孫曄

近年來，涉及住宅小區(qū)的物業(yè)糾紛呈爆發(fā)式增長。問題的背后，既折射出了居民對物業(yè)服務的認知錯誤、部分居民缺乏誠信及部分居民淡泊的法治意識，也反映了住宅小區(qū)治理機制方面存在的短板。其中尤以因業(yè)主大會及業(yè)主委員會的議事程序不規(guī)范發(fā)生的權(quán)利濫用、提前實施業(yè)委會換屆或補選等，而直接影響社會穩(wěn)定，不利于住宅小區(qū)的和諧穩(wěn)定。業(yè)主委員會雖是業(yè)主大會選出代行業(yè)主權(quán)利的執(zhí)行機構(gòu)，但其往往存在履職瑕疵，委員們專業(yè)能力不強，平衡各方水平有限，資金使用流程不規(guī)范，使得廣大業(yè)主對業(yè)主委員會失去信任。

針對以上種種問題，我提出如下建議：

一是加強黨建引領(lǐng)業(yè)委會規(guī)范化建設，加強黨對業(yè)委會的組織領(lǐng)導。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的十九大精神和習近平總書記視察上海工作時的重要講話精神，在社區(qū)治理中充分發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導作用，發(fā)揮居民自治功能，加強黨對業(yè)委會的組織領(lǐng)導，推進業(yè)委會中黨員人數(shù)的比例，加大業(yè)委會黨支部組建力度。

二是理順住宅小區(qū)綜合治理的現(xiàn)有機制。首先，住宅小區(qū)綜合治理涉及到二十多個行政管理部門和專業(yè)服務單位，主體責任設定不夠明確，各部門的溝通機制有待完善，因此要理順現(xiàn)有機制，避免出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象。其次，業(yè)主自我管理方式單一，自治能力不高，參與度不夠，業(yè)主自治機構(gòu)——業(yè)主大會、業(yè)委會工作缺乏專業(yè)化、規(guī)范化指導，業(yè)主自治作用難以發(fā)揮，“少數(shù)代表多數(shù)，個別代表全體”已成為普遍現(xiàn)象。應進一步加強對街鎮(zhèn)、居委會、業(yè)委會的業(yè)務培訓，培訓應分級分層，有針對性地進行，不可一概視之。再次，物業(yè)服務企業(yè)優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制、評判標準未建立，需充分尊重業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)，物業(yè)行業(yè)協(xié)會需提供業(yè)主可參考的具體標準。目前僅依托滬房規(guī)范〔2018〕8號文、滬房管規(guī)范物〔2012〕26號文等文件以推進物業(yè)服務行業(yè)信用信息的建設，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動是遠遠不夠的。最后，公共收益留存存在風險，因各小區(qū)物業(yè)企業(yè)運營存在嚴重收支不平衡的情況，部分物業(yè)企業(yè)在各小區(qū)公共收益賬目財務處理時將小區(qū)公共收益全額補貼物業(yè)運營成本，該處理方式與現(xiàn)行物業(yè)法律法規(guī)相抵觸，存在嚴重的財務管理風險及法律風險。

三是進一步明確業(yè)委會的訴訟法律地位，實現(xiàn)有效追責制度。業(yè)主委員會是基于業(yè)主的選舉和業(yè)主大會授權(quán)，執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)，是物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的自治管理組織，具體實施業(yè)主大會作出的決定，故業(yè)主委員會的成立對于小區(qū)的綜合治理與整體發(fā)展建設具有重大意義?，F(xiàn)行上位法并未明確其法律地位，使其與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)處于一個不平等的地位，一旦發(fā)生物業(yè)服務合同糾紛，業(yè)主委員會作為簽訂主體是否有權(quán)作為獨立訴訟主體參與民事訴訟，變成了如今司法實踐的爭議之處。因此應進一步明確業(yè)委會的訴訟法律地位，實現(xiàn)有效追責。

（作者系市人大代表，浦東新區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會副主任）