文/陳銀 武漢科技大學(xué)城市學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)部 湖北武漢 430083

1、變量的選擇與模型的建立

實(shí)證模型數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計網(wǎng)、中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒，并借鑒參考文獻(xiàn)中所應(yīng)用的影響房地產(chǎn)市場價格的主要因素，選取重慶市1999-2016 共18年的反映國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民生活水平、物價指數(shù)，商品房的需求和供給，房地產(chǎn)市場投資規(guī)模以及財產(chǎn)稅收總額等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。以商品房平均銷售價格(P)為因變量，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入UDI、居民消費(fèi)價格指數(shù)CPI、住宅商品房竣工面積SCH、住宅商品房銷售面積SSH、房地產(chǎn)開放投資額IRE、地方財政房產(chǎn)稅稅額BT、土地增值稅稅額LIT、城鎮(zhèn)土地使用稅稅額LUT、契稅稅額CT）為解釋變量，建立多元線性回歸模型，其中C 為常數(shù)項，ε為殘差值，模型建立如下：

P=C ＋A1 UDI ＋A2CPI ＋A3SCH＋A4SSH ＋A5IRE ＋A6BT ＋A7LIT ＋A8LUT ＋A9CT ＋ε

2、計量結(jié)果分析

2.1 描述性統(tǒng)計

通過繪制描述性統(tǒng)計散點(diǎn)圖，可以初步判斷自變量與因變量之間的大致關(guān)系，除了住宅商品房竣工面積SCH 與商品房平均銷售價格P 之間的線性關(guān)系不太明顯外，其余解釋變量與因變量之間均存在較強(qiáng)的線性關(guān)系。

2.2 回歸模型估計，見表1

采用最小二乘法進(jìn)行多元線性回歸模型的參數(shù)估計。從估計結(jié)果來看，擬合優(yōu)度R2=0.996730，接近于1，模型擬合度較好；總體顯著性檢驗(yàn)F=237.0699，F(xiàn) 統(tǒng)計量的概率P 為0，在1%的顯著性水平下通過檢驗(yàn)；DW統(tǒng)計量=1.794202，在2 附近，證明該方程不存在自相關(guān)的問題。

表1

表2 拉姆齊RESET 檢驗(yàn)

P=0.25UDI-139.17CPI+0.45IRE-0.002SCH+0.086SSH-30.49BT-7.48LIT-9.19LUT+31.8CT+13272.59

2.3 穩(wěn)定性檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷姆€(wěn)定性，判斷模型是否有偏誤或變量的遺漏，對模型進(jìn)行拉姆齊RESET 檢驗(yàn)。通過檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，在1%的顯著性水平下，F(xiàn) 值=9.54，F(xiàn) 統(tǒng)計量的概率P=0.0214＞顯著性水平0.01，即原模型與引入新變量的模型可決系數(shù)無顯著性差異的假設(shè)成立，可以表明原模型不存在遺漏相關(guān)變量的設(shè)定偏誤，回歸模型的穩(wěn)定性較好。見表2

2.4 模型的最終確定

通過多元線性回歸模型的估計和穩(wěn)定性檢驗(yàn)結(jié)果的分析，模型最終確立為：P=0.2 5 U D I-1 3 9.1 7 C P I+0.4 5 I R E-0.002SCH+0.086SSH-30.49BT-7.48LIT-9.19LUT+31.8CT+13272.59

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入UDI、住宅商品房銷售面積SSH、房地產(chǎn)開發(fā)住宅投資額IRE 和地方財政契稅CT，與因變量均呈正向變動關(guān)系。住宅商品房竣工面積SCH、房產(chǎn)稅BT、城鎮(zhèn)土地使用稅LUT、土地增值稅LIT 的系數(shù)為負(fù)，代表這幾個變量與因變量呈反向變動關(guān)系，即隨著住宅商品房供給量的增加，房屋平均銷售價格將會下降；隨著房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅的征收額的增加對房價的上漲會有一定的抑制作用。契稅CT 的系數(shù)為31.81，表明隨著契稅征收額的增加，不但沒有抑制房價，反而促進(jìn)了房價的上漲，究其原因，可能是契稅僅針對交易環(huán)節(jié)進(jìn)行征收，增加了房屋的交易成本，而成本的增加最終轉(zhuǎn)嫁給購房者來承擔(dān)。

總結(jié)：

實(shí)證分析結(jié)果表明，房產(chǎn)稅改革對住宅商品房平均銷售價格的增長確實(shí)有一定的抑制作用。契稅的征收不但沒有抑制房價，反而助長了房價的增長，其主要問題是：契稅征收環(huán)節(jié)只停留在交易環(huán)節(jié)，對持有環(huán)節(jié)沒有相應(yīng)的征收措施，而且每次交易，受讓人都要以房產(chǎn)的全額價值為計稅依據(jù)進(jìn)行繳納，這樣會導(dǎo)致一種結(jié)果，即房產(chǎn)的交易成本隨交易次數(shù)的增加而不斷提高。因此，加強(qiáng)財產(chǎn)稅體系改革非常重要。