李詩(shī)常，李詩(shī)元

(1.中冶海外工程有限公司，北京 100028；2.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 深圳研究生院，廣東 深圳 518055；3.深圳市現(xiàn)代創(chuàng)新發(fā)展研究院，廣東 深圳 518038)

一、引言

住宅市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，它的轉(zhuǎn)型將深刻影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。住宅市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)健全房產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極其重要的意義[1]。住宅是房地產(chǎn)業(yè)的核心組成部分。1997年住宅投資完成額占房地產(chǎn)業(yè)總投資比重約48.4%，2007年增長(zhǎng)到71.2%。2017年，全國(guó)住宅地產(chǎn)開發(fā)投資完成額約75 147.9億元，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過(guò)68.4%，住宅市場(chǎng)仍是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心組成部分(如表1所示)。數(shù)據(jù)表明，住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，住宅市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展將有力推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。

表1 2017年房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

來(lái)源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，2018.

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激作用不容置疑，但負(fù)面影響逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生，當(dāng)它影響到企業(yè)的營(yíng)商環(huán)境和人才引進(jìn)，這個(gè)巨大市場(chǎng)反而會(huì)產(chǎn)生一定障礙影響經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。雖然深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，房?jī)r(jià)飆升只會(huì)吸引更具有競(jìng)爭(zhēng)力的人才，每個(gè)著名城市不會(huì)因高房?jī)r(jià)而衰落[2]。但實(shí)際上從特大城市來(lái)看，高房?jī)r(jià)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速刺激的同時(shí)，無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)成本，尤其是高房?jī)r(jià)抑制制造業(yè)發(fā)展[3]，進(jìn)而降低企業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。如華為任正非表示，高土地價(jià)格、高房?jī)r(jià)，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。2018年7月初，華為研發(fā)等部門的2 700名員工正式搬遷到了東莞的松山湖，是華為對(duì)高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的反應(yīng)。高房?jī)r(jià)推高城市運(yùn)營(yíng)成本可能導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)衰落。高成本最終會(huì)摧毀競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約[1]。

回歸居住本質(zhì)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的原則，全面影響地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展大局。當(dāng)前的住宅市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位?！绷?xí)近平總書記2018年2月視察天府新區(qū)時(shí)指出，“特別是要突出公園城市特點(diǎn)，把生態(tài)價(jià)值考慮進(jìn)去”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)城市公園的綠色發(fā)展新理念。自古以來(lái)，安居樂(lè)業(yè)是政策調(diào)控的重點(diǎn)。房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品與投資品雙重屬性[4]，同時(shí)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的基本條件。讓住宅回歸居住本質(zhì)，企業(yè)提供宜居的生態(tài)環(huán)境已成為當(dāng)下的迫切需要。

回歸居住本質(zhì)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)由計(jì)劃轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，由市場(chǎng)轉(zhuǎn)向縱深，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的居住需求。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)事業(yè)為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大力量。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，已經(jīng)影響到企業(yè)人才引進(jìn)甚至競(jìng)爭(zhēng)力，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸功能導(dǎo)向、讓住宅回歸居住本質(zhì)將成為地方政府政策調(diào)控的基本出發(fā)點(diǎn)，影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)對(duì)生態(tài)環(huán)境責(zé)任一般從自身利益出發(fā)，難以主動(dòng)采取保護(hù)措施。從國(guó)內(nèi)發(fā)展具體情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這些深刻的變化，以及采取相應(yīng)的積極措施來(lái)完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

二、我國(guó)住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的特征

一是住宅地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度減緩。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到十分重要的作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是最基礎(chǔ)的生活資料和生產(chǎn)資料，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供物質(zhì)場(chǎng)所；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)諸如裝飾、建材、金融、物業(yè)管理等行業(yè)的發(fā)展，吸收更多的勞動(dòng)力就業(yè)。這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位和作用。單從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，自1995年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值由1 909.3億元增加到2016年的4.8萬(wàn)億元，占GDP的比重由3.8%增長(zhǎng)到了6.5%(如圖1所示)。綜合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的作用和地位不容忽視。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)增加值與占比

房地產(chǎn)業(yè)投資比重相對(duì)平衡，房地產(chǎn)開發(fā)及住宅投資增速雙雙減緩。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2017年約10.98萬(wàn)億元，全國(guó)固定資產(chǎn)投資63.17萬(wàn)億元，占比約17.4%。自1995年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占比保持在19%左右的水平，從宏觀角度來(lái)看長(zhǎng)期維持相對(duì)平穩(wěn)的投資水平。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、住宅投資增長(zhǎng)速度均由2014年的9.8%左右下降到0.7%左右，2017年分別又達(dá)到了7.1%、9.4%，相對(duì)于2010年32.8%的高增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅市場(chǎng)投資呈現(xiàn)明顯的減緩態(tài)勢(shì)(如圖2所示)。

