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        新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及風(fēng)險(xiǎn)管理策略探析

        2019-04-23 09:35:10李佳琦
        財(cái)訊 2019年29期
        關(guān)鍵詞:融資現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理

        李佳琦

        摘 要:在政策收緊和去杠桿的背景下,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自2016年底整體進(jìn)入到全面收緊的階段,企業(yè)融資環(huán)境不斷變化,防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)也成為當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文總結(jié)了目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)和特點(diǎn),并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和六類(lèi)主要融資方式進(jìn)行了分析?,F(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行,行業(yè)分化加劇,融資環(huán)境全面收縮,企業(yè)資金鏈條緊張,債務(wù)兌付壓力顯現(xiàn)?;诖耍疚慕ㄗh房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注融資風(fēng)險(xiǎn),建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,確保理性融資,提升流動(dòng)性管理能力,并根據(jù)政策變化及時(shí)調(diào)整融資活動(dòng)。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);融資現(xiàn)狀;風(fēng)險(xiǎn)管理

        一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)及特點(diǎn)

        在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用十分突出,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。近年來(lái),伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)盛行,房?jī)r(jià)上漲迅速,中央堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,綜合運(yùn)用調(diào)控手段,抑制資產(chǎn)泡沫的同時(shí)也使得房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境趨緊,行業(yè)發(fā)展受到限制。

        (1)?????? 房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不減

        本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2016年9月開(kāi)啟,中央及地方各項(xiàng)政策密集出臺(tái),“限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限土拍、限商改住”六限推進(jìn),限制力度空前。2019年4月,中央政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”,“穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”,并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出部署,強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位??梢钥闯觯乐狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)仍然被擺在重要位置。

        (2)?????? 房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度下行

        1.銷(xiāo)售增速顯露疲態(tài)

        根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示,2018年商品房銷(xiāo)售面積17.17億平方米,同比增長(zhǎng)1.4%,增速較2017年回落6.3個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售金額15.00萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)12.2%,增速較2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來(lái)看,2018年全國(guó)一、二線城市銷(xiāo)售面積主要呈負(fù)增長(zhǎng);三、四線城市的棚改貨幣化政策以及相對(duì)寬松的調(diào)控政策,支撐了全年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積正增長(zhǎng)。但隨著棚改貨幣化逐步完成計(jì)劃量,以及房?jī)r(jià)上漲對(duì)購(gòu)買(mǎi)需求的抑制,三、四線城市未來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力。

        2.房地產(chǎn)竣工意愿下降

        2017年11月,全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積同比增速出現(xiàn)近年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng),并開(kāi)始持續(xù)下滑。2018年下半年,月同比增速基本維持在-10.0%。但另一方面,房地產(chǎn)新開(kāi)工面積趨勢(shì)相反,不僅持續(xù)維持正增長(zhǎng),且增速持續(xù)上行。房地產(chǎn)企業(yè)竣工意愿持續(xù)下降,企業(yè)有意通過(guò)放緩施工和竣工的速度來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境不利的局面。

        3.房地產(chǎn)投資增速下行

        2018年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速下滑,但房地產(chǎn)投資增速仍保持較高的水平。但剔除土地購(gòu)置費(fèi)后,房地產(chǎn)投資增速?gòu)?016年4月即開(kāi)始回落,在2017年下半年開(kāi)始持續(xù)下行,于2018年3月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),并一直持續(xù)至今。

        (3)?????? 行業(yè)集中度繼續(xù)提升

        2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果顯示,以銷(xiāo)售金額計(jì)算的2018年10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額分別為24.0%、36.1%、52.0%、63.5%,除十強(qiáng)份額比2017年降低0.01個(gè)百分點(diǎn),其他數(shù)據(jù)分別較上年增長(zhǎng)3.9、6.7、8.3個(gè)百分點(diǎn),各梯隊(duì)市場(chǎng)份額基本處于穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。從公司角度看,大房企的品牌、資金、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),在融資、拿地、銷(xiāo)售等方面優(yōu)勢(shì)明顯。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度處于繼續(xù)提升的態(tài)勢(shì)。

        二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與主要融資方式

        (1)?????? 整體融資現(xiàn)狀

        1.融資全面收縮,融資成本上行明顯

        近年來(lái),隨著房市政策收緊,房地產(chǎn)企業(yè)融資也收縮明顯。2016年10月起,滬深交易所、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)先后出臺(tái)房地產(chǎn)融資政策措施,募集資金用途受到嚴(yán)格限制。房地產(chǎn)企業(yè)融資在2016年3季度后難度加大、成本逐漸上升。房地產(chǎn)信用類(lèi)債券發(fā)行利率自2016年底一路上揚(yáng),2018年4季度,房地產(chǎn)企業(yè)AA、AA+和AAA評(píng)級(jí)發(fā)行利率平均為6.7%、6.2%和5.1%,較2017年1季度分別約上浮130BP、90BP和30BP。

