劉云

摘 要：針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的分析，本文首先提出了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型，其次提出了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控。旨在通過(guò)分析涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的方法，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);涉稅風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管控

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得人們對(duì)于住房的需求逐漸提升，進(jìn)而一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展;同時(shí)政府相關(guān)部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管控力度也有所增加，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管力度。現(xiàn)階段，從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的情況來(lái)看，仍然存在部分逃稅漏稅情況。因此，就需要我國(guó)相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與研究，從而對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的管控?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員，就需要提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型

（1）收入確認(rèn)方面存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)盤(pán)預(yù)售時(shí)，所收取的購(gòu)房定金等多種預(yù)收款項(xiàng)，通常會(huì)將其計(jì)入到往來(lái)賬款類(lèi)目中，或者不進(jìn)行入賬，此操作并不符合相關(guān)稅收法律法規(guī)的要求，沒(méi)有按照規(guī)定的納稅依據(jù)預(yù)繳增值稅以及土地增值稅。

在對(duì)項(xiàng)目擬定銷(xiāo)售價(jià)格或者同消費(fèi)者簽訂銷(xiāo)售合同的過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有將全部收入納入到合同中進(jìn)行約定，選擇另立名目收取價(jià)外費(fèi)用，為了減少應(yīng)納稅額，這部分價(jià)外費(fèi)用未納入到銷(xiāo)售收入中進(jìn)行申報(bào)納稅，只是將其歸入到往來(lái)款科目中，按照代收代付款進(jìn)行處理。

房地產(chǎn)企業(yè)用自建房產(chǎn)抵頂債務(wù)或者工程款項(xiàng)時(shí)，并沒(méi)有嚴(yán)格按照相關(guān)的政策規(guī)定，對(duì)其按照銷(xiāo)售收入進(jìn)行確認(rèn)。同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)受到銷(xiāo)售因素或者資金因素的影響，導(dǎo)致在項(xiàng)目結(jié)束之后，并不能及時(shí)向相關(guān)施工單位支付工程款及材料款，而是將自建房產(chǎn)抵賬。在進(jìn)行賬務(wù)處理的過(guò)程中，也沒(méi)有及時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，在申報(bào)收入時(shí)也沒(méi)有按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行申報(bào)，出現(xiàn)瞞報(bào)、少報(bào)甚至不報(bào)的情況。

收入確認(rèn)方面涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：在此環(huán)節(jié)中，所涉及到的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響企業(yè)的增值稅，對(duì)企業(yè)的所得稅以及土地增值稅等多種稅種都會(huì)產(chǎn)生影響，企業(yè)少繳甚至不繳稅費(fèi)，產(chǎn)生較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收到的定金款項(xiàng)，計(jì)入到其他應(yīng)付款或預(yù)收賬款科目中，沒(méi)有將其按照流程進(jìn)行增值稅以及土地增值稅申報(bào)，而是選擇延期納稅，這種情況會(huì)面臨稅收稽查的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)生的價(jià)外費(fèi)用，沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行收入確認(rèn)，且對(duì)于以自建房產(chǎn)抵頂工程款項(xiàng)的行為也沒(méi)有按照視同銷(xiāo)售進(jìn)行收入確認(rèn)，這兩種情況稅務(wù)機(jī)關(guān)均可以將其認(rèn)定為視同銷(xiāo)售，并按照相關(guān)法律法規(guī)要求企業(yè)繳納相關(guān)稅款，甚至進(jìn)行處罰，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成不利影響。

（2）成本確認(rèn)方面存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

1.虛增開(kāi)發(fā)成本

在以往房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的案例當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)在成本確認(rèn)方面存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是虛列或者虛增成本，包括虛列建筑安裝成本、材料成本、拆遷補(bǔ)償成本以及融資成本等等，進(jìn)行這部分操作的關(guān)鍵目的就是為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，進(jìn)而有效減少應(yīng)納稅額。

2.未準(zhǔn)確進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)

部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，沒(méi)有按照相關(guān)的政策要求，沒(méi)有對(duì)歸集的開(kāi)發(fā)成本按照建筑業(yè)態(tài)或者建筑面積進(jìn)行合理的分配，期間費(fèi)用歸集不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算混亂，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)還存在著重復(fù)結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用的情況。