圖2 住宅投資與地產(chǎn)投資增速

二是住宅新開工面積增速趨緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑施工面積和新開工面積增速趨緩。2017年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑施工面積78.15億平方米，比2016年增長(zhǎng)2.97%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。2017年1-12月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅累計(jì)施工面積53.64億平方米，同比增長(zhǎng)2.9%。2018年1-5月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅累計(jì)施工面積46.98億平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，住宅施工面積呈現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)趨勢(shì)。

住宅新開工面積增速趨緩，竣工面積下降。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建筑新開工面積17.87億平方米，比上年增長(zhǎng)7.02%，增速比2016年減少1.05%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積，2012年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，增速為-7.27%，2015年增速最低，為-14%。其中， 住宅新開工面積為 12.81億平方米，比上年增長(zhǎng)10.51%， 增速比2016年提高 1.83%。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積2012年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)現(xiàn)象，增速為-11.19%，2015年增速最低，為-14.59%(如圖3所示)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工面積是影響房屋建筑新開工面積的重要因素。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積為10.15億平方米，比2016年下降4.37%，增速比2016年減少10.46個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-12月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積為7.18億平方米， 同比下降7%。

圖3 住宅施工面積與房地產(chǎn)施工面積增速

三是住宅需求仍將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。首先，我國(guó)城鎮(zhèn)化刺激住宅市場(chǎng)。城鎮(zhèn)化主要包括兩個(gè)方面：一方面是土地城鎮(zhèn)化；另一方面是人口城鎮(zhèn)化。城市的土地面積擴(kuò)大和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，通常會(huì)對(duì)城市的投資水平產(chǎn)生正面刺激作用，城市的投資水平不斷提高，反過(guò)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也就是合理水平的投資將推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)城市居民生活水平的提高。城鎮(zhèn)化將擴(kuò)大住宅市場(chǎng)需求，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。中國(guó)住宅市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后于人口城市化，城鎮(zhèn)化水平對(duì)商品住宅需求存在一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的拉動(dòng)效應(yīng)，即城鎮(zhèn)化水平每提高1%，會(huì)拉動(dòng)商品住房增長(zhǎng)3.22%[5]。城市人口的增長(zhǎng)、城市居民生活水平的提高均有利于增加城市對(duì)住宅的需求。據(jù)麥肯錫《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)》(2016)預(yù)測(cè)，城鎮(zhèn)化大幅度提高了城市住宅的需求，將合力產(chǎn)生每年10億平方米的需求[6]。其次，生育激勵(lì)政策的影響。2015年10月開始實(shí)施二孩政策。新華日?qǐng)?bào)2018年8月中旬刊文建議立刻全面放開生育，認(rèn)為短期內(nèi)應(yīng)全面放開生育，優(yōu)先發(fā)展幼教產(chǎn)業(yè)和公共托幼服務(wù)，完善國(guó)家義務(wù)教育體系，不應(yīng)再收取社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。國(guó)務(wù)院辦公廳2018年8月13日印發(fā)《醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革方案》，提出中央制定計(jì)劃生育扶助保障補(bǔ)助國(guó)家基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況逐步提高。隨著二孩政策、全面生育政策的放開，以及生育扶助保障補(bǔ)助相關(guān)配套的政策出臺(tái)，未來(lái)將大量增加剛性需求人口，潛在的住宅市場(chǎng)需求隨著時(shí)間的推移，將會(huì)變得越來(lái)越大。第三，中等收入群體的擴(kuò)大。改革開放40年來(lái)，我國(guó)取得的巨大經(jīng)濟(jì)成就，改變了貧窮落后的歷史狀況。讓一部分人先富起來(lái)的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)共同富裕。擴(kuò)大中等收入群體是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重大措施。習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“擴(kuò)大中等收入群體，關(guān)系全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)的必然要求，是維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、國(guó)家長(zhǎng)治久安的必然要求?！蔽覈?guó)中等收入群體將會(huì)不斷擴(kuò)大，對(duì)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生積極的影響，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，增加了住宅地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求。據(jù)李強(qiáng)教授等研究，中國(guó)目前真正意義上的中產(chǎn)階層占比僅20%左右。據(jù)麥肯錫研究，中國(guó)中產(chǎn)收入群體2022年數(shù)量將達(dá)到6.3億[7]；據(jù)澳新銀行、OECD等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告分析，中國(guó)中產(chǎn)人數(shù)到2030年將超過(guò)8.5億[8-9]。我國(guó)中等收入群體迅速擴(kuò)大，將極大地刺激住宅市場(chǎng)需求。

