陳洪

隨著人們的生活日益富裕，財(cái)富逐漸積累，通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值、增值的愿望不斷增強(qiáng)。俗話(huà)說(shuō)，“一鋪養(yǎng)三代”。作為不動(dòng)產(chǎn)投資中的熱門(mén)，商鋪投資成為一些家庭實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要途徑。

案例資料

黃先生，38歲，稅后月收入1.80萬(wàn)元，年底獎(jiǎng)金4萬(wàn)元;黃太太，36歲，稅后月收入1.50萬(wàn)元，年底獎(jiǎng)金3萬(wàn)元。他們的兒子今年7歲。黃先生家庭擁有一套價(jià)值150萬(wàn)元的房產(chǎn)和一輛價(jià)值12萬(wàn)元的轎車(chē);活期存款25萬(wàn)元，定期存款50萬(wàn)元，股票20萬(wàn)元。夫妻二人都有社保，并各自購(gòu)買(mǎi)了保額50萬(wàn)元的商業(yè)保險(xiǎn)，每年的保費(fèi)分別為1.20萬(wàn)元和1.30萬(wàn)元。

黃先生夫婦的月生活支出約1萬(wàn)元;撫養(yǎng)孩子每月花費(fèi)2000元;房貸尚余50萬(wàn)元未償還，每月還款3500元;月養(yǎng)車(chē)支出2000元。夫婦二人每年的旅游費(fèi)用及給老人的贍養(yǎng)費(fèi)用共計(jì)5萬(wàn)元。夫妻二人打算讓孩子出國(guó)讀大學(xué)，計(jì)劃為他準(zhǔn)備100萬(wàn)元教育費(fèi)用。對(duì)于這個(gè)理財(cái)目標(biāo)，他們希望通過(guò)投資商鋪來(lái)實(shí)現(xiàn)。

黃先生家庭資產(chǎn)負(fù)債及收入支出情況分別見(jiàn)表1、表2。

從表1來(lái)看，黃先生家庭的資產(chǎn)負(fù)債比為19.46%，家庭財(cái)務(wù)很安全，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)為低風(fēng)險(xiǎn)，處于家庭成長(zhǎng)期。在這個(gè)階段，隨著家庭成員年齡的增長(zhǎng)，最大的開(kāi)支是保健醫(yī)療費(fèi)和教育費(fèi)用。隨著孩子自理能力增強(qiáng)，夫妻二人處于事業(yè)發(fā)展高峰，投資能力大大增強(qiáng)。

從表2來(lái)看，黃先生夫婦二人的月總收入3.30萬(wàn)元，男方占比54.55%，女方占比45.45%，同時(shí)構(gòu)成家庭經(jīng)濟(jì)支柱。

目前，黃先生家庭的月總支出為1.75萬(wàn)元。其中，日常生活支出1.20萬(wàn)元，占比68.57%;月房貸還款支出0.35萬(wàn)元，占比31.43%。家庭日常支出占月收入的比重為36.36%，低于50%，表明家庭控制開(kāi)支的能力較強(qiáng)。黃先生家庭月房貸還款占月收入的比重為10.61%，低于40%，表明財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，處于較為安全的水平。黃先生家庭每年可結(jié)余18.10萬(wàn)元，留存比例為38.48%，表明家庭具有較強(qiáng)的儲(chǔ)蓄能力，而這正是未來(lái)財(cái)富增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

理財(cái)規(guī)劃

針對(duì)黃先生家庭的財(cái)務(wù)狀況，從應(yīng)急準(zhǔn)備、長(zhǎng)期保障、子女教育、退休養(yǎng)老4個(gè)方面入手，為其提供以下理財(cái)建議。

應(yīng)急準(zhǔn)備

黃先生家庭每月的生活費(fèi)用1.20萬(wàn)元，月房貸還款0.35萬(wàn)元。建議黃先生家庭準(zhǔn)備6個(gè)月的應(yīng)急資金，以應(yīng)對(duì)意外情況出現(xiàn)時(shí)的生活必需費(fèi)用和房貸風(fēng)險(xiǎn)。所需準(zhǔn)備的應(yīng)急資金總額為9.30萬(wàn)元，建議以貨幣基金等流動(dòng)性較強(qiáng)的投資方式留存。

