徐寧

摘要：隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控，各種限購政策的出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)商在這樣的市場競爭中想要獲得經(jīng)營利潤，就要降低開發(fā)成本，控制各項成本費用支出。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算在企業(yè)核算中占據(jù)著重要的位置，并且與其他行業(yè)的成本核算具有顯著差異。文章對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序、對象、成本歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)做了相關(guān)地闡述，進而總結(jié)出在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中成本核算存在的不足及應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；開發(fā)成本

一、對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的簡要闡述

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中會產(chǎn)生各項成本費用支出，對開發(fā)成本核算可以簡單地概括為將全部產(chǎn)生的成本費用支出，按照劃分地成本核算項目進行歸集和分配，計算項目實際發(fā)生的總成本及單位成本的過程。房地產(chǎn)企業(yè)正確地進行成本費用核算，全面系統(tǒng)地反映開發(fā)成本的構(gòu)成及變動情況，可以為企業(yè)管理者對項目的工程進度及投資進度等情況提供客觀依據(jù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序、對象和項目

（一） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的基本程序

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用按照用途分類，可以分為，開發(fā)成本、稅費和期間費用。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算在企業(yè)核算中占據(jù)著重要的位置，按照正確的基本程序?qū)﹂_發(fā)成本進行核算，可以有效達到成本控制的目的。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的具體程序包括：確定成本對象；歸集開發(fā)成本；確定成本分?jǐn)偡椒?；在成本核算對象之間分?jǐn)偝杀荆挥嬎愀鞒杀竞怂銓ο箝_發(fā)的實際總成本；將完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本進行正確地劃分；對可售面積和不可售面積（由主管部門確定）進行正確劃分；編制成本報表。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的對象

房地產(chǎn)企業(yè)為了準(zhǔn)確核算項目開發(fā)的經(jīng)營成果，要根據(jù)自身的情況，按照一定的原則和方法設(shè)置成本核算的對象。確定成本核算的對象要按照可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益劃分的原則。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)置成本核算的對象時，要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營計劃情況和稅收情況來進行綜合考慮，最終確定成本費用的承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)一個項目的同時會存在多種業(yè)態(tài)形式，這就要求在成本核算中必須加以區(qū)分，否則就會造成核算混亂的現(xiàn)象。比如：開發(fā)一個總建筑面積為15萬平方米的小區(qū)，其中有住宅、非住宅和商業(yè)，經(jīng)過土地增值稅測算后，按一個成本對象進行整體測算，計算出土地增值稅的稅負(fù)為9%；按業(yè)態(tài)分開進行測算，計算出的土地增值稅的稅負(fù)為11%，通過以上的計算可以看出，成本核算對象的設(shè)置與稅收有著一定的聯(lián)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理地設(shè)置成本核算對象，以便更好地對項目成本進行有效的監(jiān)控。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算項目的確定

房地產(chǎn)企業(yè)在確定開發(fā)成本核算的項目時，要符合企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定。一般設(shè)置土地征用及拆遷補償、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。根據(jù)項目自身的實際情況，企業(yè)可以在上述一級核算科目下進行二級科目明細(xì)核算，但要避免成本項目列示過多，盡可能對不經(jīng)常發(fā)生，單筆金額較小的成本費用進行合并。當(dāng)項目產(chǎn)生的成本費用金額較大且在開發(fā)過程中不斷發(fā)生時，要設(shè)立單獨核算科目，比如土地費用及土建費用等。建議企業(yè)還要考慮土地增值稅稅法的相關(guān)規(guī)定，科學(xué)合理地設(shè)置成本核算科目，保證企業(yè)在進行開發(fā)成本核算工作的同時，還能達到控制成本的作用，幫助企業(yè)管理者更加清晰地掌握工程施工進度和工程付款情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)如何歸集成本費用、分配與結(jié)轉(zhuǎn)

