摘 要 隨著我國(guó)國(guó)民收入的提高，人民對(duì)美好生活需要的日益提高，購(gòu)房改善居住條件的熱情高漲，加之舊城改造和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)為了便于合同的簽訂，大都采用了工商行政管理 和住建管理部門(mén)制訂的示范合同文本，并在文本中增加或者修改了部分條款。當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生糾紛時(shí)，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)增加或者修改的合同條款是否屬于格式條款以及該條款是否有效理解上存有爭(zhēng)議。本文主要從商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款的性質(zhì)和效力展開(kāi)分析，研究在商品房買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中買(mǎi)賣(mài)雙方地位不平等的情況下，弱勢(shì)的買(mǎi)房人（消費(fèi)者）的合法權(quán)益如何保護(hù)，目的是為了健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)買(mǎi)房人的權(quán)益，預(yù)防和減少群體信訪和訴訟糾紛，為社會(huì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞 示范文本 格式條款 合同效力 市場(chǎng)監(jiān)管

作者簡(jiǎn)介：郭士龍，山東法揚(yáng)律師事務(wù)所。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.05.154

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)

我國(guó)大多數(shù)城市的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售、現(xiàn)售）文本一般采用住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和工商部門(mén)制定的示范文本。因此在理解商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)前，先厘清示范文本的概念。合同示范文本的制度已于1990年10月1日起在我國(guó)逐步推行，這是貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)合同法》，提高合同履約率，強(qiáng)化合同管理，整頓流通秩序的一項(xiàng)重要措施，它對(duì)于規(guī)范合同當(dāng)事人的簽約行為和經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)其自身的合法權(quán)益，健全社會(huì)主義法制，起到了積極作用。示范文本具有通用性、可修改性、重復(fù)使用性、規(guī)范性的特征，對(duì)雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)的概括性設(shè)計(jì)、約定和要求上體現(xiàn)了公平性，這是示范文本倡導(dǎo)和推廣使用的前提。目前，我國(guó)示范文本的制定機(jī)關(guān)對(duì)示范文本的性質(zhì)定性為非強(qiáng)制性使用文本。國(guó)家工商行政管理總局《關(guān)于制定推行合同示范文本工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（工商市字〔2015〕178號(hào)）規(guī)定，本意見(jiàn)所稱(chēng)合同示范文本，是指工商和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)根據(jù)《合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，針對(duì)特定行業(yè)或領(lǐng)域，單獨(dú)或會(huì)同有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)制定發(fā)布，供當(dāng)事人在訂立合同時(shí)參照使用的合同文本。合同示范文本是一個(gè)設(shè)計(jì)合理、結(jié)構(gòu)完善、內(nèi)容豐富的參考性“擬合同”或者“文本”“文書(shū)”，在沒(méi)有明確的當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量等合同的構(gòu)成要件時(shí)，合同示范文本不是合同，合同構(gòu)成要件是否具有“確定性”是合同示范文本與具體的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的本質(zhì)區(qū)別。因此合同示范文本既然不是合同，當(dāng)然也不是格式合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)為了重復(fù)使用、便于簽約或者行業(yè)要求而采用了商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本（框架結(jié)構(gòu)、部分或者全部?jī)?nèi)容），并在示范文本的基礎(chǔ)上確定了當(dāng)事人和標(biāo)的信息、具體的權(quán)利義務(wù)，修改、增加具體的違約責(zé)任等等。由此可見(jiàn)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)是房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)制作、提供的合同。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款的性質(zhì)

日常生活中，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，買(mǎi)賣(mài)雙方僅對(duì)房屋的坐落、價(jià)款、付款時(shí)間等，即對(duì)合同的部分條款有口頭協(xié)商，以上協(xié)商的條款也是房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)最關(guān)心的、要求買(mǎi)房人必須明確的條款，買(mǎi)房人可以選房，但是若有其他權(quán)利要求可能損害房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)利益或者達(dá)不到房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求時(shí)，房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)是不會(huì)出售房屋與買(mǎi)房人進(jìn)行交易的，有一種愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)、賣(mài)給誰(shuí)不是賣(mài)的意思，房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋交易過(guò)程中的強(qiáng)勢(shì)和優(yōu)勢(shì)地位顯而易見(jiàn)。因此，書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同的具體條款由房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)制定，并且有大量合同條款未與買(mǎi)房人協(xié)商，在訂立合同時(shí)不能協(xié)商、不容買(mǎi)房人協(xié)商，具有不可協(xié)商性，買(mǎi)房人在訂約中居于附從地位，“要么接受，要么走開(kāi)”。商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款（本文主要探討和研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的違約責(zé)任條款）具有由一方當(dāng)事人預(yù)先擬定、重復(fù)使用、訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的特點(diǎn)。符合《合同法》第三十九條之規(guī)定，即“格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款是格式條款。

