文/李曉，江西理工大學(xué)商學(xué)院

所謂“以房養(yǎng)老”，全名叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，也就是俗稱“倒按揭”，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，但繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用?！耙苑筐B(yǎng)老”實(shí)行的主要原因是我國(guó)已提前進(jìn)入人口老年化社會(huì)，年輕人贍養(yǎng)老人的壓力越來(lái)越大。“以房養(yǎng)老”作為社會(huì)養(yǎng)老保障的補(bǔ)充，具有客觀的發(fā)展前景。

1 中國(guó)與新加坡“以房養(yǎng)老”發(fā)展對(duì)比

1.1 新加坡模式

1.1.1 有三種方式選擇：

第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來(lái)?yè)Q取養(yǎng)老收入；

第二種，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支。

第三種，60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房?jī)?nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。

1.1.2 新加坡“以房養(yǎng)老”發(fā)展較為成熟，其有以下特點(diǎn)：A、帶有公益性。新加坡政府秉持“居者有其屋”，設(shè)計(jì)了中央公積金制度。另外，承辦主體是公益性機(jī)構(gòu)，政府是其堅(jiān)實(shí)的后盾。

B、實(shí)行本土化。“以房養(yǎng)老”觀念得到老年人支持，根據(jù)本國(guó)的養(yǎng)老文化確定適合國(guó)情的“以房養(yǎng)老”方案。

1.2 相比新加坡，中國(guó)的“以房養(yǎng)老”起步較晚，通觀其發(fā)展也是幾經(jīng)波折

中國(guó)以房養(yǎng)老暫時(shí)處在探索研究階段。從試點(diǎn)情況來(lái)看，截止到今年6月底，只有一家保險(xiǎn)公司開展了相關(guān)業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)。國(guó)家為了社會(huì)總體發(fā)展，于2018年8月8日印發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，決定從即日起，將老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)從此前的試點(diǎn)城市擴(kuò)大到全國(guó)范圍內(nèi)開展，這就意味以房養(yǎng)老正式推向全國(guó)。中國(guó)式的“以房養(yǎng)老”正在摸索中前進(jìn)。

2 中國(guó)“以房養(yǎng)老”的利弊

2.1 “以房養(yǎng)老”的益處

2.1.1 可以緩解人口老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年末，全國(guó)65歲以上老人有1.58億人，占比11.4%。聯(lián)合國(guó)《世界人口展望（2017修訂版）》預(yù)計(jì)到2050年，中國(guó)老年人將達(dá)3.6億，老齡人口達(dá)26.3%。即每4個(gè)人中，就有1個(gè)65歲以上的老人?！耙苑筐B(yǎng)老”在一定程度上減輕了年輕人的贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。

2.1.2 可以使老年居民在人生收入的低谷期也有穩(wěn)定收入來(lái)源，有效補(bǔ)償老年生活?？梢杂行Ы獬夏耆藢?duì)生活沒(méi)有保障的擔(dān)心。以下是摘自《幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）費(fèi)率表》：

2.1.3 可以讓老年人增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴(yán)，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無(wú)孝子”，參保后老人今后就有持續(xù)穩(wěn)定的收入，甚至還可以拿錢接濟(jì)子女親友，可保持子女與社會(huì)的長(zhǎng)期尊重。

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2.1.4 可能延長(zhǎng)老人的壽命。據(jù)研究表明，收入與壽命之間存在關(guān)聯(lián)。一般情況下，收入越高，壽命會(huì)越長(zhǎng)。這樣的現(xiàn)實(shí)在全美各地都得到明證。如果將居民的收入由高到低排列，前半部分名單中65歲及以上男性的壽命較20世紀(jì)70年代末延長(zhǎng)了約六年；而后半部分中的同年齡段男性壽命僅延長(zhǎng)了1.3年。

2.1.5 利于金融業(yè)的多元化發(fā)展，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在老年市場(chǎng)上進(jìn)行創(chuàng)新和開發(fā)。有望形成保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的良性循環(huán)機(jī)制。

2.1.6 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，“以房養(yǎng)老”的推出增加了市場(chǎng)上的房源，盤活已有房屋資源，利于緩解我國(guó)房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾，在一定程度上可以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

2.1.7 實(shí)行遺產(chǎn)稅后,可以依法避稅。我國(guó)遲早會(huì)實(shí)行遺產(chǎn)稅。實(shí)行“以房養(yǎng)老”，產(chǎn)權(quán)已逐步或一次過(guò)戶到保險(xiǎn)公司了。如果我國(guó)今后開征遺產(chǎn)稅，這一險(xiǎn)種當(dāng)然可以為這套參保房產(chǎn)依法避稅。

2.2 “以房養(yǎng)老”的弊端

2.2.1 傳統(tǒng)觀念根深蒂固。傳統(tǒng)觀念中，秉持“養(yǎng)兒防老，房產(chǎn)傳續(xù)”，難以接受“以房養(yǎng)老”。

2.2.2 相關(guān)法律制度建設(shè)不健全。2013年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，“以房養(yǎng)老”才正式進(jìn)入國(guó)家政策支持層面。2017年6月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的若干意見》，要求大力發(fā)展反向抵押保險(xiǎn)等適老性強(qiáng)的商業(yè)保險(xiǎn)，并予以支持。2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，擴(kuò)大到全國(guó)范圍。這些都法律法規(guī)都只是一些威信不夠法律規(guī)范，并沒(méi)有上升國(guó)家層次的法律。到“以房養(yǎng)老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門一起制定具體的政策和細(xì)則才可能得到推展?！耙苑筐B(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境。“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。

