摘 要 房屋繼承公證主要為房屋繼承公證部門依法證明房屋繼承者享有對(duì)遺產(chǎn)繼承權(quán)利的一項(xiàng)活動(dòng)，由于現(xiàn)階段我國(guó)在立法層面沒(méi)有明確設(shè)置關(guān)于繼承公證的法律制度，導(dǎo)致房屋繼承公證實(shí)務(wù)中法律風(fēng)險(xiǎn)較大。據(jù)此，本文以房屋繼承公證實(shí)務(wù)入手，闡述了房屋繼承公證內(nèi)涵。從房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)證問(wèn)題、繼承者失聯(lián)問(wèn)題、轉(zhuǎn)繼承問(wèn)題等方面，介紹了房屋繼承公證事務(wù)中存在的法律問(wèn)題。并提出了幾點(diǎn)針對(duì)性的解決措施。

關(guān)鍵詞 房屋繼承 公證實(shí)務(wù) 法律問(wèn)題

作者簡(jiǎn)介：付雪彥，陜西省西安市高陵區(qū)公證處，四級(jí)公證員，研究方向：公證法律類。

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.155

在我國(guó)《物權(quán)法》中針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)闡述。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記為房屋產(chǎn)權(quán)公證的主要依據(jù)，房屋公證也是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公證中糾紛預(yù)防的主要舉措。但是在房屋繼承公證實(shí)務(wù)中，繼承者身份認(rèn)定、證明材料核實(shí)及審查、轉(zhuǎn)繼承人員信息真實(shí)性確定等方面存在一些法律問(wèn)題。因此，為保證房屋繼承公證效力的充分發(fā)揮，對(duì)房屋繼承公證實(shí)務(wù)中法律問(wèn)題進(jìn)行適當(dāng)分析非常必要。

一、房屋繼承公證概述

房屋繼承公證主要指公證機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求，根據(jù)房屋繼承者申請(qǐng)證明材料判定房屋繼承者繼承行為真實(shí)合法性的活動(dòng)。依據(jù)我國(guó)《繼承法》的相關(guān)要求，房屋繼承主要可以劃分為法定繼承、遺囑繼承兩個(gè)模塊。而房屋繼承公證也可以劃分為遺囑繼承公證、法定繼承公證幾個(gè)方面。在法律規(guī)定范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)房屋繼承者及其利益相關(guān)方提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行公證，可以明確房屋繼承者房屋產(chǎn)權(quán)屬性、與被繼承者關(guān)系、所有權(quán)等信息，降低房屋繼承訴訟糾紛發(fā)生概率，有利于穩(wěn)定和諧社會(huì)的構(gòu)建。

二、房屋繼承公證實(shí)務(wù)中的法律問(wèn)題

（一）房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)證問(wèn)題

房改房主要是指城鎮(zhèn)職工依據(jù)地方城鎮(zhèn)住房制度以成本價(jià)購(gòu)買或者以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房。在我國(guó)房改房接觸上市限制后，暴露出來(lái)了一些問(wèn)題。如在房改階段若住房所有者配偶已亡故，則在職工本人失去生命特征后，就會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)登記與事實(shí)不符的情況，影響整體公證程序順利進(jìn)行。

（二）繼承者失聯(lián)問(wèn)題

一般來(lái)說(shuō)，在房屋繼承當(dāng)事人辦理房屋遺產(chǎn)公證后，大多需要將房產(chǎn)證辦理到其中一個(gè)繼承者名下。而在最后辦理階段，若房屋繼承者由于其他原因無(wú)法聯(lián)系，且沒(méi)有確定房屋繼承代理人員，就會(huì)導(dǎo)致房屋繼承公證工作無(wú)法順利進(jìn)行。

（三）轉(zhuǎn)繼承相關(guān)問(wèn)題

在轉(zhuǎn)繼承過(guò)程中，部分房屋繼承者為了多占有被繼承者遺產(chǎn)，以達(dá)到自身利益的最大化，不僅會(huì)提供虛假親屬證明及虛假房產(chǎn)證明，甚至?xí)峁├嫦嚓P(guān)者失去生命特征證明。再加上轉(zhuǎn)繼承問(wèn)題過(guò)于復(fù)雜，相關(guān)法律制度也沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，對(duì)于房屋繼承公證人員公證工作提出了較大的挑戰(zhàn)，也不利于維護(hù)當(dāng)事人合法房屋繼承權(quán)益。