長(zhǎng)期保障

黃先生年收入25.6萬(wàn)元，有社保和商業(yè)保險(xiǎn)，年交保費(fèi)1.20萬(wàn)元。如果以未來(lái)5年的收入為條件設(shè)置保額，黃先生的保障缺口為25.60萬(wàn)元/年×5年-50萬(wàn)元=78萬(wàn)元。如果將50%的房貸風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，黃先生的保險(xiǎn)缺口將達(dá)到78萬(wàn)元+25萬(wàn)元=103萬(wàn)元。按保費(fèi)占年收入10%～15%的原則測(cè)算，黃先生每年的保費(fèi)支出應(yīng)控制在2.56萬(wàn)～3.84萬(wàn)元。

黃太太年收入21萬(wàn)元，有社保和商業(yè)保險(xiǎn)，年交保費(fèi)1.30萬(wàn)元。同樣以未來(lái)5年的收入為條件設(shè)置保額，則黃太太的保險(xiǎn)缺口為21萬(wàn)元/年×5年-50萬(wàn)元=55萬(wàn)元。將50%的房貸風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)，保險(xiǎn)缺口將達(dá)到55萬(wàn)元+25萬(wàn)元=80萬(wàn)元。按保費(fèi)占年收入10%～15%的原則測(cè)算，黃太太的年保費(fèi)支出應(yīng)控制在2.10萬(wàn)～3.15萬(wàn)元。

子女教育

黃先生夫婦不僅希望為孩子創(chuàng)造更好的基礎(chǔ)教育環(huán)境，也希望在孩子18歲時(shí)送他出國(guó)留學(xué)，計(jì)劃為此籌備100萬(wàn)元教育費(fèi)用。黃先生可通過(guò)每月進(jìn)行基金定投來(lái)實(shí)現(xiàn)這筆資金的籌備，假設(shè)學(xué)費(fèi)每年的漲幅為3%，年均投資回報(bào)率為6%，則月定投金額為7429元。

退休養(yǎng)老

目前，夫妻二人每月的生活費(fèi)用為1萬(wàn)元。假設(shè)通脹率為3%，則至黃太太退休時(shí)這筆費(fèi)用為17535元，至黃先生退休時(shí)這筆費(fèi)用為19161元。由于黃太太退休較早，因此以黃太太的退休時(shí)間計(jì)算養(yǎng)老費(fèi)用。

假設(shè)黃太太55歲退休，籌備養(yǎng)老金的年限為25年，則目標(biāo)養(yǎng)老金為17535元/月×25年×12月=526.05萬(wàn)元（假設(shè)退休后的存款收益率與通脹率相同）。黃先生夫婦均有社保，他們打算一半依靠社保，另一半自行籌備，可通過(guò)基金定投的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。假設(shè)投資回報(bào)率為6%，則月定投金額為6210元。

為了獲得較高的投資回報(bào)率，黃先生夫婦把投資重點(diǎn)放在了不動(dòng)產(chǎn)投資上。但當(dāng)前商品房市場(chǎng)走向不明朗，于是他們將目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資。夫婦二人看中了某新開(kāi)發(fā)商場(chǎng)一間價(jià)值150萬(wàn)元的底商。需要注意的是，商鋪的首付至少為50%，貸款年限不超過(guò)10年，并且貸款利率在基準(zhǔn)貸款利率的基礎(chǔ)上上浮10%。目前，黃先生家庭的現(xiàn)金、活期存款、定期存款總計(jì)75萬(wàn)元，正好可以支付首付。其余75萬(wàn)元按照貸款利率7.205%（5年期商業(yè)貸款利率6.55%×1.1）、貸款成數(shù)5成、貸款年數(shù)10年計(jì)算，月還款額約為8787.58元。收入方面，以商鋪的租金回報(bào)率為6%計(jì)算，月租金收入為7500元。

扣除基金定投及商鋪投資的月支出后，黃先生家庭每月結(jié)余為573.42元，年結(jié)余（加年終獎(jiǎng)）為76881元。

商鋪投資的關(guān)鍵

投資商鋪是一門(mén)考驗(yàn)眼光的學(xué)問(wèn)，“一鋪養(yǎng)三代”還是“一鋪套三代”，也許只在一念之間。那么，哪些商鋪的升值潛力更大？毫無(wú)疑問(wèn)，位置是選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，即“所選城市在全國(guó)的位置、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。此外，只有零售業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，其商鋪才更值得投資。

