文/劉華健 編輯/一帆

劉華健北京市中聞（上海）律師事務所專職律師，上海交通大學法律碩士，上海市政府信訪辦值班接待律師，承辦案件曾接受CCTV-13《法治在線》采訪報道。擅長經(jīng)濟類合同訴訟及公司法律事務（商事爭議解決）。承辦大小案件幾百件，訴訟經(jīng)驗豐富。累計發(fā)表法律專業(yè)類文章近20篇。

2016年9月1日下午，上海市第一中級人民法院審結了一起房屋租賃合同糾紛案件，因涉案房屋為經(jīng)濟適用房(以下簡稱“經(jīng)適房”)，判決結果是確認租賃合同無效，并另以決定書的形式收繳租金收益，從而引發(fā)媒體的關注。一時間以“滬法院首次以民事制裁喊停經(jīng)適房出租，收繳租金”為標題的文章迅速被各大媒體轉載報道。筆者作為出租方當事人的代理律師，參與了案件處理的全部流程，現(xiàn)就案件處理過程中所涉及的相關法律問題與辦案心得記述如下。

一、實務案情

2015年9月，張女士電話咨詢說自己的房子出租出去了，現(xiàn)在因為家里居住困難，想收回房子，但對方不同意，所以想打官司。后來面談的時候了解到，出租的房屋是經(jīng)濟適用房，產(chǎn)證記載5年內不得轉讓或者出租。齊先生（承租方）在承租房屋后，未經(jīng)張女士同意私自轉租給了第三人徐女士實際使用。在了解完案情和查閱相關法律規(guī)定后，代理律師確認的訴訟方案是以租賃合同中就“是否允許轉租”未作約定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉租違反《合同法》第二百二十四條之規(guī)定，請求法院解除租賃合同，騰空，收回房屋，并支付逾期交房的使用費。

一審法院經(jīng)過審理后基本全部支持了張女士的訴訟請求。在法定期限內，齊先生提出了上訴，要求撤銷一審判決，認為租賃合同不應解除。在二審期間，承辦法官多次組織雙方律師和當事人協(xié)調處理，并對當事人的違法事項進行了批評教育。雙方經(jīng)協(xié)商確認，齊先生返還租賃房屋，張女士酌情補償其裝修損失?？紤]到經(jīng)適房的特殊性及上海目前經(jīng)適房私自出租的現(xiàn)象呈蔓延的趨勢，二審法院經(jīng)過評議后認為，經(jīng)適房具有社會保障性質，張女士將涉案房屋出租給齊先生以獲取租金的行為，違反了經(jīng)適房管理規(guī)定及其在經(jīng)適房買賣合同中所作的承諾，系利用公共資源謀取個人利益，損害了社會公共利益，根據(jù)《合同法》第五十二條第四項之規(guī)定，應屬無效。為維護公利利益，促進保障性住房管理秩序規(guī)范，另以決定書的形式對2016年6月1日至實際交房之日止的房屋使用費收益予以收繳。

二、相關法律問題探析

1.關于經(jīng)適房租賃合同的效力問題

關于經(jīng)濟適用房租賃合同效力問題，在之前的司法實踐中通常是確認其合同效力的。主要原因在于：（1）《合同法》及其司法解釋、最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的解釋》及上海高級人民法院《關于處理房屋租賃糾紛若干法律問題的解答》都未進行明確的規(guī)定，根據(jù)傳統(tǒng)民法“法無禁止即自由”理念，及近期流行的負擔行為與處分行為區(qū)分理論和鼓勵交易原則，在司法實踐中法院一般不輕易否認合同效力；（2）北京高級人民法院2013年12月19日發(fā)布《關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第2條明確規(guī)定，當事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟適用住房或者限價商品住房為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。裁決文書中應當寫明法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規(guī)定行為予以處理。

而在本案中，上海第一中級人民法院首次以侵害社會公共利益為由確認經(jīng)適房租賃合同無效，并對相關收益予以收繳，體現(xiàn)了以公共利益的視角對當事人經(jīng)濟活動的干預和彰顯法院的司法懲罰教育功能。這種處理方式，可能對于當前經(jīng)適房違法出租的亂象起到快速遏制作用，具有一定的合理性，但在一定程度上也附合了行政機關的部分職責與權能。

2.經(jīng)適房、安置房與預售商品房轉讓合同的效力問題

經(jīng)適房，是政府面向低收入困難家庭供應，具有保障性住房的性質。根據(jù)《經(jīng)適房管理辦法》的規(guī)定，在取得完全產(chǎn)權前（一般是5年內）不得出租或者轉讓。拆遷安置房，是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時，對被拆遷住戶進行安置所建的房屋。上海市政府2011年7月頒布的《上海市動遷安置房管理辦法》規(guī)定動遷安置房在取得房地產(chǎn)權證后的3年內，不得轉讓、抵押。預售商品房，是指與開發(fā)商簽訂了商品房預售合同的期房?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記取得權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓，商品房預售是例外；但關于商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，法律及行政法規(guī)尚未制定明確的規(guī)定。