三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約責(zé)任條款的性質(zhì)和效力

商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約責(zé)任條款是房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)先擬訂、為了重復(fù)使用、訂立合同時(shí)未與買(mǎi)房人協(xié)商的格式條款。對(duì)于格式條款的效力，主要判定的法律依據(jù)是《合同法》《合同法解釋?zhuān)ǘ贰断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中買(mǎi)受人的主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，所以買(mǎi)受人的違約責(zé)任主要是逾期付款的違約責(zé)任，出賣(mài)人的合同義務(wù)主要是按時(shí)交付達(dá)到交付條件的房屋、完成辦理房屋產(chǎn)權(quán)材料的備案，協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記（開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票、出具證明文件等），在買(mǎi)受人因出賣(mài)人的原因辦理不了房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，出賣(mài)人要承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者辦理的某小區(qū)X余例房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，商品房買(mǎi)賣(mài)合同均采用了棗莊市住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)局和棗莊市工商行政管理局制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，并在此文本基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改、增加。合同中約定了買(mǎi)受人的逾期付款違約責(zé)任是：“（1）逾期在30日內(nèi)，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起30日內(nèi)向出賣(mài)人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)30日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同；經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，買(mǎi)受人按日計(jì)算向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金?！焙贤课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中，出賣(mài)人（房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)）的違約責(zé)任是：“買(mǎi)受人不解除合同，出賣(mài)人按已付房款的千分之一，一次性向買(mǎi)受人支付違約金。”如前所述該條款是一方當(dāng)事人預(yù)先擬定，為了重復(fù)使用，未與對(duì)方協(xié)商（不容協(xié)商）的格式條款，那該條款效力如何呢？在對(duì)效力認(rèn)定之前，有必要分析“買(mǎi)受人不解除合同”的真實(shí)含義。

首先，出賣(mài)人的違約責(zé)任的供選項(xiàng)有兩個(gè)，其中第一個(gè)是“買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人選擇解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣(mài)人，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起X日內(nèi)退還買(mǎi)受人全部已付款，并按照X利率給付利息。買(mǎi)受人選擇不解除合同的，自買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)取得房屋所有權(quán)登記的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得房屋所有權(quán)登記之日止，出賣(mài)人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之X的違約金?！倍罱K該供選項(xiàng)被排除，約定前文陳述的第二種方式“買(mǎi)受人不解除合同，出賣(mài)人按已付房款的千分之一，一次性向買(mǎi)受人支付違約金”。統(tǒng)觀出賣(mài)人的違約責(zé)任的兩個(gè)條款，根據(jù)目的解釋方法和整體解釋方法，可以得出合同中約定的第二種處理方式的“買(mǎi)受人不解除合同”是買(mǎi)受人不得、不能或者無(wú)權(quán)解除合同之意。

其次，根據(jù)《合同法》第四十一條，對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?zhuān)磳?duì)起草者作不利解釋的原則，買(mǎi)受人完全可以理解為此處的不解除合同就是買(mǎi)受人不可以解除合同之意，排除了買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利。

綜上所述，出賣(mài)人的違約責(zé)任條款較之買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任條款，明顯違反《合同法》第五條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定。同時(shí)，該條款排除了買(mǎi)受人解除合同的權(quán)利，排除了買(mǎi)受人獲得違約金的權(quán)利，減免了出賣(mài)人支付違金的義務(wù)，并且出賣(mài)人沒(méi)有盡到提示說(shuō)明義務(wù)。出賣(mài)人違約條款違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中免除自己的下列責(zé)任：……（四）因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任；第十一條經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者下列權(quán)利：（一）依法變更或者解除合同的權(quán)利；（二）請(qǐng)求支付違約金的權(quán)利。符合《合同法》第三十九條、四十條和《合同法解釋?zhuān)ǘ返诰艞l、第十條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條規(guī)定之情形，該條款無(wú)效。格式條款的無(wú)效，屬于部分無(wú)效，但不影響合同其他條款的效力，也不影響合同的整體效力。當(dāng)條款無(wú)效時(shí)，視為未約定出賣(mài)人的違約責(zé)任，可依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條、第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要第十八條之規(guī)定，確定出賣(mài)人的違約責(zé)任。當(dāng)然，對(duì)于依據(jù)公平原則，確定權(quán)利和義務(wù)的合同條款未違反上述法律規(guī)定的，合同條款有效，本文不再贅述。

四、買(mǎi)受人權(quán)益的保護(hù)

（一）加大行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案審查和監(jiān)管力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法合同，并予以懲治整改

