盛華

摘要：隨著國(guó)家深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人口迅速增加，促使居民住宅小區(qū)數(shù)量增加，而對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)質(zhì)量管理也有了更高的要求。所以對(duì)于小區(qū)中的物業(yè)企業(yè)，其管理方向以及管理力度等都是十分重要的。而對(duì)于物業(yè)企業(yè)，其在財(cái)務(wù)方面上的管理是企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展與否的重要因素之一，文章就物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所存在的較為鮮明的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的建設(shè)性解決方案。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；突出問題；措施

在我國(guó)現(xiàn)階段的小區(qū)中，物業(yè)的管理能力以及管理效果都和居民的接受能力以及選擇性息息相關(guān)。這一現(xiàn)象包括建筑行業(yè)在現(xiàn)階段的發(fā)展都決定著物業(yè)企業(yè)的順利及穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。企業(yè)能否長(zhǎng)期發(fā)展，其對(duì)于財(cái)務(wù)的管理是重要因素?？墒俏覈?guó)現(xiàn)今的物業(yè)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)的管理或多或少都有一些問題。那么問題的具體體現(xiàn)在何處？又有什么相應(yīng)的解決或者完善的辦法？本文將在下文中圍繞著這兩個(gè)問題進(jìn)行全面的分析。

一、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）財(cái)務(wù)管理缺乏先進(jìn)的觀念

先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理觀念在于與現(xiàn)今階段的時(shí)代變革相結(jié)合，引進(jìn)全新的、先進(jìn)的理財(cái)觀念以及財(cái)務(wù)管理觀念。財(cái)務(wù)管理的概念以及其目標(biāo)都在表明：對(duì)于物業(yè)企業(yè)的整體預(yù)算應(yīng)該是有著長(zhǎng)遠(yuǎn)方向的，對(duì)于財(cái)務(wù)的管理應(yīng)該是整體統(tǒng)一的。但是現(xiàn)今大部分物業(yè)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的概念都停留在初期的階段，其原因在于：我國(guó)物業(yè)企業(yè)質(zhì)量的提升是被動(dòng)發(fā)展的，只是基于人口數(shù)量越來(lái)越多以及居民對(duì)于住房的要求越來(lái)越高的基礎(chǔ)上發(fā)展的。另外，一些物業(yè)企業(yè)的管理者往往缺乏管理相關(guān)的知識(shí)水平，其雖然在實(shí)際工作過程中有著十分豐富的經(jīng)驗(yàn)，但其經(jīng)驗(yàn)都停留在以往的工作狀態(tài)中，無(wú)法符合現(xiàn)階段先進(jìn)觀念要求。這些都導(dǎo)致對(duì)于財(cái)務(wù)管理的管理方向的缺失以及重視程度不足。

（二）財(cái)務(wù)管理缺乏有效的財(cái)務(wù)管理方法

在上述的論述中有提到，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識(shí)水平不足。專業(yè)知識(shí)水平的不足導(dǎo)致對(duì)于部下指揮能力以及指揮方向，都會(huì)存在著與實(shí)際專業(yè)指揮水平的差距。物業(yè)企業(yè)對(duì)于資金的管理能力不足主要體現(xiàn)在于上級(jí)對(duì)資金的整體掌握能力與實(shí)際下級(jí)的資金擁有水平有著或多或少的差距。這就導(dǎo)致在資金實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景之中，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致實(shí)際用于某種特殊用途的資金不足的情況。這一現(xiàn)象如果不能得到及時(shí)的調(diào)整，便會(huì)導(dǎo)致相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的尷尬期，這對(duì)企業(yè)未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展是無(wú)功的，甚至是有害的。

（三）缺乏合理的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)

企業(yè)如果對(duì)于財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)定只是流于形式，或者沒有嚴(yán)格的管理系統(tǒng)作為工作參考，就會(huì)使企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理上出現(xiàn)很嚴(yán)重的問題。加之物業(yè)企業(yè)的工作人員專業(yè)知識(shí)水平素養(yǎng)普遍較低，以及較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)于利潤(rùn)的獲取手段較少，物業(yè)企業(yè)的薪水往往較為微薄，所以物業(yè)企業(yè)往往難以有相關(guān)知識(shí)水平較高的專業(yè)管理人員引進(jìn)。長(zhǎng)此以往，物業(yè)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)的管理就會(huì)缺乏科學(xué)性與專業(yè)性，對(duì)于實(shí)際的管理內(nèi)容只能停留在較為表面、淺顯的階段，無(wú)法得到質(zhì)的提升。

（四）缺乏高效的資金管理

財(cái)務(wù)管理的實(shí)際內(nèi)容中，在資金的管理中是較為淺顯的表面層次。但是這一管理方向的效率也是體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理整體水平的最基礎(chǔ)方式。現(xiàn)今很大部分的物業(yè)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理的實(shí)際過程中存在著上下級(jí)交接的空白區(qū)過長(zhǎng)的情況，即交接的過程過于拖拉、效率過低。其具體體現(xiàn)在下級(jí)對(duì)于特定情景下資金的申請(qǐng)以及上級(jí)資金的運(yùn)用上，效率過低可能會(huì)導(dǎo)致活動(dòng)的延期甚至無(wú)法順利進(jìn)行，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是沒有任何益處的。