三、房屋繼承公證實(shí)務(wù)中的法律問(wèn)題預(yù)防對(duì)策

（一）房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)證問(wèn)題解決措施

針對(duì)房改房階段存在的房屋繼承公證問(wèn)題，相關(guān)公證人員可以依據(jù)二十世紀(jì)末期我國(guó)建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司給司法部律師公證工作指導(dǎo)司提供的關(guān)于房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問(wèn)題復(fù)函的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合我國(guó)最高人民法院在2000年向司法部律師公證工作指導(dǎo)司提供的答復(fù)函——《關(guān)于在享受本人工齡和已失去生命特征配偶生前工齡優(yōu)惠后購(gòu)公房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函》，將公房作為夫妻共有房。此時(shí)，在房改房夫妻一方失去生命特征后，若還沒(méi)有進(jìn)行遺產(chǎn)分割，則可從購(gòu)房款方面入手，對(duì)已失去生命特征一方工齡政策補(bǔ)貼情況、產(chǎn)權(quán)登記簿登記情況進(jìn)行分析。同時(shí)與房改房當(dāng)事人溝通，由當(dāng)事人自行決定，是否放棄繼承或者共同繼承。

（二）繼承者失聯(lián)問(wèn)題解決措施

針對(duì)房屋繼承當(dāng)事人失聯(lián)導(dǎo)致的相關(guān)問(wèn)題，除拒絕辦理繼承當(dāng)事人公證事務(wù)以外，公證員還可以將失聯(lián)房屋繼承者列入共同繼承者。隨后由其中一名繼承者代替失聯(lián)房屋繼承者，與產(chǎn)權(quán)繼承者達(dá)成遺產(chǎn)分割協(xié)議。并依據(jù)失聯(lián)繼承者繼承份額，進(jìn)行現(xiàn)金折扣。最后由產(chǎn)權(quán)繼承者將現(xiàn)金交由協(xié)議另一方進(jìn)行保管轉(zhuǎn)交。同時(shí)考慮到拒絕辦理公證極易導(dǎo)致房屋遺產(chǎn)處于長(zhǎng)時(shí)間不穩(wěn)定狀態(tài)，若無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為在產(chǎn)權(quán)，房屋繼承者對(duì)房屋使用、處分限制程度較大，這與房屋繼承公證的公平性原則是相背離的。而由其中一名繼承者代替失聯(lián)房屋繼承者進(jìn)行公證的方式，雖然具有一定的操作優(yōu)勢(shì)，但是若后期失聯(lián)房屋繼承者獲取相關(guān)信息，就會(huì)出現(xiàn)失聯(lián)當(dāng)事人對(duì)代理繼承者追認(rèn)問(wèn)題，進(jìn)而出現(xiàn)代理行為無(wú)效的情況。據(jù)此，為保證失聯(lián)房屋繼承者的權(quán)益，房屋繼承公證人員可以篩除放棄繼承的情況，依據(jù)均等繼承的原則，將不在的繼承者份額提存至公證處。在可以失聯(lián)房屋繼承者失聯(lián)狀態(tài)解除后，提出原提存份額并轉(zhuǎn)交給原失聯(lián)房屋繼承者。