2.2.3 金融機(jī)構(gòu)怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)。

A、擔(dān)心房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作的“難度在于，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素的難以預(yù)測(cè)。

B、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。

2.2.4 限定期限產(chǎn)權(quán)制約。

本文通過(guò)為腦出血病人提供康復(fù)護(hù)理干預(yù),臨床效果較好,有效的提高病人日常生活能力,主要原因是:護(hù)士在病人住院期間提供全方面的指導(dǎo),在心理上,消除病人不良的心理狀態(tài),建立良好的心態(tài)去面對(duì)疾病,提高病人對(duì)治療的信心,在體位上,為病人提供正確的休息姿勢(shì),提高病人的舒適度,有助于加快殘余腦細(xì)胞恢復(fù),增強(qiáng)機(jī)體自主神經(jīng)功能恢復(fù)[4],更好的提高治療效果,在飲食上,多食用高蛋白質(zhì)的食物,增強(qiáng)患者的抵抗力及免疫力,在康復(fù)訓(xùn)練上,為病人提供跨步行走及坐位平衡訓(xùn)練方法,在鍛煉的過(guò)程中,逐漸增加訓(xùn)練的難度,有助于增強(qiáng)肢體功能的靈活度,促進(jìn)肢體功能的康復(fù)[2]。

我國(guó)推行的住宅用地70年年限也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問(wèn)題。當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故后，房子的使用年限更是所剩無(wú)幾。保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。

2.2.5 適用人群偏窄。

按照現(xiàn)有情況分析，符合條件的最有可能是有房產(chǎn)、獨(dú)居或孤寡老人，或膝下無(wú)子女、子女定居國(guó)外的老人，這些老人沒(méi)有繼承等問(wèn)題。但即使這類老人也擔(dān)心，一旦簽訂協(xié)議，即失去了對(duì)房屋的所有權(quán)，落入“沒(méi)房也沒(méi)錢”境況。

3 “以房養(yǎng)老”的改進(jìn)措施

3.1 引入多方組織參與“以房養(yǎng)老”，相互協(xié)作，充分發(fā)揮各方作用。

3.1.1 解決不好估值的問(wèn)題。設(shè)立一個(gè)補(bǔ)償基金，因?yàn)闀r(shí)間比較長(zhǎng)，如果房?jī)r(jià)漲了，政府、公益組織和保險(xiǎn)公司利益均沾。如果房?jī)r(jià)跌了，利用補(bǔ)償基金可以做到風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

3.1.2 保險(xiǎn)公司是業(yè)務(wù)的主要承接方，各大銀行是其合作方。但由于保險(xiǎn)公司和銀行是盈利性組織，我們并不能完全信任它，所以需要引入一個(gè)監(jiān)督機(jī)制，比如政府或者公益組織監(jiān)督機(jī)制。

3.1.3 政府應(yīng)該主導(dǎo)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)業(yè)務(wù)開展:

A、政府加強(qiáng)教育與宣傳，讓人們真正理解何為“以房養(yǎng)老”，應(yīng)該大力支持“以房養(yǎng)老”，讓大眾的接受度提高。

B、國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)法制建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)良好的實(shí)施環(huán)境。很多不法分子抓住“以房養(yǎng)老”政策，別有用心，欺騙老人，國(guó)家嚴(yán)厲打擊不法分子。

C、政府應(yīng)對(duì)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的利益相關(guān)者給予財(cái)稅優(yōu)惠，以提高各個(gè)相關(guān)方的參與積極性，從而推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的實(shí)行。

D、建立專業(yè)化的咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)。很多老年人沒(méi)有精力和能力去辦理“以房養(yǎng)老”的相關(guān)手續(xù)，這是便需要第三方服務(wù)。

3.1.4 公益組織作為“以房養(yǎng)老”政策推行的輔助方，增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”的公益性。召集社會(huì)愛(ài)心人士定期看望和慰問(wèn)那些參保孤寡老人。

3.2 由于年限比較長(zhǎng)，需要建立一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的連續(xù)評(píng)估機(jī)制，以便適應(yīng)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，適時(shí)作出調(diào)整。

3.3 充分借助已經(jīng)參保老年人的參照作用。對(duì)于大多數(shù)人而言，只有看到真實(shí)的好處才會(huì)有動(dòng)力去做。

3.4 嘗試實(shí)行遺產(chǎn)稅。利用較高的遺產(chǎn)稅率讓老年人考慮其他處置房產(chǎn)的方式，引導(dǎo)老年人了解“以房養(yǎng)老”，進(jìn)而推動(dòng)“以房養(yǎng)老”的實(shí)施。

3.5 深入分析中國(guó)的養(yǎng)老文化，找到“舶來(lái)品”和本土文化之間的切合點(diǎn)。

4 結(jié)束語(yǔ)

就中國(guó)而言，采取“以房養(yǎng)老”政策是相當(dāng)正確的，具有經(jīng)濟(jì)性和公益性。我國(guó)“以房養(yǎng)老”起步較晚，任重而道遠(yuǎn)，需要政府、保險(xiǎn)公司和公益組織等多方參與，以求利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“以房養(yǎng)老”政策的宣傳，逐步改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)思想，增強(qiáng)人民對(duì)“以房養(yǎng)老”的信心。