市場(chǎng)秩序的維護(hù)和監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)履行職責(zé)至關(guān)重要，要堅(jiān)持日常檢查和專(zhuān)項(xiàng)檢查相結(jié)合，防止和打擊商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”“不平等條約”的出現(xiàn)。例如安徽省政府《關(guān)于加強(qiáng)〈商品房買(mǎi)賣(mài)合同〉格式條款備案工作的通知》明確提出將通過(guò)加強(qiáng)對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》相關(guān)格式條款的備案、審查管理，嚴(yán)厲打擊侵害消費(fèi)者利益的“霸王條款” 。山東省日照市為進(jìn)一步規(guī)范日照市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)利用合同格式條款損害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法行為，開(kāi)展商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款專(zhuān)項(xiàng)整治工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展為期5個(gè)月的不公平合同格式條款專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng) 。

（二）買(mǎi)房人應(yīng)及時(shí)向市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)關(guān)舉報(bào)

買(mǎi)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，地位具有附從性，對(duì)于合同中約定的違約條款根本沒(méi)有協(xié)商的權(quán)利，為了維護(hù)自已的合法利益，買(mǎi)房人可以向市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)舉報(bào)，市場(chǎng)監(jiān)督管理機(jī)關(guān)根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》對(duì)房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)合同違法行為懲治整改。

（三）司法生效裁判對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的正確引導(dǎo)

司法是維護(hù)公平正義的最后一倒防線，司法對(duì)社會(huì)發(fā)揮著引領(lǐng)和規(guī)制作用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步。尤其是一些重大案件的裁判文書(shū)，對(duì)于開(kāi)展法制宣傳教育、培養(yǎng)社會(huì)公眾法治信仰、完善社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)等等，都具有非常重要的意義。商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的生效判決文書(shū)，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約條款效力的認(rèn)定不但關(guān)系著買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的切身利益，而且對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的秩市場(chǎng)序及價(jià)值取向產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。如果以“意思自治”和“買(mǎi)受人具有完全民事行為能力，完全知曉簽訂合同的后果”等為由認(rèn)定上文合同條款有效，則掌握合同制定絕對(duì)主動(dòng)權(quán)和決定權(quán)的房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)可以約定非常低或者不約定自已的違約責(zé)任，違約金失去了補(bǔ)償和懲罰的作用，這些明顯違反法律規(guī)定，損害守信方買(mǎi)房人的合法權(quán)益，降低房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)違法、失信成本，破壞社會(huì)誠(chéng)信風(fēng)氣，助長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)不守信用、不履行法定和合同約定的義務(wù)的惡性違約行為，破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。相反，只有司法機(jī)關(guān)及時(shí)高效公正的審判，正確認(rèn)定合同條款的性質(zhì)和效力，才能保護(hù)買(mǎi)房人的合法權(quán)益，倡導(dǎo)誠(chéng)信公平的社會(huì)價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序起到正確教育和指引作用。

（四）發(fā)揮企業(yè)法律顧問(wèn)的作用

企業(yè)以盈利為目的，但是不應(yīng)利潤(rùn)最大化建立在排斥和侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益的基礎(chǔ)上。企業(yè)的法律顧問(wèn)在起草、審閱合同時(shí)，一定要做到依法、依規(guī)，防止無(wú)效格式條款或是“霸王條款”，加大對(duì)企業(yè)的普法宣傳，切實(shí)做到維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的同時(shí)，維護(hù)社會(huì)公平和正義。

五、結(jié)語(yǔ)

商品房買(mǎi)賣(mài)合同及房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)的特殊性，決定了具有趨利性的房屋開(kāi)發(fā)企業(yè)可能利用自身的優(yōu)勢(shì)地位修改、補(bǔ)充不容買(mǎi)房人協(xié)商的條款，這些條款涉及減免出賣(mài)人責(zé)任、排除買(mǎi)房人權(quán)利。市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)和住宅城建部門(mén)應(yīng)對(duì)合同及其備案認(rèn)真審查，發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)整治；買(mǎi)房人更要通過(guò)舉報(bào)和訴訟的方式積極維權(quán)，作為企業(yè)法律顧問(wèn)的師律不但要履行維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的職責(zé)，還要承擔(dān)維護(hù)社會(huì)公平正義的職責(zé)；司法審判機(jī)關(guān)只要正確適用法律，公平、及時(shí)判決，就會(huì)讓群眾在每一個(gè)案件中感受到公平正義。

注釋?zhuān)?/p>

2018年2月28日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)《深化黨和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革方案》（三十四）深化國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，組建國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局。不再保留國(guó)家工商行政管理總局、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家食品藥品監(jiān)督管理總局。

安徽打擊商品房買(mǎi)賣(mài)合同“霸王條款”_網(wǎng)易新聞 http：//news。163.com/10/0415/09/6 4A6LNO3000146BC.html.

日照開(kāi)展商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款專(zhuān)項(xiàng)整治工作_鳳凰資訊 http：//news.ifeng.com/a/20170328/50849820_0.shtml.

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