（五）缺乏有效的內(nèi)部控制

物業(yè)企業(yè)缺乏良好的內(nèi)部控制，其具體體現(xiàn)為：首先是企業(yè)內(nèi)部團(tuán)建不足。原因在于物業(yè)企業(yè)內(nèi)部的員工正式入職時(shí)間不同；員工的年齡段在各個(gè)時(shí)期都可能有分布，不同的年齡段往往缺乏共同語(yǔ)言；管理層對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的管理不重視，這些原因的同時(shí)存在導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)內(nèi)部人員缺乏溝通。另外則是實(shí)際的管理程度低，不論是高層領(lǐng)導(dǎo)還是普通上級(jí)都對(duì)于財(cái)務(wù)的管理重視程度不足，在實(shí)際的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)上缺乏良好的溝通，導(dǎo)致實(shí)際的財(cái)務(wù)使用上產(chǎn)生脫節(jié)。

二、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的應(yīng)對(duì)措施

（一）建立財(cái)務(wù)管理架構(gòu)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)

物業(yè)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的初期建設(shè)以及組成，最首先以及最重要的是提升內(nèi)部員工以及領(lǐng)導(dǎo)層的相關(guān)知識(shí)水平。這就要求物業(yè)企業(yè)在人員的錄用上應(yīng)該有更加高的標(biāo)準(zhǔn)以及更加嚴(yán)格的要求，確保內(nèi)部員工在對(duì)于財(cái)務(wù)的管理上有著較為標(biāo)準(zhǔn)化的意識(shí)，客觀知識(shí)運(yùn)用大于主觀能動(dòng)性。以及在實(shí)際的工作過程中，物業(yè)企業(yè)要積極對(duì)于內(nèi)部員工灌輸財(cái)務(wù)管理的重要性，在長(zhǎng)時(shí)間的意識(shí)灌輸中使內(nèi)部員工的專業(yè)知識(shí)水平更強(qiáng)。

另外，企業(yè)要設(shè)立一個(gè)財(cái)務(wù)管理中心，由這個(gè)中心來(lái)對(duì)企業(yè)的各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的核算，記賬僅是該管理中心的一個(gè)職能，而管理則是另一個(gè)重要的職能。1. 企業(yè)在管理上架構(gòu)的初期形成以及后期完善，應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際，我國(guó)物業(yè)企業(yè)整體的發(fā)展仍處于初期階段，以及借鑒國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，定制屬于企業(yè)自身的管理架構(gòu)體系。在后期的完善過程中，設(shè)定相對(duì)的分部門及組織，其主要作用為在體系完善的各個(gè)階段各司其職，將其存在的作用以及意義最大化，這樣也是穩(wěn)固企業(yè)內(nèi)部員工專業(yè)知識(shí)水平的重要方式。

物業(yè)企業(yè)是所有內(nèi)部員工在工作過程中的領(lǐng)袖以及靈魂支柱，內(nèi)部員工的工作流程等都受企業(yè)條例的約束。企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立以企業(yè)戰(zhàn)略為基礎(chǔ)實(shí)施預(yù)算管理的新理念，使日常的預(yù)算管理成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的基石。2. 在企業(yè)定制預(yù)算目標(biāo)的過程中，一定要根據(jù)自身的實(shí)際情況以及合理定制未來(lái)的發(fā)展方向以及發(fā)展目標(biāo)。另外，企業(yè)要嚴(yán)格根據(jù)財(cái)務(wù)的客觀預(yù)算事實(shí)，使兩者的預(yù)算實(shí)現(xiàn)真正意義上的統(tǒng)一，切不可出現(xiàn)任何脫節(jié)的情況。

（二）完善企業(yè)的管理制度，全面強(qiáng)化預(yù)算管理

物業(yè)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)的管理力度以及管理方式對(duì)于財(cái)務(wù)的實(shí)際管理都是格外重要的，而做到正確管理的首要前提為企業(yè)自身能夠?qū)ψ陨碚w的從財(cái)務(wù)水平有著整體的了解與預(yù)估，這對(duì)于物業(yè)企業(yè)在未來(lái)的發(fā)展以及具體活動(dòng)的舉辦都是非常重要的。有了管理的前提，接下來(lái)則是管理的過程。

物業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度：1. 不相容崗位的設(shè)置和監(jiān)督；2. 每日收費(fèi)的交接和盤點(diǎn)，嚴(yán)禁坐支；3. 核查落實(shí)應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目的應(yīng)收金額和實(shí)際收入金額的差額，查找原因，并提出有效的方法；4. 收費(fèi)項(xiàng)目發(fā)票的開立，票據(jù)的保管和監(jiān)管等。