總體來(lái)看，商鋪的價(jià)值首要取決于所在地段的商業(yè)價(jià)值。其周邊輻射的人口數(shù)量、交通方便程度、周邊的配套設(shè)施等，都將影響商鋪的投資價(jià)值。

即便是相同地段、不同位置的商鋪，其價(jià)值也不盡相同，商鋪的售價(jià)會(huì)根據(jù)樓層及開(kāi)口位置的不同而變化。在一條商街上，要選擇位置在“角”與“邊”的鋪位?！敖鸾牵y邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。街角匯聚四方人流，人們立足的時(shí)間長(zhǎng)，街角商鋪人流多而財(cái)氣旺?！斑叀笔侵敢粭l街兩端的鋪位，處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時(shí)間高密集度停留的地方，商鋪生意由此興旺?！安荻瞧ぁ眲t指街的中間部分，因客流分散、購(gòu)物興趣下降等原因使得店鋪經(jīng)營(yíng)不夠火爆。

對(duì)于相同位置的商鋪，要選低不選高。顧客在店鋪內(nèi)購(gòu)物為圖省時(shí)、省力，往往不愿向樓上走，因而店鋪的低層往往能夠比其他樓層創(chuàng)造更高的營(yíng)利。為此，在擇鋪時(shí)，選擇一、二層比選擇三、四層店鋪更具經(jīng)營(yíng)上的安全性。換言之，一個(gè)商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟(jì)效益成反比，樓層越高，銷(xiāo)售額越低，利潤(rùn)也就越少。這些都是由顧客的購(gòu)物習(xí)慣與消費(fèi)心理決定的。

在投資商鋪的過(guò)程中，需要重點(diǎn)關(guān)注以下問(wèn)題：

第一，專(zhuān)業(yè)程度。與購(gòu)買(mǎi)住宅相比，商鋪投資更具技術(shù)含量。如果說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)投資是一場(chǎng)棋局，那么商鋪投資就是其中高段位的那一種。它考察投資人的綜合眼光，需要考慮包括投資項(xiàng)目的位置、地段、規(guī)劃、商圈、商圈成長(zhǎng)性等在內(nèi)的諸多因素。

第二，風(fēng)險(xiǎn)程度。由于對(duì)投資者專(zhuān)業(yè)水平的要求更高，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)更大。投資后實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化需要一段時(shí)間。所以，商鋪投資可能給投資者帶來(lái)一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)，如空置率風(fēng)險(xiǎn)、租戶(hù)流失風(fēng)險(xiǎn)等。

第三，流動(dòng)性。商鋪投資被認(rèn)為是一項(xiàng)流動(dòng)性較差的投資。如果希望能以合理的價(jià)格出售商鋪，通常需要足夠的洽談時(shí)間。為何市場(chǎng)中二手房住宅中介多如牛毛，而商鋪中介鳳毛麟角？主要原因就是商鋪的流動(dòng)性差，其投資者的目的大多是獲取長(zhǎng)期租金收益。

第四，金融杠桿。首付款比例方面，住宅是30%～50%，商鋪的首付必須是50%;貸款年限方面，住宅最高可以貸30年，商鋪?zhàn)疃?0年;貸款利率方面，投資商鋪的貸款需在基準(zhǔn)貸款利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

第五，投資回報(bào)率。如果以租金計(jì)算投資回報(bào)率，住宅的回報(bào)率在2%～3%，商鋪則達(dá)到6%～8%;從租售比衡量，住宅的租售比在1∶500～1∶600;而商鋪的租售比在1∶150～1∶200。

對(duì)于商鋪投資者來(lái)說(shuō)，是否有合理降低風(fēng)險(xiǎn)的捷徑呢？除了選擇地段好的商鋪，投資者還可以先留意開(kāi)發(fā)商是否會(huì)持有一部分商鋪，以及后期的經(jīng)營(yíng)管理公司是哪一家等。此外，還應(yīng)對(duì)擬投資的商鋪進(jìn)行實(shí)地考察，多咨詢(xún)附近商鋪的租金水平和出租情況，或是請(qǐng)教其他有意入駐的商家，充分了解和掌握商鋪的相關(guān)信息。