上海南虹橋投資開發(fā)有限公司

關于如何做好房地產企業(yè)的成本管理工作，企業(yè)要將眼光放長遠。重視成本管理工作帶來的影響，構建有效的企業(yè)成本管理辦法，實現(xiàn)在財務管理方面的進步，進而提高資源資金效用最大化，幫助企業(yè)達到預期收益目標。但是，在房地產長久繁榮的背后，許多企業(yè)并沒有注重成本管理，初步總結存在以下主要問題。

一、企業(yè)成本管理中存在的問題

(一)成本管理體系缺乏系統(tǒng)性

許多房地產成本管理體系中，通常采用的是比較粗放的管理模式，缺乏成本管理應該有的系統(tǒng)性、規(guī)范性和全面性。其中一些企業(yè)雖然已經建立了內部成本管理系統(tǒng)，但是，這些系統(tǒng)的機制并不健全，在企業(yè)面臨成本相關的重大決策時，不能做到全面分析，可能導致決策出現(xiàn)偏差，進而可能給企業(yè)帶來資金上的風險，一個錯誤的決策就可能給企業(yè)帶來上億元的損失。因此，企業(yè)不能視成本管理系統(tǒng)如同虛設，要改善其內部體系存在的問題，以發(fā)揮其真正的作用[1]。其次，一些企業(yè)沒有合理地將成本管理相關職位進行定編定崗，也沒有對員工成本管理工作進行適當考核，因為成本管理與其本身工作沒有多大的利益相關，員工的積極性也會因為沒有好的監(jiān)督措施而下降，責任意識的缺失，長此以往，容易導致員工在進行成本管理工作時疏忽大意，成本管理工作很難做好，未來還有可能造成公司重大的經濟損失。因此房地產公司應高度重視成本管理體系的系統(tǒng)性缺失問題。

(二)成本控制工作缺乏前期合理規(guī)劃與設計

許多房地產企業(yè)都將重點放在項目利益的獲取上，沒有將成本工作做到實處。這表現(xiàn)在一些房地產企業(yè)一接到房地產施工項目時，就期待工程快速開展，期待項目完成后的收益，而沒有在前期將成本控制工作做實，沒有合理的項目工程分析。有的企業(yè)直接采用報價最低的方案來開展工期，這樣的方案往往不具有合理性分析，可能會給后期工程帶來無盡的麻煩，甚至可能導致住房質量不過關、出現(xiàn)安全性問題危機用戶的生命財產安全，企業(yè)因之可能遭受重大經濟損失，甚至導致破產[2]。另外，前期成本規(guī)劃工作沒做好，當后期工程因種種因素需改變施工進程時，可造成成本升高，給企業(yè)帶來了成本上的損失，這有違成本控制體系設計的初衷。

(三)成本控制工作缺乏現(xiàn)代信息化

現(xiàn)代計算機網絡技術不斷提高，許多現(xiàn)代信息新技術的應用，將能提高房地產企業(yè)中的成本管理工作，但是，一些房地產公司并沒有將計算機信息技術引入到自身的成本管理計劃中，并且，大型房地產公司的項目分散在全國各地，項目成本要想與公司成本負責部門實現(xiàn)有效的溝通與交流十分困難，這些將直接影響到房地產企業(yè)做出成本決策，項目利益悠關方也無法將信息整合在一起，缺少信息交流的平臺，無異于切斷了交流的橋梁，進而導致房地產項目的成本上升和房地產的經營風險增加多。

(四)成本控制工作缺乏平衡性

成本控制工作固然重要，但是不能因為成本的節(jié)約而影響了工程質量。一些房地產公司為追求項目的低成本而降低了工程質量，給修建的房屋帶來安全隱患。曾經有住宅小區(qū)建成后坍塌，這與工程開發(fā)商降低項目成本有直接的關系，其項目負責人因房屋坍塌而被判刑。可見，在項目初期成本控制若不能達到平衡，對于房地產公司及購房者雙方都可能帶來不利，甚至帶來嚴重不良社會影響。

(五)成本核算缺乏科學性

一些企業(yè)代建政府投資的項目，主體是基礎設施和公建項目，時間緊、標準高、社會影響程度大，由于這些企業(yè)也同時開發(fā)多個項目，進而需要按項目分別核算，但是，如果這些企業(yè)成本核算過于簡單，簡單隨意計入其他項目，不直接反映企業(yè)的實際成本。比如，有企業(yè)幫助政府代建經濟適用房，設法把賬面做成虧損，認為經濟適用房、動遷房等項目反正是虧損，由政府承擔，索性就多虧點。從采購到施工存在著各種資源浪費。

