朱海峰 房 旭

（河南理工大學測繪與國土信息工程學院 焦作 454003）

1 引言

隨著我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，各類建設對土地的需求不斷增加，城鎮(zhèn)化進程加快，大量棚戶區(qū)被拆遷，并規(guī)劃為新城，拆遷補償和規(guī)劃問題吸引著各界人士的眼球。而伴隨著建設用地需求量迅速上升，征地壓力和補償矛盾日趨凸顯，其核心問題是經(jīng)濟補償不完善，其實質(zhì)是土地收益平衡測算問題［1～4］。土地收益的探討能有效推進拆遷與規(guī)劃工作地進行。利用GIS特有的空間數(shù)據(jù)管理與空間分析功能，可實現(xiàn)對地價信息的挖掘，并以可視化的方式方便直觀地為市政部門提供輔助分析和決策［5～6］。

2 常用的土地估價原理與方法

目前，國內(nèi)研究土地估價方面已趨成熟，前人對土地估算的研究做出了很多的貢獻。國內(nèi)某學者從地價評估方面進行了探討，提出“三管”理論，即AutoCAD管理基準地價成果圖，Excel管理基準地價評估成果表，MapInfo管理基準地價評估成果的信息［7］。吳明發(fā)、趙小汎利用RS技術對估價地圖進行定期更新，并且結合ArcGIS強大的分析提取功能與傳統(tǒng)的市場比較法原理，運用模糊數(shù)學方法進行宗地地價評估，有效地提高了評估的精度和效率，減少因素修正時的主觀性。郜鵬采用GIS技術進行定量分析，針對征地的地價定量計算，減少人為的干擾因素，很好地處理“同地不同價，不同地同價”的等諸多征地矛盾有著良好的效果［8～11］。

目前國內(nèi)評估土地出讓地價時，采用的評估方法主要包括假設開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法以及成本法。地方政府部分在評估土地底價時經(jīng)常采用的是假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法［12］。

假設開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)及有關專業(yè)費、利息、稅收等費用后，以價格余額來估算土地價格的一種方法。收益法以預期收益原理為基礎的土地估價方法［13］。

成本法一般用于建、構筑物補償估價，在征收農(nóng)村集體所有土地補償估價時，只有在征收涉及農(nóng)民土地上的一些構筑物才需要采用成本法進行補償估價；在征收城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價中，只有當某些公共建筑物既無市場成交價格，又無收益價格時，才可以采用成本法進行補償估價；另外，當房地不得不分開時，也會涉及成本法的應用。成本法有三點缺陷：拆遷補償估價低估土地使用權價值，在進行區(qū)位價測算時，與實際的土地購置價格相比偏低；成本法無法準確體現(xiàn)房地產(chǎn)的逾期收益；成本法估價中，建筑物成新率對最終估價結果的影響遠大于市場比較法估價［14～15］。

市場比較法，其基本思想是在求取一宗待估價土地與近期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，修正得出待評估土地最可能實現(xiàn)的合理價格。其特點是要盡可能多地收集地產(chǎn)市場交易實例資料，且實例資料必須與待估價土地具有相似性，相關程度越大，比較評估的效果就越好。

市場比較法理論，在人們購進或售出一商品時，總是試圖尋找類似的商品的交易案例，作為參照，在分析交易對象的特殊性的基礎上，通過交易雙方的談判，最終形成交易價格。這既是經(jīng)濟學中的替代原理，由它出發(fā)逐漸形成的以市場為基礎的估價方法稱為市場估價法。

基準地價系數(shù)修正法，是在求取一塊待估價宗地的價格時，根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標準和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等的差異，確定修正系數(shù)，修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法［16］。

傳統(tǒng)的方法在理論上是可行的，由于在評估的具體操作過程中，工作量相當大，成果卻不能很好地展示出來。地理信息系統(tǒng)具有強大的數(shù)據(jù)管理和分析功能，主要用于對空間數(shù)據(jù)進行采集、存儲、查詢、分析、顯示地理和建模等操作。將ArcGIS技術應用于評估測算中，能有效地提高工作效率，比其他單一的評估測算方式有更強的優(yōu)越性和靈活性，同時也使得評測結果相對傳統(tǒng)方法而言更加精準化。運用GIS可視化的優(yōu)勢將成果反饋給評估測算人員，作以參考，為相關人員做決策提供可靠的依據(jù)［17～18］。

3 GIS在土地測算分析中的應用

3.1 地塊組合

常用的土地盈虧計算方法是以整個大塊區(qū)域為研究對象，確定一個平均土地價格和補償標準，便于評估人員評估計算工作量。由于此測算方法基于宏觀現(xiàn)象出發(fā)，誤差相對較大，補償不公平現(xiàn)象時常發(fā)生。因此提出采用分地塊補償和征收土地，精準補償，根據(jù)地段不同細化土地價格，可以有效提高房屋拆遷和土地征收效率。