四是房地產(chǎn)價(jià)格仍然可控并保持理性上升的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格可控性加強(qiáng)，上漲態(tài)勢(shì)將趨于理性。國(guó)家信息中心宏觀周評(píng)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2018 年6 月房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增多：一線城市商品住宅銷售價(jià)格總體穩(wěn)定，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲、同比持平；二線城市房?jī)r(jià)有所上漲，31個(gè)二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲1.2%和0.7%；三線城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到抑制，35個(gè)三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比雖有所上漲，但同比漲幅均與5月相同。

一方面，土地價(jià)格上漲增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，成為房?jī)r(jià)上漲直接原因。2017年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積約2.55億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款約13 643.4億元，平均成交價(jià)格5 348.67元/平方米，相對(duì)2016年土地價(jià)格增長(zhǎng)了29.04%(如圖4所示)。2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價(jià)格約為7 892.27元/平方米，比2016年增長(zhǎng)了5.57%。住宅平均銷售價(jià)格約7 613.8元/平方米，比2016年增長(zhǎng)了5.7%。土地平均成交價(jià)格與住宅平均銷售價(jià)格的比值達(dá)到0.7，表明土地在住房成本中的比重不斷提高，將成為推動(dòng)住宅價(jià)格增長(zhǎng)的重要因素。另外，我國(guó)土地城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化的加速，刺激新生兒增長(zhǎng)、鼓勵(lì)生育相關(guān)政策的出臺(tái)，擴(kuò)大中等收入群體等措施的制訂，反過(guò)來(lái)增加了對(duì)住宅的潛在需求，這些新需求的產(chǎn)生將進(jìn)一步確保房地產(chǎn)市場(chǎng)維持增長(zhǎng)趨勢(shì)，確保房?jī)r(jià)不會(huì)產(chǎn)生大幅下跌的波動(dòng)。

圖4 土地價(jià)格與住宅價(jià)格比變化

另一方面，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度加強(qiáng)，住宅市場(chǎng)投機(jī)行為等不良現(xiàn)象得到遏制，住宅回歸居住功能將逐步得到有效調(diào)控，住宅地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度、住宅新開工面積增速減緩，市場(chǎng)將正面反映合理居住需求。如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年8月會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，將采取多種措施在廣州、深圳、南京等12個(gè)城市人口凈流入的大中城市加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。這些措施將大力緩解一二線城市房?jī)r(jià)不斷飆升引發(fā)的住房難問(wèn)題，一定程度上抑制一二線城市住宅價(jià)格向虛高的方向非理性增長(zhǎng)。如全國(guó)房?jī)r(jià)排名前三甲的深圳，通過(guò)盤活“城中村”等存量資源來(lái)增加保障房供應(yīng)，并參照香港、新加坡等地的情況，將保障房的供應(yīng)和市場(chǎng)份額提高到50%至80%之間。政府可以通過(guò)政策調(diào)控，有效抑制房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)住宅回歸居住本質(zhì)的功能。

三、住宅市場(chǎng)生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略

住宅市場(chǎng)的理性回歸將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)健康發(fā)展。我國(guó)住宅市場(chǎng)正面臨重大轉(zhuǎn)型，住宅投資和新開工面積增速已趨緩，在需求刺激和政策引導(dǎo)下未來(lái)住宅市場(chǎng)更理性更穩(wěn)健，并轉(zhuǎn)型為在滿足居住需求的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為生態(tài)可持續(xù)的市場(chǎng)。習(xí)近平總書記2018年5月在全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)大會(huì)上強(qiáng)調(diào)：“要積極回應(yīng)人民群眾所想、所盼、所急，大力推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)，提供更多優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品，不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的優(yōu)美生態(tài)環(huán)境需要?！弊≌袌?chǎng)與人們生產(chǎn)、生活息息相關(guān)，社會(huì)民生不僅要滿足人民的物質(zhì)生活需求，也要維護(hù)人民的生態(tài)環(huán)境[10]。企業(yè)須牢牢把握市場(chǎng)轉(zhuǎn)型特點(diǎn)，更加重視生態(tài)文明建設(shè)，并制訂長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方案。