        2.進(jìn)入償債高峰,資金鏈條緊張

        2015-2016年房地產(chǎn)企業(yè)信用債券市場(chǎng)環(huán)境寬松,企業(yè)迅速調(diào)整融資結(jié)構(gòu),債券發(fā)行規(guī)模較大,債券期限多集中在3年至5年期。因此,從2017年底,房地產(chǎn)企業(yè)債券回售和到期壓力開(kāi)始逐年增大。2018年回售及到期總量為4,056.60億元,未來(lái)5年還將快速遞增。但在信用收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下,房地產(chǎn)企業(yè)債券整體融資規(guī)模依舊較低,企業(yè)面臨越來(lái)越大的償債風(fēng)險(xiǎn)和資金鏈壓力。

        3.兌付危機(jī)逐步顯現(xiàn)

        2018年以來(lái),5家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)16只債券發(fā)生債券違約,違約數(shù)量?jī)H次于違約企業(yè)最多的綜合業(yè)。違約房企一般資產(chǎn)規(guī)模較小,多為混業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu),且以民企居多。今年以來(lái),棚改貨幣化力度減弱,地產(chǎn)銷(xiāo)售增速疲軟,融資成本分化加劇,再融資難度加大,房地產(chǎn)行業(yè)信用狀況將繼續(xù)惡化,部分房企可能面臨較大兌付壓力。

        (2)?????? 主要融資方式

        1.銀行貸款

        房地產(chǎn)企業(yè)的銀行信貸融資包括開(kāi)發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸和并購(gòu)貸三種。其中,銀行開(kāi)發(fā)貸款是房企的主要融資渠道之一,成本較低,但貸款用途受限,只能用于項(xiàng)目建設(shè),嚴(yán)禁直接用于購(gòu)買(mǎi)土地。目前,主流的融資品種基本只剩滿足“四三二”條件 的開(kāi)發(fā)貸或部分更新貸/舊改貸類(lèi)的產(chǎn)品。2018年,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中,銀行貸款為1.90萬(wàn)億元,同比減少7.3%。

        2.債券融資

        房地產(chǎn)企業(yè)債券融資包括境內(nèi)融資和境外融資。境內(nèi)主要通過(guò)在銀行間市場(chǎng)、交易所市場(chǎng)和發(fā)改委市場(chǎng)發(fā)行信用債券融資,融資品種豐富。2015-2016年,國(guó)內(nèi)信用債券市場(chǎng)發(fā)展迅速,融資成本低,大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)融資效率。2016年底以來(lái),受各市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)分類(lèi)融資監(jiān)管政策影響,房企信用債融資規(guī)模大幅下降。2018年,房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券市場(chǎng)融資5521億元,同比增長(zhǎng)86.1%,但相比2016年融資規(guī)模仍縮減超3000億元。境外則以香港離岸市場(chǎng)債券為主,包括點(diǎn)心債和美元債。2016年下半年開(kāi)始,房企境內(nèi)融資難度加大,境外發(fā)債開(kāi)始升溫,但融資成本逐漸上升。2018年房企海外發(fā)債規(guī)模796.57億元,同比增長(zhǎng)89.9%,其中近60%債券發(fā)行利率超過(guò)7.0%,最高發(fā)行利率達(dá)15.0%。

        3.資產(chǎn)證券化

        目前,市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多個(gè)環(huán)節(jié)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,如:供應(yīng)鏈保理ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)管理費(fèi)ABS、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)。相較傳統(tǒng)信用類(lèi)債券融資,資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)資產(chǎn)的流動(dòng)性,且資金用途更加靈活,因此近兩年得以蓬勃發(fā)展。2018年房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為1,068.07億元,較2017年同比增長(zhǎng)72.0%。

        4.權(quán)益融資

        房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資主要包括IPO、增發(fā)和配股等。但受房地產(chǎn)調(diào)控影響,2016年4季度以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資渠道也全面收緊。2018年,房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資總額266.61億元,較2017年同比減少4.6%,其中首發(fā)僅3.22億元,增發(fā)高達(dá)263.38億元。

        5.私募房地產(chǎn)股權(quán)基金

        目前私募房地產(chǎn)股權(quán)基金以有限合伙企業(yè)為主,GP負(fù)責(zé)基金所有資產(chǎn)的管理和運(yùn)作,優(yōu)點(diǎn)是募集資金投向較為寬松。但自2018年2月,受《私募投資基金備案須知》的影響,底層資產(chǎn)涉及“借貸性質(zhì)的資產(chǎn)或其收(受)益權(quán)”的均不予備案,地產(chǎn)私募機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展阻力增大。