隨著國(guó)家“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，物業(yè)公司水費(fèi)和電費(fèi)的代收項(xiàng)目由物業(yè)公司代收代繳到業(yè)主自主到自來(lái)水公司和供電局直接購(gòu)買的情況下，物業(yè)公司失去了管控的資本，物業(yè)公司收入將會(huì)明顯減少，如何既能保證業(yè)主的權(quán)益，又能保證物業(yè)公司的收入來(lái)源，成為物業(yè)公司的重中之重，在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)服務(wù)的社會(huì)體系中，提供給業(yè)主滿意的服務(wù)，提供針對(duì)本小區(qū)業(yè)主的針對(duì)性的服務(wù)，成為物業(yè)管理的重中之重。

另外則是對(duì)于資金的合理預(yù)算，工作人員要定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算情況進(jìn)行細(xì)致的研究和分析，對(duì)于存在的問題要及時(shí)予以糾正，并采取有效的措施進(jìn)行預(yù)防和改進(jìn)。相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度在必要的時(shí)候也可以設(shè)立，以增強(qiáng)企業(yè)員工在工作過程中的上進(jìn)心以及合理的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。

小型物業(yè)企業(yè)沒有相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，所以定時(shí)的報(bào)賬制度是必須的，以保證企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工在定期的保障以及整理中都有相應(yīng)的任務(wù)。另外，小型物業(yè)企業(yè)更易于統(tǒng)一化管理，這樣可以大幅度減少由于各級(jí)信息的下達(dá)包括延遲以及信息不準(zhǔn)確等現(xiàn)象而造成的財(cái)務(wù)管理的疏漏。

（三）建立投入資金保障機(jī)制，實(shí)行集中管理

物業(yè)企業(yè)的收入項(xiàng)目較為固定，收入來(lái)源較為集中，接下來(lái)如何建立投入資金保障機(jī)制，實(shí)行集中管理，物業(yè)企業(yè)雖然資金沒有較為固定的來(lái)源，但是每一次活動(dòng)的舉行以及資金的投入，設(shè)計(jì)的金額數(shù)量都是相對(duì)較大的。這就要求對(duì)于資金的看管有著嚴(yán)格的保障機(jī)制，實(shí)施不間斷的全時(shí)間管理，并做好相關(guān)的保險(xiǎn)措施，且如上述，一旦在資金數(shù)量上出現(xiàn)了任何問題，一定要將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，必要時(shí)要追究其法律責(zé)任。

企業(yè)首先對(duì)于員工的涉及范圍就要有著嚴(yán)格的要求，全體員工必須實(shí)行集中管理。包括企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)要起到帶頭表率的作用，盡量防止企業(yè)員工中任何矛盾的發(fā)生。讓科技企業(yè)中的全體員工參加到資金管理的過程中，和睦相處是企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的前提。于此，企業(yè)可以定期舉行團(tuán)建活動(dòng)，以培養(yǎng)員工之間的友好關(guān)系。

（四）完善內(nèi)部控制體系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)的雙贏

資金管理不完善、員工內(nèi)部不團(tuán)結(jié)、對(duì)于資金的使用用途及數(shù)量都沒有打好準(zhǔn)確的提前量，這些都是我們要解決的問題。首先對(duì)于企業(yè)的具體收入來(lái)源以及數(shù)量要有明確的記載，目前采用相關(guān)的記賬軟件是較為合理的方式，但是要注意其加密性，防止內(nèi)部信息被泄露。另外則是物業(yè)企業(yè)相應(yīng)制度的制定，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況以及依照本物業(yè)公司和管理區(qū)域的現(xiàn)狀，使制度科學(xué)、合理。二是對(duì)公司庫(kù)存物資和材料的管理，建立物資后勤系統(tǒng)。實(shí)時(shí)更新物資材料的現(xiàn)狀和損壞情況，方便采購(gòu)時(shí)做到不浪費(fèi)。

對(duì)于業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，業(yè)主在必要的時(shí)候可以設(shè)定相應(yīng)的平臺(tái)，已解決業(yè)主在居住的過程中出現(xiàn)的問題以及合理的需求。如果能夠在未來(lái)構(gòu)建出較為成熟的服務(wù)體系，就能夠充分獲取業(yè)主的信任度，這樣有消費(fèi)，也會(huì)有收益。因?yàn)閱渭儜{借著物業(yè)費(fèi)的物業(yè)公司在現(xiàn)今的小區(qū)中難以生存，所以既要滿足業(yè)主的需要，又能從中獲益才是物業(yè)長(zhǎng)久生存的關(guān)鍵。

三、結(jié)語(yǔ)

物業(yè)企業(yè)是否能夠長(zhǎng)久發(fā)展，對(duì)于居民的服務(wù)質(zhì)量是一個(gè)方面，重要的是對(duì)于自身財(cái)物的管理。筆者相信，我國(guó)未來(lái)的物業(yè)企業(yè)一定能夠給居民以更高的服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的長(zhǎng)久發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

詹麗梅.淺析物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題及解決措施[J].現(xiàn)代國(guó)企研究，2017（05）.

【作者單位：陜西省中建實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司】