在拆遷土地評估中，由于地段不同，周邊環(huán)境的差異，給予的補償標準會有微小的差別。根據(jù)環(huán)境影響因素的多少和權重高低，土地補償和土地征收費用有所不同，價格可能不同。在GIS系統(tǒng)中，將各個地塊的單價作為一個字段賦予它屬性值，每個單價是根據(jù)專業(yè)評估人員經(jīng)過實地考察，再與相關以往項目相似地段作比較，參考當前當?shù)氐耐恋厥袌銮闆r，商酌確定每個地塊的價格，同時為了保證地塊價格在不確定因素和市場影響下浮動，分別對以往類似拆遷案例的統(tǒng)計分析，得出土地價格浮動的影響因素和幅度范圍。由專家研究制定確定各個地塊的浮動幅度，并賦予屬性值添加為每個地塊的屬性表字段，使得在GIS中統(tǒng)計土地價格時，可以根據(jù)情況調(diào)整屬性值從而改變價格，而又在合理的范圍內(nèi)。

3.2 疊加分析

根據(jù)北京商業(yè)用地基準地價圖、住宅用地基準地價圖、工業(yè)工地基準地價圖以及土地利用現(xiàn)狀圖、基礎設施分布圖、環(huán)境質(zhì)量綜合評價圖和地籍圖，在基準地價圖的同一土地級別內(nèi)，按照地價由高到低的次序，劃分出商業(yè)用地區(qū)段、住宅用地區(qū)片和工業(yè)用地區(qū)段。

疊加分析通常需要分析多個不同因素。分析中各個因素的重要性可能不盡相同。

屬性數(shù)據(jù)通過一個關聯(lián)字段與圖形數(shù)據(jù)進行關聯(lián)。當選中一圖形時，圖形通過其DAT文件中的這個字段，到數(shù)據(jù)庫中尋找其對應屬性。

3.3 緩沖區(qū)分析

多級緩沖將緩沖區(qū)思想用在基準地價法因素修正的問題上。

對土地價格影響比較大的因素可作為緩沖區(qū)修正價格的指標。對于不同地塊，必須先確定有代表性的主要因素，如基礎設施、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、使用年限等。

交通條件影響，選定主干道為主要因素，進行緩沖區(qū)分析，按照地段與主干道的距離劃分不同的價格百分比，在原有的基準價格上適當?shù)卣{(diào)整土地價值。

同理，對于地段周圍醫(yī)療設施進行緩沖分析，按照一定的系數(shù)進行調(diào)整修正土地價值。

在環(huán)境方面，工廠也作為一個影響要素，進行緩沖區(qū)分析，工廠近的地方賦值為負，按合適的比例下調(diào)，遠離工廠地段可設置為正值，對價格按一定的百分比上調(diào)。

緩沖區(qū)模型定義：

傳統(tǒng)緩沖區(qū)分析是對地理實體自動建立其周圍一定寬度的緩沖區(qū)多邊形；其基本思想是給定一個地物，確定它的某鄰域，領域大小由領域半徑R決定，R為常量。地物OO的緩沖區(qū)定義如下：

即OO的半徑R的緩沖區(qū)是全部距OO的距離d小于R的點的集合。

對于點狀因素、線狀因素，其對周圍土地質(zhì)量的影響不僅與設施規(guī)模有關，而且與距離設施的相對距離有關；而面狀因素對周圍土地質(zhì)量的影響僅與設施規(guī)模有關。

各級中心的作用半徑是指同級因素中心的最大服務距離。依據(jù)上一模塊中計算出的定級數(shù)和作用分，系統(tǒng)會自動統(tǒng)計出每一級別因素的數(shù)目和計算其作用分值，并按照公式計算出每一級別的服務半徑。

3.4 可視化分析

以直方圖和折線圖的形式將土地價值與地段地物的關系直觀地顯現(xiàn)出來，運用GIS中符號系統(tǒng)中的漸變色等功能使得能夠從矢量圖中，快速獲知各個部門想要的價格信息和地物要素信息，滿足各個階層人員的需要。

4 實例

4.1 試驗區(qū)概況

岳各莊村隸屬于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)，位于西四環(huán)中路。平谷區(qū)岳各莊村地處平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)，位于平谷新城西側，東臨平谷新城西外環(huán)，南鄰趙各莊村，西鄰魯各莊村、周村，北鄰賈各莊村、小辛寨村。

圖1 位置示意圖

4.2 影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和∑K的確定

開發(fā)商收益包括居住、辦公、商業(yè)和工業(yè)，其中居住里面包含安置房，商品房和車位等。

成本費用既是總投資費用，成本有以下幾大項：前期費用、征地費用、拆遷補償費、不可預見費、市政基礎設施建設費、財務費用、利潤、審計費、入市交易費、稅費和安置房建設成本。

表1 估價對象土地登記主要信息表

表2 住宅用地地價修正因素

表3 住宅用地地價修正系數(shù)

政府土地出讓收益=土地征收成本+土地基礎設施建設成本+土地收儲融資成本+土地審批成本。

盈虧=開發(fā)商收益-成本-政府土地出讓收益。

5 結語

經(jīng)過實例驗證，預算處理該地塊的成本費用與收益，從而分析統(tǒng)計出該地塊的盈虧平衡狀況，使得能夠根據(jù)該地塊的盈虧狀況，進行地塊的捆綁評估測算，達到收益最大化。