（一）如何歸集開發(fā)成本及分配

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合項目自身的實際情況，按照正確的原則對成本費用進行歸集和分配。開發(fā)成本歸集及分配的一般原則是受益原則和配比原則，可以理解為直接成本直接計入，共同成本共同分擔(dān)。其方法可以選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法，企業(yè)根據(jù)合理的分配標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)偙壤M行分配。一般來講，土地成本選擇占地面積法，如選擇其他方法進行分配，要經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)的同意。公共配套設(shè)施費選擇建筑面積法，其他成本項目可以由企業(yè)自行確定分配方法。這里要注意的是，分配的方法不能完全復(fù)制其他企業(yè)，每個企業(yè)有自身的特點，每個項目也有自己的特色，企業(yè)要根據(jù)不同的方法進行測算、對比、分析，最終選擇最合理、最有利的方法進行分配。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本前，還要采取預(yù)提的方式，來保證開發(fā)總成本的完整性。對開發(fā)產(chǎn)品成本的預(yù)提可以在“應(yīng)付賬款”科目下設(shè)置“預(yù)提費用”科目進行核算。預(yù)提時，按照與項目相關(guān)地合同或項目成本預(yù)算，增加“開發(fā)產(chǎn)品”科目相應(yīng)地明細(xì)科目，同時增加“應(yīng)付賬款-預(yù)提費用”科目。付款時，沖減“應(yīng)付賬款-預(yù)提費用” 科目，同時減少“銀行存款”等科目。實際結(jié)算時，將預(yù)提成本與實際結(jié)算之間的金額進行比較，若實際結(jié)算金額比預(yù)提成本金額大，則增加“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“庫存商品”等科目，同時減少“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目；若實際結(jié)算金額比預(yù)提成本金額小，則沖減“應(yīng)付賬款-預(yù)提費用”科目，同時減少“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“庫存商品”等科目。開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收，達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，成本結(jié)算完成后，要結(jié)轉(zhuǎn)已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及成本核算存在的問題

（一）成本核算組織和制度方面的保障體系不健全

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立健全的成本核算制度，會計人員核算技能薄弱，缺少對開發(fā)項目經(jīng)營過程的了解，也沒有配備必要的成本核算人員。在進行成本核算的過程中，財務(wù)人員憑借自己的想法和判斷歸集成本費用科目，企業(yè)沒有設(shè)置統(tǒng)一科目，造成了一旦財務(wù)人員離職，新入職的財務(wù)人員沒有入賬的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的賬務(wù)處理就會出現(xiàn)科目混亂的現(xiàn)象，也會對竣工決算造成嚴(yán)重的影響。

（二）對工程合同管理的重視程度不夠

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成中，主要是土地成本和建安成本所占比重較大，建安成本一般占30%～35%，由此可以看出控制施工成本，可以降低整體的開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。在控制成本的同時還要加強工程合同管理，而有些企業(yè)往往忽視對工程合同的管理。企業(yè)沒有設(shè)立合同管理部門，不能對工程進行及時跟蹤，沒有建立完整的成本合同臺賬，有的企業(yè)還沒有合同清單，企業(yè)的財務(wù)部與成本部沒有定期對賬，造成企業(yè)的管理者對施工進度及工程付款情況了解不夠。

（三）不能清晰地劃分開發(fā)間接費與期間費用

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往將開發(fā)間接費用和期間費用混淆。如：因土地糾紛發(fā)生的訴訟費及律師費；房地產(chǎn)公司免費為業(yè)主辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的費用；在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費、禮品、奠基費用等等，有些企業(yè)的財務(wù)人員計入了開發(fā)間接費。造成這些錯誤的原因是對開發(fā)間接費用和期間費用的概念模糊，沒有理解其中的含義。

（四）缺乏對項目成本結(jié)轉(zhuǎn)核算的重視

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房一般都是預(yù)售在前，竣工交付在后。大部分企業(yè)都會忽視項目決算，但如果不及時完成項目決算，成本核算就不會真實，也會影響項目成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作。財務(wù)人員在會計期末，要根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的種類確認(rèn)實現(xiàn)的銷售收入及相對應(yīng)地開發(fā)成本。只有及時地進行項目決算，才能保證成本核算的真實性，為成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作提供相關(guān)依據(jù)。