但在現(xiàn)實生活中，關于這三類房屋的買賣和轉讓卻很普遍。為鼓勵交易和促進經(jīng)濟活力，司法實踐中是通常確認其合同效力的?；A的法律依據(jù)是《合同法》中關于當事人對合同的效力可以約定附條件和附期限及當事人一方經(jīng)對方同意可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人的法律規(guī)定。這些法律條款可以給經(jīng)適房和安置房的限售期問題、預售商品房再轉讓受限問題以法律上的解釋和出路。確認合同的效力，并非意味著完全排除行政機關制定的各種管理性規(guī)范的適用，因為合同的實際履行和操作還是要受到行政機關的管理與規(guī)制。若合同的履行遇到行政限制與障礙而不能進行，當事人雙方便可依據(jù)先前的約定進行處理或者解除合同。

3.合同法中的損害公共利益條款當慎重使用

《合同法司法解釋（一）》第四條明確，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的行政法規(guī)為依據(jù)；《合同法司法解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。所以，司法實踐中就普通民事主體的經(jīng)濟活動違反行政管理規(guī)章制度（即是對社會公共利益的管理和維護）的問題，逐慚形成的處理范式是以該行政法規(guī)區(qū)分為效力性強制性條款和管理性強制性條款，除非是違反了效力性強制性條款，否則通常情形下是不否定合同效力的。

基于特定的政策性考量，上海法院的司法實踐漸漸形成的處理范式，以損害社會公共利益為由，否定經(jīng)適房出租合同的效力。這種處理方式雖有一定的合理性，卻引發(fā)了更為嚴重的后果，人們開始對經(jīng)適房、安置房、預售商品房轉讓合同的效力產(chǎn)生更多的不確定性和動搖，損害了他們的交易熱情，從長遠來看也不利于保持市場經(jīng)濟活力，更有甚者對法律的穩(wěn)定性價值也產(chǎn)生了一定的損害。

因此，筆者認為，上海法院的做法既已成事實，為維護司法的權威，也不便隨意更改。但后續(xù)當嚴格限定適用條件，僅僅是指經(jīng)適房出租合同，而不應當涉及經(jīng)適房轉讓合同及其他特殊類型房屋的出租和轉讓合同的效力。總之，合同法中的損害公共利益的條款當慎重使用。

三、辦案心得

本案一審法院的判決基本在預料之內，但二審的判決結果卻是超出預料。雖然于我方當事人而言收回房屋的主要訴訟目的已經(jīng)實現(xiàn)，但卻意外遭受行政整改以外的司法處罰，一定程度上也是代理律師的失職。

在該案件的判決結果及相關新聞在經(jīng)報道后，筆者看到了很多評論，多數(shù)網(wǎng)友意見是“經(jīng)適房為了照顧居住困難的人使用的，拿出來出租牟利，活該被處罰，法院應該收回房屋”。筆者看完評論后，心里有一絲沉重，不能怪我們普通網(wǎng)民對法律的淡漠，只是想告訴他們，有些事情并不是他們表面看到或者想象的那么簡單。第一，經(jīng)適房出租很多時候不純粹是牟利的動因，在城市中獲得經(jīng)適房的大多人生活的確十分困難，收入低微；正因如此他們才比普通人更需要經(jīng)濟上的補助，所以他們甘愿自己繼續(xù)忍受原先的居住困難而把新房租給別人使用。第二，有的家庭孩子在城區(qū)上學，而經(jīng)適房多建設在郊區(qū)，相應的交通和生活配套設施沒有跟上，所以他們?yōu)榱吮憷荒苓x擇繼續(xù)在城區(qū)小房子里生活，經(jīng)適房空置也是浪費。第三，經(jīng)適房雖然是政府為照顧城區(qū)居住困難的居民供應的，但卻不是無償?shù)?，當事人也是支付了一定比例的購房價款，取得了有限產(chǎn)權；物權既已取得，便不可隨意剝奪。第四，于本案而言即便是需要對這種行為進行處罰，是否應該由法院做出，也應引起我們的思考。

本案從代理律師的角度而言，已經(jīng)處理完畢，基本實現(xiàn)了當事人的訴訟要求，但最后的判決結果多少有點出乎意料。希望我們的司法機關和行政機關在對相應的違法行為進行處罰的時候，不要矯枉過正，對普通人多一些人文關懷和理解，并改進和完善相應的行政舉措。