另外，傳統(tǒng)房地產成本控制重點都放在工程造價上，忽視了項目的全局性，全過程成本控制顯得非常薄弱。

最后，房地產項目大多需要向銀行貸款，有些企業(yè)出于自身利益的考慮，將銀行利息直接作為期間費用，而不是按會計制度的規(guī)定進行資本化，這樣造成：一是企業(yè)暫時少交所得稅，存在納稅風險；二是賬面成本不實。

二、改善房地產企業(yè)成本管理的建議

(一)完善成本管理體制系統(tǒng)性

成本管理應作為企業(yè)內部管理的一項重要工作，企業(yè)要針對自身發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒相應成本管理經驗，制定一套適用于自身的成本管理體系，并對所有業(yè)務，包括項目施工、融資管理、土地購買等都具有適用性。其次，企業(yè)要明確自身的業(yè)務范圍，將所有的業(yè)務成本管理工作匯總，形成一個完整的成本管理控制系統(tǒng)，進而有效地實現(xiàn)成本合理控制。在此基礎上，房地產企業(yè)可以明確所有業(yè)務的發(fā)展目標。第三，房地產企業(yè)的成本管理的模式需要完善，可以組建專門從事成本管理監(jiān)督的委員會，以監(jiān)督、協(xié)調企業(yè)內部各部門之間的成本管理和交流工作，鞏固成本管理的作用。

(二)加強成本管理工作前期的規(guī)劃與設計

房地產企業(yè)在拿到項目時，不應急于選擇工作方案，而要先通過從建筑原材料的采購、施工單位的選擇以及施工日期的確定等方面來考慮選擇適合的方案，對整個項目工程實行有效控制，盡量在施工前期就做好施工計劃和整個項目的前期規(guī)劃與設計，提前做好各項預算工作，避免后期因為種種主觀因素導致計劃變更，減少因此帶來的資金損失。另外，房地產企業(yè)還可以從施工的技術上出發(fā)，在做好施工方案的基礎上，提高新材料與新技術的應用，在保障建筑安全的基礎上，實現(xiàn)成本的有效降低。除此之外，在工期進行時，需要密切關注項目進展，避免超過合同規(guī)定的施工期，施工期超出合同規(guī)定期限后，將有很大的概率超出房地產公司此前做的成本預算工作，加大施工成本。還有可能因為項目的未完工造成收不到相關款項等問題，以及可能面臨經濟索賠[3]。

(三)建立成本控制工作現(xiàn)代信息系統(tǒng)

現(xiàn)代化的成本控制信息控制系統(tǒng)的建立不僅僅有利于項目的信息流通，同時也方便了房地產企業(yè)對于項目成本申報、工程預算申報等作出及時的反饋[4]?，F(xiàn)代化成本控制信息系統(tǒng)的建立有助于將分散的部門連接起來形成一個貫穿公司內部的整體。成本控制現(xiàn)代化信息系統(tǒng)在構建之時，要注意將成本管理系統(tǒng)與其他一些管理系統(tǒng)結合起來，例如，可以將進度調控系統(tǒng)與成本控制系統(tǒng)結合起來，通過監(jiān)控項目施工的各項環(huán)節(jié)，把控成本的發(fā)生以及調整成本預算，實現(xiàn)對資產的有效監(jiān)控以及運用。

(四)平衡成本與工程質量

成本控制問題固然重要，但是成本控制的前提是房地產公司的建設項目具有安全性。房地產公司不能因為成本低控制而選擇降低質量的方式來開展項目，否則將存極大的安全隱患。房地產稅對于成本以及工程質量應有一個規(guī)范的標準，要在兼顧造價成本的同時做到質量保證，因此，房地產公司要在項目期初進行仔細研究，可以咨詢相關專業(yè)人員以及借鑒其他優(yōu)秀房地產公司的做法。以找到有效的方法來幫助企業(yè)解決平衡成本與工程質量的問題。

(五)房地產成本項目核算的對策

房地產項目成本包括土地費用、工程立項、規(guī)劃、可行性研究，初步勘察和初步設計、地質勘查、施工圖設計、施工圖審查、工程規(guī)劃許可、招投標、施工、竣工驗收備案、結算審計費等費用。這些項目大致分為投資支出、管理費用、財務費用和銷售費用及稅收等，針對項目的特點和相關影響因素制定相關的目標成本和目標收益，然后對重要環(huán)節(jié)重點把控，例如，預算編制、合同控制、資金審批、決算審計、績效考核、內審監(jiān)督、外部全覆蓋審計等，經過各級各部門嚴格把關來控制成本，集成本預測、核算、分析、考核、控制于一體的代建單位成本管理和成本控制體系。

三、結束語

綜上所述，成本控制對于房地產公司非常重要，且能直接影響社會經濟環(huán)境。許多房地產公司的成本控制存在著較多的問題，房地產公司需要直面這些問題，針對問題采取有效的措施，從而促進我國房地產行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。