葉檀

放開戶籍是城鎮(zhèn)化的重要步驟，多數(shù)人沒有讀懂其中真正的含義。

2019年4月9日，媒體披露發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，受繼續(xù)加大戶籍制度改革力度以及放松多個城市落戶限制消息影響，各種解讀、房價上漲的消息層出不窮。房地產(chǎn)上市公司股價聞聲上漲。

戶籍放開跟房價上漲，邏輯不同，別混為一談。戶籍放開，讓二線城市、強(qiáng)三線城市、衛(wèi)星城基礎(chǔ)更實，變成一鍋堅硬的稀粥;對一線城市中性;對收縮型城市，絕對是個重大利空。

有多人會最會最終落戶到城鎮(zhèn)？按照現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化率來統(tǒng)計，實打?qū)嵉模蟾攀?億人。按照布置，今年是解決1億人落戶的關(guān)鍵之年。

2015年6月29日，國務(wù)院總理在布魯塞爾與歐盟委員會主席容克共同出席2015中歐城鎮(zhèn)化伙伴關(guān)系論壇并致辭。中國城鎮(zhèn)化特別要解決好“三個1億人”問題。

也就是，到2020年，要讓進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民中的1億人在城鎮(zhèn)落戶，變成真正的城里人;加快中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，引導(dǎo)1億農(nóng)民自愿就近就地進(jìn)城;集中力量進(jìn)行棚戶區(qū)和城市危房改造，解決好1億人的居住問題。

為什么2018年，各個城市放開落戶？主要原因就是完成到2020年的目標(biāo)。西安、武漢、寧波這些城市都放開，不能光從房價上來理解。沒有城鎮(zhèn)化大背景，沒有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些城市就是想放開，也放不無。沒有能力，沒有膽量。

還有一個數(shù)字.中國農(nóng)村大概需要多少人口？中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率要大提升，農(nóng)業(yè)人口數(shù)量必須下降，才能從小農(nóng)經(jīng)濟(jì)過渡到現(xiàn)代農(nóng)場經(jīng)濟(jì)，或者是日本式的現(xiàn)代精致農(nóng)業(yè)。

從改革開放開始，我們用40年完成了50%左右的城鎮(zhèn)化率，最樂觀的預(yù)計，還得用半個世紀(jì)的時間，才能徹底完成城鎮(zhèn)化，達(dá)到發(fā)達(dá)國家的平均水準(zhǔn)。

超大、特大城市的人口不會大幅增加，像北京、上海這種超大特大城市要做的事情是實現(xiàn)公平，“要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例?！?/p>

那人口往哪里去呢？我認(rèn)為是強(qiáng)二三線城市，比如西安、貴陽這些城市，還有就是城市群中距離核心城市這個圓心一小時交通圈內(nèi)的地方。

按理來說，中小城市有容納能力，但就業(yè)機(jī)會與資源的集聚是在大都市圈，即使是中國最發(fā)達(dá)的都市圈長三角、珠三角，人口集聚度也不如東京灣大灣區(qū)，每平方公里擁有的人口數(shù)量根本不在一個數(shù)量級。

長三角都市圈發(fā)展是比較均衡的，在上海住，跟在杭州、南京、蘇州住沒有太大區(qū)別：昆山已經(jīng)跟上海、蘇州連為一體，做進(jìn)出口貿(mào)易的人，在昆山是個好選擇;做電子商務(wù)的人，在杭州比在上海強(qiáng);只有做金融的人。才應(yīng)該選擇上海。不同的城市只有適合不適合之分，沒有高低貴賤之分。

以后，是房地產(chǎn)的白銀時代，不會大漲.不會大跌。享受平均收益，機(jī)會還在，但不能閉眼買房。

房價上漲，必然伴隨調(diào)控深入，房價下挫;必然伴隨局部寬松，千城千策。保持房價區(qū)間震蕩，房價將與CPI、GDP、租金回報的上漲同步而行，而不會一騎絕塵。

城鎮(zhèn)化黃金時代，不會變成房價的又一個黃金二十年。