一是綠色環(huán)保發(fā)展戰(zhàn)略?；貧w居住本質(zhì)是住宅市場(chǎng)的全面轉(zhuǎn)型，從綠色生態(tài)的居住環(huán)境到低碳環(huán)保的生態(tài)建筑，要以高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)提前進(jìn)行全面布局。從當(dāng)前住宅市場(chǎng)的賣點(diǎn)來(lái)看，開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到湖泊河流資源、草木資源、海景資源等生態(tài)資源條件的重要性，“生態(tài)地產(chǎn)”概念已經(jīng)深入人心。但實(shí)際上，這些概念目前大多停留在表面層次，成為一種推廣促銷的營(yíng)銷手段，并未形成一整套行業(yè)參照?qǐng)?zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。高級(jí)建筑師秦盛民表示，中國(guó)綠色建筑發(fā)展速度非常迅猛，但也可以發(fā)現(xiàn)高星級(jí)占比相對(duì)偏少，運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)更少，大多數(shù)還停留在圖紙階段。據(jù)《2018中國(guó)綠色地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年獲得綠色建筑三星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)，獲得綠色建筑二星級(jí)運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目47個(gè)，高星級(jí)占比偏少。韋延年教授認(rèn)為，中國(guó)綠色建筑領(lǐng)域政策、目標(biāo)，綠色建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、綠色建筑技術(shù)集成體系都已經(jīng)形成，主要是缺乏共識(shí)、實(shí)施、監(jiān)督管理和有效的激勵(lì)政策。隨著住宅回歸居住本質(zhì)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，生態(tài)居住環(huán)境和綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)將成為我國(guó)住宅市場(chǎng)調(diào)控勢(shì)不可擋的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提前以綠色高標(biāo)準(zhǔn)作為發(fā)展目標(biāo)，提前布局未來(lái)住宅市場(chǎng)。

二是智慧引領(lǐng)戰(zhàn)略。隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的來(lái)臨，智慧城市正成為當(dāng)今世界城市發(fā)展的新理念和新模式，住宅智慧化是邁向智慧城市的基礎(chǔ)條件，將引領(lǐng)未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的新趨勢(shì)、新方向。從全球智慧城市發(fā)展來(lái)看，倫敦、紐約、巴黎、新加坡、東京等城市已經(jīng)率先提出了智慧城市的發(fā)展戰(zhàn)略，并通過(guò)使用傳感器、軟件和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)遠(yuǎn)程控制家電、調(diào)節(jié)水電使用方式、管理家庭能耗等。例如微軟與西雅圖合作，啟動(dòng)“高效能源建筑計(jì)劃”，應(yīng)用智能建筑技術(shù)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)建筑能源的效益，通過(guò)調(diào)節(jié)高峰期和非高峰期能量消耗的方法，來(lái)控制能源開支并達(dá)到降低碳排放目的。目前住宅智慧化還是停留在應(yīng)用層次方面，尚未形成可操作、可復(fù)制推廣、統(tǒng)一執(zhí)行的體系標(biāo)準(zhǔn)。但隨著智能技術(shù)的發(fā)展、推廣和普遍使用，智慧城市基礎(chǔ)設(shè)施的普及，住宅智慧化必然超越能效控制等應(yīng)用層面，不斷形成多元的新型智慧住宅需求，諸如居家就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，病患者家庭、社區(qū)遠(yuǎn)程健康監(jiān)測(cè)和支援等。企業(yè)未來(lái)發(fā)展要更加重視住宅功能的轉(zhuǎn)變和挖掘新的發(fā)展要求，以滿足互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代給人類所帶來(lái)的新興需求。這些新需求將促進(jìn)住宅市場(chǎng)不斷創(chuàng)新發(fā)展，企業(yè)應(yīng)在住宅市場(chǎng)智慧化引領(lǐng)方面提前布局，爭(zhēng)取贏得未來(lái)發(fā)展新優(yōu)勢(shì)。