五、加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的策略

（一） 加強完善成本核算組織和制度方面的保障體系

建立有效的組織和制度方面的保障體系，可以提高成本核算人員的工作水平及信息質(zhì)量。加強完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算制度，制定統(tǒng)一的成本核算科目，這樣財務(wù)人員才能按照規(guī)定將成本費用統(tǒng)一歸集，從而可以給竣工決算和成本管控提供可靠的依據(jù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)項目自身的情況，合理地設(shè)置會計機構(gòu)，必要時可以配備專門的成本核算人員。項目規(guī)模較大的，可以考慮設(shè)立成本工作小組，專門負(fù)責(zé)成本管控的相關(guān)工作，使成本核算和管理有機地結(jié)合起來。

（二）加強合同管理，控制工程成本

房地產(chǎn)企業(yè)合同管理起著重要的作用，它既可以對工程成本進行監(jiān)控，又可以為土地增值稅清算提供相關(guān)依據(jù)。建議企業(yè)應(yīng)注意：合同管理要從合同談判開始到合同保修期結(jié)束，全程進行跟蹤。建立健全合同管理體系，加強合同履約過程中的動態(tài)管理。建立財務(wù)部與成本部定期對賬的機制。建立完整的成本合同臺賬并及時跟蹤調(diào)整。合同臺賬的具體內(nèi)容可以包括合同編號、合同名稱、合同內(nèi)容、承包商名稱、合同標(biāo)的、最終結(jié)算金額、付款情況及發(fā)票開具情況等。加強房地產(chǎn)企業(yè)工程合同管理的觀念，尤其是加強施工過程中的合同管理，可以為房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

（三）合理區(qū)分開發(fā)間接費與期間費用

開發(fā)間接費用是用來核算房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的為組織和管理開發(fā)項目而產(chǎn)生的各項間接費用。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的管理費用、營業(yè)費用及財務(wù)費用則屬于期間費用。只有正確區(qū)分開發(fā)間接費用和期間費用，才能保證計算出的各種開發(fā)產(chǎn)品的成本與本期費用的正確性。比如因土地糾紛發(fā)生的訴訟費及律師費，應(yīng)計入管理費用。因為訴訟是一種企業(yè)行為，而不是某一個開發(fā)項目，其產(chǎn)生訴訟費用及律師費用都應(yīng)視為企業(yè)費用，不應(yīng)予以資本化計入“開發(fā)間接費”。又如在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費、禮品、奠基費用，發(fā)生的相關(guān)費用應(yīng)計入管理費用。

（四）加強項目決算的管理，重視成本結(jié)轉(zhuǎn)的核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)要遵循求實公正的原則，按照國家、省、市有關(guān)工程管理的政策、法規(guī)對施工項目及時地進行決算。根據(jù)用途的不同，可以采用不同的方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。用于銷售的開發(fā)場地或有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)場地，發(fā)生的土地開發(fā)費用直接記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)”賬戶。為建設(shè)商品房或周轉(zhuǎn)房等而開發(fā)的自用建設(shè)場地，發(fā)生的土地費用可直接記入房屋開發(fā)成本。當(dāng)項目竣工交付使用時，應(yīng)當(dāng)及時進行項目決算，便于成本核算人員及時計提相應(yīng)地成本費用，結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的實際總成本和單位成本。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在強大的市場競爭中，要重視開發(fā)成本的核算工作。開發(fā)成本核算的相關(guān)數(shù)據(jù)，可以為企業(yè)在分析降低成本費用，提高企業(yè)經(jīng)濟利益的過程中提供幫助，還可以為企業(yè)后續(xù)項目的經(jīng)營決策提供客觀的參考依據(jù)。

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（作者單位：天津隆昌投資集團有限公司）