇是向德國(guó)公司租用或購(gòu)買物流地產(chǎn)。德國(guó)格爾貝公司目前正在慕尼黑周邊建造一個(gè)面積達(dá)3萬(wàn)平方米的物流基地。該公司總經(jīng)理赫佩爾對(duì)《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者表示，物流基地毗鄰高速公路，距離慕尼黑機(jī)場(chǎng)約20公里，有火車線路連接。現(xiàn)在，已經(jīng)有多家中國(guó)公司正在向公司洽談租用倉(cāng)庫(kù)。他告訴記者，物流地產(chǎn)每年的租金回報(bào)率目前在5-10%。去年底，比利時(shí)南部的列日機(jī)場(chǎng)與阿里巴巴的菜鳥(niǎo)簽署“數(shù)字中樞”項(xiàng)目協(xié)議，項(xiàng)目建設(shè)面積超過(guò)22萬(wàn)平方米，首期預(yù)計(jì)2021年投入使用。該項(xiàng)目將與西歐密集路網(wǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)連接，提升物流效率，建成后商品進(jìn)入歐洲有望實(shí)現(xiàn)“秒級(jí)通關(guān)”。

第三種選擇是買下德國(guó)的土地建造物流基地，或者買下德國(guó)設(shè)施進(jìn)行改造。陳日清就與其他多位華商在漢堡附近買地建造了一個(gè)大倉(cāng)庫(kù)，用于存放從中國(guó)進(jìn)口的各種電器、鞋帽等產(chǎn)品，在德國(guó)的網(wǎng)店出售。同時(shí)，這里也存放從德國(guó)購(gòu)買的奶粉等出口到中國(guó)。陳日清認(rèn)為，買地建造特別適合長(zhǎng)期投資。

中國(guó)海航集團(tuán)2017年買下德國(guó)法蘭克福哈恩機(jī)場(chǎng)82.5%股權(quán)。該機(jī)場(chǎng)擁有上萬(wàn)平方米的存儲(chǔ)容量，可作為轉(zhuǎn)運(yùn)倉(cāng)庫(kù)、重新包裝區(qū)等。法蘭克福大學(xué)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)者霍勒里斯指出，由于德國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格控制等較為嚴(yán)格，因此在德國(guó)投資物流地產(chǎn)，也應(yīng)像投資住宅和辦公樓一樣，進(jìn)行長(zhǎng)期投資?！?/p>