三是節(jié)約和高效利用戰(zhàn)略。統(tǒng)籌不同等級(jí)城市、不同租售市場(chǎng)多種住宅資源，形成高效利用、避免資源浪費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)。改革開放40年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上處于平穩(wěn)的發(fā)展水平。但從區(qū)域差異來(lái)看，我國(guó)不同等級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在嚴(yán)重不平衡的現(xiàn)象，即“一線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存”兩種截然相反的供需矛盾。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)來(lái)看，這是資本市場(chǎng)盲目追求高額利潤(rùn)帶來(lái)的嚴(yán)重不良后果。一方面，一二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人口集聚，收入水平高，一二線城市不斷投入和重復(fù)建設(shè)如教育、醫(yī)療、交通等基礎(chǔ)設(shè)施，在土地資源、保障性住房缺乏等條件影響下，逐步推高了住宅的市場(chǎng)價(jià)格。另一方面，三四線城市脫離地方經(jīng)濟(jì)實(shí)際情況，在資本逐利的住宅市場(chǎng)，盲目推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化，建設(shè)大量的住宅，產(chǎn)生住宅空置現(xiàn)象。未來(lái)住宅市場(chǎng)的核心是解決一線城市、三四線城市的居住需求問(wèn)題。一方面，要化解一線城市高房?jī)r(jià)難題。如住宅產(chǎn)權(quán)分兩期甚至多期出售、住宅租金抵扣房?jī)r(jià)、空置住宅短期納入保障房系統(tǒng)等。另一方面，要整合一二線城市與三四線城市住宅租售市場(chǎng)。如顧客可以將一線城市所支付的租金，折算成一部分抵扣三四線城市的購(gòu)房資金?？傮w來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)不同等級(jí)城市、不同租售策略、不同政策制度以及住宅之間的資源配置，來(lái)整合人們的住房需求，全面實(shí)現(xiàn)各級(jí)城市住宅的居住功能，促進(jìn)住宅資源充分利用。

四是多元化生態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略。以生態(tài)可持續(xù)發(fā)展為導(dǎo)向，依據(jù)地方市場(chǎng)基本特點(diǎn)，制訂多元化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。當(dāng)前我國(guó)住宅市場(chǎng)所面臨的政策環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化，從根本上來(lái)說(shuō)，是市場(chǎng)需求回歸到居住本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)要滿足不同群體對(duì)住宅的生態(tài)需求，形成可持續(xù)、健康發(fā)展的多元化住宅市場(chǎng)。如人口老齡化背景下產(chǎn)生的養(yǎng)老地產(chǎn)需求，高房?jī)r(jià)背景下一線城市產(chǎn)生的人才住房需求等，鼓勵(lì)生育、擴(kuò)大中產(chǎn)群體數(shù)量后產(chǎn)生的住房需求等。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，2013年8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出我國(guó)是世界上唯一一個(gè)老年人口超過(guò)1億的國(guó)家，我國(guó)目前存在養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場(chǎng)發(fā)育不良、養(yǎng)老服務(wù)扶持政策不健全、體制機(jī)制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問(wèn)題并十分突出。產(chǎn)生的這些新現(xiàn)象和新問(wèn)題，將逐漸改變住宅市場(chǎng)供應(yīng)模式和發(fā)展方式。在給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新挑戰(zhàn)的同時(shí)也提供了新的發(fā)展機(jī)遇，如數(shù)十萬(wàn)東北老人三亞養(yǎng)老，逐漸形成一種新的“生態(tài)養(yǎng)老”模式。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)新的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，以生態(tài)發(fā)展為導(dǎo)向，探索市場(chǎng)化運(yùn)作與社會(huì)化福利相結(jié)合的住宅服務(wù)模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)朝多元方向發(fā)展，在住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中贏得自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾十年來(lái)的發(fā)展，其拓展的市場(chǎng)基礎(chǔ)和社會(huì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。我國(guó)住宅地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和住宅新開工面積增速逐漸減緩，雖然未來(lái)的市場(chǎng)需求仍將保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但住宅價(jià)格會(huì)趨于理性上漲，同時(shí)會(huì)得到有利的抑制，促使住宅價(jià)格在合理區(qū)間浮動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)這種市場(chǎng)變化所帶來(lái)的新的特征和發(fā)展趨勢(shì)，深入探究市場(chǎng)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的影響，做好應(yīng)對(duì)措施和制訂發(fā)展方案，提前布局新興住宅市場(chǎng)，提供優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)居住需求。我國(guó)未來(lái)住宅市場(chǎng)應(yīng)以居住本質(zhì)和潛在居住需求為核心，以生態(tài)文明發(fā)展為綱領(lǐng)，針對(duì)生態(tài)地產(chǎn)、智慧地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等這些未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、多元化房產(chǎn)滿足不同階層的居住需求，樹立行業(yè)發(fā)展的標(biāo)桿，成為地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的引領(lǐng)者，爭(zhēng)取在企業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中贏得新優(yōu)勢(shì)。