成本確認(rèn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)企業(yè)在成本確認(rèn)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)所得稅以及土地增值稅的繳納情況具有較大的影響。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)建安成本費(fèi)用數(shù)據(jù)水平，分析某個(gè)公司成本費(fèi)用發(fā)生的合理性及真實(shí)性，就能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本是否存在虛增或者虛列的情況，后續(xù)再通過(guò)對(duì)其賬目賬冊(cè)、銀行往來(lái)進(jìn)行比對(duì)檢查，核實(shí)企業(yè)稅款繳納情況，若存在虛增成本的情況，將面臨補(bǔ)繳稅款、加收滯納金甚至罰款的處罰。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

（1）開(kāi)發(fā)前期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，通常情況下都需要進(jìn)行科學(xué)合理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控，其主要涉及的就是土地款。通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地款可能占據(jù)開(kāi)發(fā)成本總額的50%以上，涉及的金額數(shù)目較大，稅務(wù)部門(mén)在進(jìn)行檢查的過(guò)程中，首先會(huì)將此項(xiàng)作為稅務(wù)檢查的重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地開(kāi)發(fā)前環(huán)節(jié)需要特別留意。

首先要簽訂正式的合同，對(duì)合同條款內(nèi)容做出符合法律的詳細(xì)約定;取得土地使用權(quán)后需要確保獲得的憑證真實(shí)有效;購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)還會(huì)牽涉到契稅以及印花稅等納稅問(wèn)題，一定要按照政策規(guī)定進(jìn)行繳納，保留繳稅憑證;在項(xiàng)目結(jié)束后的土地增值稅清算環(huán)節(jié)要有理有據(jù)進(jìn)行扣除。除此之外，在取得土地使用權(quán)的過(guò)程中，還需要避免使用大額現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算，通過(guò)這些細(xì)節(jié)把控才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效管控。

（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)施工階段，工程項(xiàng)目的建筑安裝成本是房地產(chǎn)企業(yè)一項(xiàng)非常重要的支出，在建筑工程項(xiàng)目總成本中所占比重較大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)影響顯著。項(xiàng)目施工建設(shè)階段，涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等一系列稅種。房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地辦理相關(guān)稅務(wù)登記，按照政策預(yù)繳稅款。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，涉稅風(fēng)險(xiǎn)同施工單位也有密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)施工結(jié)算款進(jìn)行有效的管控，避免大額現(xiàn)金結(jié)算，加大對(duì)工程、材料發(fā)票的審核力度，杜絕虛假發(fā)票入賬等一系列不合規(guī)稅前列支帶來(lái)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)工程項(xiàng)目建筑安裝成本核算的準(zhǔn)確性，提高房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)中期涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控質(zhì)量。

（3）開(kāi)發(fā)后期涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)后期，對(duì)涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控時(shí)，企業(yè)相關(guān)管理人員還需要提高對(duì)后期工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的管控力度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后期，通常也會(huì)涉及到多個(gè)稅種，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)就需要加強(qiáng)對(duì)預(yù)收款項(xiàng)及時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)確的賬務(wù)處理，前期未進(jìn)行收入確認(rèn)及結(jié)轉(zhuǎn)的，在項(xiàng)目后期，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行收入確認(rèn)，并按照建筑業(yè)態(tài)或者建筑面積進(jìn)行成本的結(jié)轉(zhuǎn)，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。若存在自建自持的房產(chǎn)，企業(yè)可以將該部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，作為企業(yè)自有資產(chǎn)進(jìn)行處理，或者將其作為物業(yè)及公共配套用設(shè)施移交，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收法律法規(guī)尚不完善，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控其中所涉及到的稅種及扣除項(xiàng)目相對(duì)較為復(fù)雜，且計(jì)算起來(lái)具有一定難度，對(duì)于減免稅的界限規(guī)定較為模糊，在實(shí)際操作的過(guò)程中，難度較大，同原房產(chǎn)稅、土地出讓金等成本費(fèi)用扣除規(guī)定出現(xiàn)了部分沖突問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)于稅制的設(shè)立中還存在一定的問(wèn)題與不足，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有嚴(yán)格按照其規(guī)定進(jìn)行執(zhí)行，一定程度上降低了企業(yè)的納稅籌劃空間，導(dǎo)致稅管效率相對(duì)較低。另外，針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看，我國(guó)還在不斷地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收法律法規(guī)進(jìn)行完善改革，從而為推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

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