文/熊國棟 浙江省第三地質大隊 浙江金華 321000

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力；近年來，日益上漲到的房價使得人們對于房屋面積的把控更加嚴格?；诖?，房地產(chǎn)得以迅速發(fā)展。然而受諸多因素影響，不動產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測數(shù)據(jù)存在一定偏差，對業(yè)主的切身利益造成較大影響。新時期，實現(xiàn)房屋面積預測和實測偏差的控制已成為不動產(chǎn)測繪管理的重要內(nèi)容。

1、房屋面積預測和實測偏差影響因素

房屋預測面積是測繪單位在《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T17986.1-2000 指導下，利用測繪軟件獲得的房屋建設指標，其是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法銷售的依據(jù)。而在實踐中，業(yè)主會在實地量距法和建筑模數(shù)法的應用下，對實際建設面積進行測量，此即為房屋實測面積[1]。實踐中，兩者的偏差主要受到以下因素影響：

1.1 設計圖紙發(fā)生變更

設計圖紙是測繪人員房屋面積預測的基本依據(jù)，其也對工程建設具有重大指導。施工過程中，一旦設計圖紙發(fā)生變更，則建筑物的進深、開間和使用功能會隨之發(fā)生變化，導致房屋面積與實測面積的差異。譬如，為確保房屋使用功能滿足，公用部分的設計變更就會導致建筑面積分攤的變化，影響實際的測量結果。

1.2 工藝應用導致偏差

房屋建設過程中，施工工藝的應用對于房屋面積具有較大影響。如墻體施工中，建筑物墻后的差異會導致一定的面積變化，然該誤差指標較小，尚屬于誤差允許范圍。而在部分項目施工中，受施工人員及專業(yè)水平參差不齊等因素的影響，其對于設備、材料應用和工藝把控出現(xiàn)偏差，導致了工程細部面積控制的偏差，造成了房屋面積預測和實測的差異。

1.3 測量過程造成偏差

房產(chǎn)面積測繪工作的開展容易受到多種因素影響。具體而言，不動產(chǎn)測繪操作具有一定的專業(yè)性、復雜性。預測實踐中，測量人員需要在計算軟件的支撐下，實現(xiàn)圖紙設計中各項數(shù)據(jù)的準確導入，而在實測過程中，實地量距法和建筑模數(shù)法都是其把控的重要內(nèi)容（見圖1）。而這些因素容易受到測量人員的主觀影響，導致不動產(chǎn)測繪偏差的發(fā)生。譬如，預測委托書是房屋面積預測實時的重要依據(jù)，一旦委托書內(nèi)容不全面，就會導致預測偏差的發(fā)生，影響不動產(chǎn)的實際管理。

圖1 不動產(chǎn)實地測量

2、不動產(chǎn)測繪中房屋面積預測和實測偏差控制

不動產(chǎn)測繪中，房屋面積預測和實測的指標直接影響著業(yè)主的權益。要實現(xiàn)不動產(chǎn)預測和實測偏差的規(guī)范控制，就必須從開發(fā)商、施工單位和測繪單位三個層面進行嚴格規(guī)范。

2.1 房產(chǎn)開發(fā)偏差控制

房產(chǎn)開發(fā)過程中，為實現(xiàn)各方權益的統(tǒng)籌，開發(fā)商與會業(yè)主進行《商品房買賣合同簽訂》，該環(huán)節(jié)中，部分開發(fā)商會以自身的設計面積作為預測面積，并將其應用于合同簽訂，導致建設前后的房屋面積偏差。對此，在合同簽訂前，業(yè)主和開發(fā)商應組織測繪人員進行設計數(shù)據(jù)的具體預測，確保合同簽訂中預測面積的規(guī)范。同時，一旦設計內(nèi)容發(fā)生變更，則開發(fā)商應技術的溝通業(yè)主，并組織測量單位進行變更后建筑面積的預測。此外，房產(chǎn)開發(fā)過程中，為避免后期測繪糾紛的產(chǎn)后，業(yè)主和開發(fā)商應就偏差問題進行規(guī)定，確保不動產(chǎn)預測和實測偏差控制的合法、規(guī)范。

2.2 房屋施工偏差控制

房屋施工是不動產(chǎn)測繪偏差最主要的影響因素。要實現(xiàn)施工環(huán)節(jié)的房屋面積偏差控制，房屋建設人員就必須注重以下腰帶內(nèi)的把控：其一，嚴格按照施工圖紙進行工程建設，確保具體設計內(nèi)容的有效落實，建設施工內(nèi)容與設計圖紙之間的偏差。而當不可抗拒因素發(fā)生造成施工變更時，應及時的通知開發(fā)企業(yè)、業(yè)主和測量人員，進行預測面積的重新測量。若偏差對于建筑整體功能和面積具有較大影響，應進行返工處理。其二，注重施工過程的嚴格監(jiān)管，確保施工人員能夠規(guī)范的進行設備、材料和工藝應用，在減少設備、材料等因素對房屋面積的影響的同時，將實際的建設偏差控制的允許范圍。其三，不動產(chǎn)測繪中，房屋實測和預測面積之間存在差異是不可避免的，作為建設人員，其只有不斷的進行自身專業(yè)水平的提升，確保自身具備較高的建設施工能力，才能確保預測和實測偏差的有效縮小。

2.3 測繪過程偏差控制

不動產(chǎn)測繪管理中，測繪落實過程對于房屋面積預測和實測偏差控制具有較大影響。具體也然，不動產(chǎn)測繪實踐中，測繪工作人員應注重以下要點把控：其一，實現(xiàn)外業(yè)數(shù)據(jù)采集注意事項把控和測量成果利用。一方面，其必須在先整體后局部、先外圍后內(nèi)部的原則下，進行測量設備的規(guī)范應用，確保其滿足不動產(chǎn)測繪的相關標準。另一方面，測繪數(shù)據(jù)收集整理完成后，應于開發(fā)商進行具體溝通，核實并確認具體偏差規(guī)范，實現(xiàn)建設過程的整改優(yōu)化。其二，確保測量過程的規(guī)范。就目前而言，建設工程的建設規(guī)模不斷復雜，部分建筑的形式較為復雜，且內(nèi)部功能分區(qū)多樣，這會對整體的測量實施造成較大阻礙。基于此，測繪人員應對測量現(xiàn)場實際情況進行勘察，確保測量設備的規(guī)范應用，從而實現(xiàn)實際建設面積的有效把控。其三，測量人員專業(yè)水平對于不動產(chǎn)測繪結果具有較大影響。因此，測繪人員應注重自身測繪能力的提升，確保其能有效地操控測量設備和數(shù)據(jù)處理設施，從而為不動產(chǎn)測繪管理提供有效的數(shù)據(jù)支撐。

結論：

房屋面積預測和實測偏差控制對于不動產(chǎn)測繪管理質量提升具有重大影響。實際過程中，房產(chǎn)所有人只有充分認識到不動產(chǎn)測繪管理的必要性，并在明確房屋面積預測和實測偏差原因的基礎上，進行高效化的測繪偏差控制，才能確保房屋面積測量的精確化，進而實現(xiàn)不動產(chǎn)管理質量的有效提升。