在上述工作開(kāi)展的基礎(chǔ)上，針對(duì)失聯(lián)房屋繼承者繼承權(quán)公證方面的法律薄弱問(wèn)題，相關(guān)立法部門應(yīng)依據(jù)《物權(quán)法》《繼承法》的相關(guān)內(nèi)容，從具體法律條文入手，逐步完善優(yōu)化，充分保障被遺漏房屋繼承者訴訟權(quán)利。如依據(jù)《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定，通過(guò)繼承，或者受遺贈(zèng)而獲得物權(quán)的當(dāng)事人，自當(dāng)事人集成或受遺產(chǎn)贈(zèng)送開(kāi)始之日起即可產(chǎn)生法律效力；而我國(guó)《繼承法》第八條則規(guī)定：自房屋繼承者接收到，或者應(yīng)該接收到其房屋繼承權(quán)利受到侵犯時(shí)間開(kāi)始，房屋繼承當(dāng)事人可以在兩年之內(nèi)發(fā)起訴訟。但是自房屋繼承者開(kāi)始超過(guò)二十年沒(méi)有發(fā)起訴訟的，則不得繼續(xù)發(fā)起訴訟。雖然房屋繼承公證處在開(kāi)展相關(guān)工作時(shí)，需要嚴(yán)格依據(jù)房屋繼承公證程序進(jìn)行，但是由于諸多不良風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，不可避免的會(huì)出現(xiàn)公證漏洞。如在房屋繼承公證期間，由于其他繼承者提供錯(cuò)誤證明導(dǎo)致公證員遺漏失聯(lián)當(dāng)事人時(shí)，相關(guān)法律并沒(méi)有民權(quán)規(guī)定被遺漏房屋繼承當(dāng)事者是否可以依據(jù)《繼承法》的相關(guān)要求發(fā)起訴訟的權(quán)利，也可以對(duì)房屋繼承公證處依據(jù)《繼承法》抗?fàn)庌q論的權(quán)利進(jìn)行完整約束。針對(duì)上述情況，相關(guān)立法部門可以依據(jù)《繼承法》第二十五條相關(guān)規(guī)定，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步完善《繼承法》中關(guān)于繼承公證的相關(guān)內(nèi)容，以充分保障房屋繼承者繼承權(quán)利。即在房屋繼承者完整行駛自身繼承權(quán)之后，若房屋繼承者明確提出放棄房屋繼承權(quán)利，則應(yīng)在房屋等固定遺產(chǎn)處理前明確標(biāo)注，反之則認(rèn)為房屋繼承者愿意接受房屋繼承權(quán)利。即在房屋繼承公證程序開(kāi)始時(shí)刻房屋繼承者并沒(méi)有表示放棄其繼承權(quán)，則房屋繼承公證處可以認(rèn)為房屋繼承者愿意接受其應(yīng)當(dāng)繼承的遺產(chǎn)。并從房屋繼承公證之日起產(chǎn)生物權(quán)效力。

（三）轉(zhuǎn)繼承問(wèn)題解決措施

對(duì)于轉(zhuǎn)繼承中存在的法律問(wèn)題，房屋繼承公證人員可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析。一方面，若在被房屋繼承者子女在被房屋繼承者失去生命特征后、遺產(chǎn)分割前失去生命特征，則房屋繼承公證人員可以將被房屋繼承者所繼承的房產(chǎn)劃分為兩個(gè)模塊。其中一個(gè)模塊需要?dú)w還原房屋被繼承者配有所有，另外一個(gè)模塊則可作為遺產(chǎn)分割。同時(shí)考慮到無(wú)生命特征房屋被繼承者家庭成員過(guò)于復(fù)雜導(dǎo)致的公證難題，房屋繼承公證人員可進(jìn)一步加大公證階段對(duì)公證證據(jù)審查力度。在公正、公平、合法原則的約束下，充分利用現(xiàn)代化高科技設(shè)備，嚴(yán)格依據(jù)房屋繼承公證規(guī)則及房屋繼承公證程度，進(jìn)行公證，以保證房屋繼承申請(qǐng)人提交材料真?zhèn)涡澡b別效力。