        6.非標(biāo)融資

        房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)融資是指企業(yè)通過(guò)信托貸款、委托貸款等非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)方式獲得的融資,是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房企有力的資金補(bǔ)足方式。但房地產(chǎn)非標(biāo)融資成本普遍較高,平均超過(guò)8%。同時(shí),自2018年開(kāi)始,商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類(lèi)業(yè)務(wù),不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)等限制或禁止領(lǐng)域,部分信托機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)已暫停。

        三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的管理建議

        (1)?????? 開(kāi)展系統(tǒng)、持續(xù)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析,建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

        建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理涵蓋經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩大方面。企業(yè)應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)周期、行業(yè)政策、管理戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的區(qū)域分布、企業(yè)自身資質(zhì)及可取得的外部支持等多方面評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);圍繞存貨變現(xiàn)能力,從企業(yè)的盈利能力、運(yùn)營(yíng)能力、資本結(jié)構(gòu)以及償債能力等方面預(yù)判財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制應(yīng)系統(tǒng)、持續(xù),并動(dòng)態(tài)制定應(yīng)對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控措施。

        (2)?????? 制定融資規(guī)劃,確保理性融資

        隨著市場(chǎng)融資渠道的不斷擴(kuò)展、融資方式的不斷增多,企業(yè)采用多種方式和產(chǎn)品來(lái)獲得融資已極為普遍,但也可能造成企業(yè)的過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)。制定融資規(guī)劃,確保企業(yè)理性融資是防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。首先,應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境判斷,根據(jù)投資需要、項(xiàng)目回款周期等合理確定融資規(guī)模;其次,根據(jù)企業(yè)發(fā)展階段,經(jīng)營(yíng)需要等綜合比較各融資渠道,選擇適合企業(yè)的融資方式,拓展多元化融資渠道;最后,考量企業(yè)融資成本,即掌握企業(yè)總債務(wù)情況、現(xiàn)金流對(duì)債務(wù)或利息的覆蓋情況等。另外,企業(yè)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)分析,提前制定科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策和相適應(yīng)的融資決策,并建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

        (3)?????? 提升企業(yè)流動(dòng)性管理能力

        房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),對(duì)流動(dòng)性極度敏感。因此,行業(yè)弱周期背景下,企業(yè)的流動(dòng)性管理能力顯得更為關(guān)鍵。企業(yè)管理層應(yīng)結(jié)合行業(yè)趨勢(shì)判斷和自身經(jīng)營(yíng)情況,確定適應(yīng)企業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)審慎程度。一方面,密切關(guān)注企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)健程度,加強(qiáng)償債能力分析;另一方面,提高企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力和現(xiàn)金流把控能力,及時(shí)調(diào)整公司業(yè)態(tài)、項(xiàng)目布局、產(chǎn)品類(lèi)型以及土地儲(chǔ)備等。另外,還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制等內(nèi)部控制活動(dòng),在項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的全周期中積極做好風(fēng)險(xiǎn)防控,明確資金管理制度,減少成本資源的浪費(fèi)等。

        (4)?????? 根據(jù)政策及時(shí)調(diào)整融資活動(dòng)

        房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)、財(cái)政收入、居民資產(chǎn)配置方面占有重要地位,是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控行業(yè)。因此,企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)政策及時(shí)調(diào)整融資活動(dòng)也是防范融資風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。企業(yè)應(yīng)及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的融資、土地、貨幣、財(cái)稅、戶籍和土地等政策變化,提高預(yù)判能力,及時(shí)調(diào)整融資規(guī)劃,適應(yīng)經(jīng)營(yíng)和投資決策。因融資監(jiān)管政策變化導(dǎo)致單一融資渠道受阻時(shí),及時(shí)尋找突破口,或選擇合適的替代渠道,關(guān)注融資成本變化等。同時(shí),循序漸進(jìn)發(fā)展國(guó)家政策鼓勵(lì)業(yè)務(wù),拓展行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)。

        四、結(jié)語(yǔ)

        總體來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)政策敏感度高,企業(yè)分化程度較高,且民營(yíng)企業(yè)占比高,以上“三高”的特征決定了行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)屬性。本輪調(diào)控背景下,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境不斷收縮,進(jìn)一步加劇了行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范、關(guān)注政策變化、系統(tǒng)制定融資規(guī)劃,在開(kāi)拓市場(chǎng)與保持流動(dòng)性之間保持平衡,建立系統(tǒng)、全面的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,綜合各方力量,積極防范和化解融資風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

        注釋?zhuān)?/p>

        房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款需符合“四三二”條件,“四”代表的是房地產(chǎn)公司4證齊全,“三”是指房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目中至少要有30%的自有資金,“二”是指融資方至少有二級(jí)或以上的資質(zhì)。

        參考文獻(xiàn)

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