摘要：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近十年來(lái)一直處于快速發(fā)展階段。但是，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡和高房?jī)r(jià)問(wèn)題引起了公眾的關(guān)注。毫不奇怪，這些問(wèn)題已成為城市和區(qū)域研究的焦點(diǎn)。有效預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是一個(gè)必要且熱點(diǎn)的話題。本文認(rèn)為，應(yīng)取消地方政府的雙重壟斷權(quán)力，同時(shí)征收房產(chǎn)稅，以便穩(wěn)定中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近20年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，伴隨著人口遷移和城市化進(jìn)程，我國(guó)房市的總市值已經(jīng)高達(dá)六十五萬(wàn)億美元，不同專業(yè)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)開(kāi)展了許多案例研究來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)波動(dòng)機(jī)制。本文將通過(guò)微觀經(jīng)濟(jì)理論分析影響中國(guó)房?jī)r(jià)的因素以及建議政府未來(lái)應(yīng)采取的相應(yīng)措施。

討論。

根據(jù)均衡價(jià)格理論，假設(shè)需求是恒定的，供給減少將使供給曲線向左移動(dòng)，從而增加均衡價(jià)格。

因素之一是土地供應(yīng)。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，一旦土地被保留，閑置或故意囤積，那么會(huì)打破供需平衡。大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在囤積土地的行為 導(dǎo)致供應(yīng)不足的情況發(fā)生。

因素之二是住房供應(yīng)。房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)企業(yè)追求高額利潤(rùn)，大部分的目標(biāo)人群集中在高收入群體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)發(fā)展高端商品房或別墅。盡管低收入和中等收入群體普通住房需求量很大，但由于開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，供應(yīng)量相對(duì)較小。

根據(jù)均衡價(jià)格理論，假設(shè)供給是不變的，需求的增加會(huì)使需求曲線向右移動(dòng)，從而增加價(jià)格。

城市化的發(fā)展是城市人口數(shù)量暴增。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，中國(guó)的城市化取得了顯著成效。城市化仍是中國(guó)未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。 近20年來(lái)，大量農(nóng)村勞務(wù)力轉(zhuǎn)移到城市，此類人群慢慢擁有穩(wěn)定的工作和相對(duì)穩(wěn)定的收入，這導(dǎo)致了大量的住房需求。

可支配收入和消費(fèi)支出水平不斷提高。中國(guó)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)相當(dāng)快，居民的收入和生活水平也在不斷提高，而購(gòu)買力水平也在此期間增加，購(gòu)買住房逐漸成為一種趨勢(shì)。如上所述，結(jié)合供需形勢(shì)，面對(duì)巨大的需求房屋供應(yīng)有限，中國(guó)的房?jī)r(jià)多年來(lái)一直很高，在這種情況下并不那么難以理解。消費(fèi)者的選擇。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)，一些投資者轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)者借此機(jī)會(huì)套現(xiàn)。另一方面，很多消費(fèi)者還存在“從眾”心理，當(dāng)一些投機(jī)者或投資者在房地產(chǎn)市場(chǎng)獲利時(shí)，一些消費(fèi)者會(huì)跟隨前者的步伐，投機(jī)者的出現(xiàn)導(dǎo)致，空置率上升，市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫效應(yīng)，房?jī)r(jià)繼續(xù)升高。自2009年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)頒布了一些相關(guān)政策。本節(jié)重點(diǎn)介紹政策的制定，并討論政策的經(jīng)濟(jì)影響。

為了控制當(dāng)時(shí)住房?jī)r(jià)格過(guò)高的實(shí)際情況，政府在第一階段的住房首付率提高到20%，同時(shí)取消購(gòu)買高端二手房?jī)?yōu)惠利率，但一系列措施沒(méi)有控制住房?jī)r(jià)格，房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)。2009年至2010年，中國(guó)所有城市的平均價(jià)格上漲了30%。北京40.6%，深圳48.6%，上海73.3%。事實(shí)上，為應(yīng)對(duì)2008年全球金融危機(jī)，政府?dāng)U大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資，且寬松貨幣政策也刺激了房地產(chǎn)投機(jī)。

但近年來(lái)由于一二線城市流動(dòng)人口放緩以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型期等各種因素客觀導(dǎo)致房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)甚至下行。這在一定程度上也反映了總體供需情況的變化。需要穩(wěn)定公眾對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)飆升的心理預(yù)期。換句話說(shuō)，緩解有效需求壓力的重要前提是扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者的心理預(yù)期。居民應(yīng)根據(jù)自己的收入水平，逐步過(guò)渡，慢慢改善住房條件。

首先，政府應(yīng)該做的是調(diào)查和分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求和總供給能力。調(diào)查結(jié)果可以對(duì)未來(lái)30年的供需基本了解，及時(shí)配置和動(dòng)員各種資源，有效解決他們之間的矛盾。其次，在雙重壟斷力量中消除政府征地和土地供應(yīng)將大大降低住房開(kāi)發(fā)成本，降低住房最終價(jià)格。最后，落實(shí)征收房產(chǎn)稅。中國(guó)的許多房屋都是投資或投機(jī)者購(gòu)買而不是真正需要房子的消費(fèi)者，稅費(fèi)的增加將迫使業(yè)主將房屋資源重新投入市場(chǎng)，這樣也會(huì)增加房屋的供應(yīng)量。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需看可以清楚地看出，高房?jī)r(jià)的原因在于整個(gè)供需市場(chǎng)不平衡。如何解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)合理的住房?jī)r(jià)格反映住房的實(shí)際價(jià)值是當(dāng)前環(huán)境下問(wèn)題的關(guān)鍵。雖然中國(guó)政府一直在采取相關(guān)措施，在一定程度上起到了積極作用，但也存在隱患。個(gè)人認(rèn)為，有效措施是在真實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上建立合理的供需結(jié)構(gòu)，培育社會(huì)保障住房制度和商品房運(yùn)營(yíng)體系并行，確保房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考

Li， Peng ； Song， Shunfeng Routledge 03 March 2016 .“The Chinese Economy，” Vol.49（2）， p.128-141[Peer Reviewed Journal]

http：//www-tandfonline-com.dbgw.lis.curtin.edu.au/doi/abs/10.1080/10971475.2016.1143306

作者簡(jiǎn)介：

白開(kāi)元，（1991年-）男澳大利亞科廷大學(xué)會(huì)計(jì)碩士研究生。