在具體工作開(kāi)展過(guò)程中，基于轉(zhuǎn)繼承的復(fù)雜性，房屋基礎(chǔ)公證員可依據(jù)房屋繼承公證程度，保持冷靜、客觀的心態(tài)，對(duì)房屋繼承申請(qǐng)人所提交材料依據(jù)公證程序進(jìn)行認(rèn)真核實(shí)。同時(shí)房屋繼承公證人員應(yīng)在材料審核期間，注意觀察房屋繼承申請(qǐng)人的舉止形態(tài)、態(tài)度、表情等。針對(duì)部分表情慌張、眼神飄忽的房屋繼承申請(qǐng)者，加大對(duì)房屋繼承申請(qǐng)人材料的審核力度，避免部分提供虛假材料的房屋繼承申請(qǐng)人獲得額外繼承權(quán)益。同時(shí)在常規(guī)房屋繼承公證過(guò)程中，房屋繼承公證人員應(yīng)逐步提升自身專業(yè)素養(yǎng)，在初步審核房屋繼承申請(qǐng)人申請(qǐng)材料的基礎(chǔ)上，依據(jù)重點(diǎn)圈注、詳細(xì)詢問(wèn)、多次校對(duì)的原則，對(duì)房屋繼承申請(qǐng)人報(bào)審材料進(jìn)行全面審核。必要情況下，房屋繼承公證人員可以利用現(xiàn)代設(shè)備，對(duì)房屋繼承申請(qǐng)人提交的材料或證件資料進(jìn)行準(zhǔn)鑒定，以便在一定程度上降低房屋繼承公證實(shí)務(wù)中法律風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，考慮到房屋被繼承人家庭關(guān)系過(guò)于復(fù)雜導(dǎo)致的房屋繼承公證法律問(wèn)題，房屋繼承公證人員可以與相關(guān)部門溝通，將以往無(wú)限房屋繼承模式設(shè)定為有條件的限定房屋繼承制度。即房屋繼承者必須依據(jù)法定程度才可以享有責(zé)任繼承利益。若房屋繼承者違反法律規(guī)定條件，則會(huì)失去房屋限定繼承權(quán)利，即放棄房屋繼承權(quán)利。同時(shí)考慮到房屋繼承公證實(shí)務(wù)中房屋繼承者具有選擇無(wú)限繼承、放棄繼承、限定責(zé)任繼承的權(quán)利。一般在房屋繼承公證法律實(shí)務(wù)中，若房屋繼承者沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)做出選擇，則可暫時(shí)認(rèn)定房屋繼承者愿意承擔(dān)自身無(wú)限責(zé)任繼承權(quán)利。但是由于我國(guó)自身國(guó)情差異，除法律界定條件外，社會(huì)道德倫理對(duì)房屋繼承公證法律實(shí)務(wù)也具有影響。這種情況下，房屋繼承公證人員就需要與相關(guān)立法部門溝通，進(jìn)一步完善有條件限定房屋繼承相關(guān)規(guī)定。即以房屋市價(jià)評(píng)估清單的方式，制定房屋管理人制度。進(jìn)一步細(xì)化房屋繼承者在享有房屋債務(wù)清償后剩余財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)程序規(guī)定，允許房屋轉(zhuǎn)繼承者不必為房屋繼承權(quán)益外的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

另一方面，若房屋被繼承者父母在房屋被繼承者無(wú)生命特征后遺產(chǎn)分割前失去生命特征。則在房屋繼承公證實(shí)務(wù)中，由于這種情況涉及到第二順序繼承者，若第二順序繼承者存在代位繼承因素，就會(huì)導(dǎo)致房屋繼承者財(cái)產(chǎn)被第二順序以外的人員繼承，如房屋繼承者外甥子女、侄子女等。上述情況一般不會(huì)被房屋被繼承者配偶、子女承認(rèn)，而且會(huì)產(chǎn)生較大的糾紛。因此，房屋繼承公證人員可在公證實(shí)務(wù)開(kāi)展階段，加強(qiáng)與公安、房管、銀行、法院等部門的聯(lián)系，開(kāi)展多部門聯(lián)合公證工作，逐步規(guī)范房屋繼承公證審查制度。同時(shí)為提高自身與公安、房管、銀行、法院等部門信息溝通效率，房屋繼承公證人員可以依托互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，利用計(jì)算機(jī)多媒體技術(shù)，構(gòu)建完善的房屋繼承公證誠(chéng)信體系。在這個(gè)基礎(chǔ)上，若在房屋繼承公證階段發(fā)現(xiàn)部分存在疑問(wèn)的材料或條文，房屋繼承公證人員可以第一時(shí)間與相關(guān)部門溝通，調(diào)查核實(shí)相關(guān)情況，從根本上降低房屋轉(zhuǎn)繼承中虛假行為波及范圍。同時(shí)對(duì)于提交虛假材料或證件信息的房屋繼承者，房屋繼承公證人員可以將其違反法律的行為告知金融銀行或者公安部門，促使其受到應(yīng)受的法律制裁。并將其納入個(gè)人征信系統(tǒng)，形成約束機(jī)制，杜絕類似情況的再次發(fā)生，為后續(xù)房屋轉(zhuǎn)繼承公證工作順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

四、總結(jié)

綜上所述，在房屋繼承公證實(shí)務(wù)中公證員需要行駛法律賦予其神圣職責(zé)，為房屋繼承當(dāng)事人作出公正、準(zhǔn)確的公證，以充分維護(hù)房屋繼承當(dāng)事人合法權(quán)益。因此，針對(duì)現(xiàn)階段房屋繼承公證中存在的房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)證問(wèn)題、繼承者失聯(lián)問(wèn)題及轉(zhuǎn)繼承問(wèn)題，房屋繼承公證員應(yīng)充分利用自身職權(quán)，逐步提升自身職業(yè)素養(yǎng)及綜合素質(zhì)。同時(shí)加大公證過(guò)程中對(duì)公證證據(jù)的審查力度，以充分維護(hù)房屋繼承當(dāng)事人合法權(quán)益。

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