◎董軍 李欣 胡旭鵬 王茹 張曉玲 趙明正

原建設(shè)部于2005年編制《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》時(shí)，首次提出建設(shè)國家中心城市這一概念，此舉調(diào)整了我國傳統(tǒng)的直轄市、省會(huì)城市、地級市、縣級市的城鎮(zhèn)體系格局，肯定了國家中心城市在空間、人口、資源和政策上的優(yōu)勢，及其具備的區(qū)域引領(lǐng)、輻射和集散功能。2007年，由原建設(shè)部上報(bào)國務(wù)院的《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2006-2020年）》中指出：國家中心城市是全國城鎮(zhèn)體系的核心城市。在2010年2月至2018年2月的八年時(shí)間里，國務(wù)院先后印發(fā)批復(fù)了《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》《中原城市群發(fā)展規(guī)劃》和《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》等，正式確定北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州和西安入選國家中心城市。

四座國家中心城市的共性與特性

參照區(qū)域發(fā)展和城市規(guī)模，本文挑選成都、武漢、鄭州和西安四座城市進(jìn)行比較分析，其獲批國家中心城市的時(shí)間分別是：2016年4月、2016年10月、2017年1月和2018年2月。

1.共性分析

國家中心城市在政治、經(jīng)濟(jì)和文化諸方面位于我國城鎮(zhèn)體系中最高層級，具備綜合服務(wù)、產(chǎn)業(yè)集群、物流樞紐、開放高地和人文凝聚等功能，旨在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，縮小地區(qū)間發(fā)展差距。成都、武漢、鄭州與西安均是省會(huì)城市和國家歷史文化名城，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市，常住人口接近或已超千萬；從地域上來講，四市都是中西部內(nèi)陸地區(qū)的中心城市，武漢和鄭州輻射中部地區(qū)，成都和西安輻射西部地區(qū)。

2.特征分析

成都、武漢、鄭州與西安不同的地理位置，決定了其核心帶動(dòng)力的主要方向。武漢輻射帶動(dòng)中部和長江中游地區(qū)，是全國重要的工業(yè)和科教基地；鄭州承載著東、中、西部地區(qū)的交通總樞紐的作用，是南北貨物集散中心；成都地處西南內(nèi)陸腹地，居承東啟西南重要戰(zhàn)略地位，是國家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、商貿(mào)物流中心；西安立足古絲綢之路起點(diǎn)，具有西北區(qū)位交通連接?xùn)|西、經(jīng)濟(jì)發(fā)展承東啟西北、文化交流東西互鑒的獨(dú)特優(yōu)勢，是國家重要的科研、教育和工業(yè)基地。

綜合發(fā)展比較

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力比較

國家中心城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的輻射力、影響力如何？作為省會(huì)城市，西安、成都、武漢和鄭州2017年的地區(qū)生產(chǎn)總值（見表1）在所在省份占比分別是34%、38%、37%和20%，成都、武漢和西安的地區(qū)生產(chǎn)總值占比均超過所在省份的1/3，鄭州地區(qū)生產(chǎn)總值在全省占比為1/5。成都和武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值均突破萬億元大關(guān)，西安僅為成都的53.8%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值也是末位?？梢钥闯觯靼苍陉兾魅〉念^雁地位毫無疑問，但西安的地區(qū)生產(chǎn)總值距離萬億元大關(guān)仍有差距，與成都、武漢和鄭州比較，八個(gè)方面九個(gè)指標(biāo)與排位第一的城市差距大，占比在46.7%-79.4%之間。其中，西安地區(qū)生產(chǎn)總值和人均地區(qū)生產(chǎn)總值、地方公共財(cái)政預(yù)算收入、第三產(chǎn)業(yè)增加值和固定資產(chǎn)投資總額五項(xiàng)指標(biāo)均墊底；進(jìn)出口貿(mào)易總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、實(shí)際利用外商直接投資和發(fā)明專利授權(quán)量四項(xiàng)指標(biāo)排位倒數(shù)第二。總體來看，西安經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力較弱，地方政府可支配財(cái)力有限，硬件基礎(chǔ)、招商引資和技術(shù)轉(zhuǎn)化能力較弱，與其他國家中心城市存在明顯差距。

表1 2017年四市綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)對比

2.城市功能與民生狀況比較

成都、武漢、鄭州與西安的城鎮(zhèn)化率都在70%以上，均高出全國平均水平。在城市環(huán)境、配套建設(shè)與居民生活各方面，西安與成都、武漢和鄭州的差異明顯。

地區(qū)生活的便利程度、舒適度和生活質(zhì)量是城市外向吸引力的直接體現(xiàn)。西安與成都、武漢和鄭州比較，在基礎(chǔ)教育資源、醫(yī)療服務(wù)和客運(yùn)交通上排位第一，但是物流交通、空氣環(huán)境方面排位倒數(shù)第二，居民收入墊底，差距可見一斑（見表2）?？梢钥闯?，西安城市配套設(shè)施較全面，在居民最關(guān)注的教育、醫(yī)療和交通三大生活服務(wù)方面品質(zhì)較好，但是居民收入過低、霧霾等空氣污染問題嚴(yán)重，物流交通有大幅提升空間、城市環(huán)境亟待改善，居民收入有待提高。

表2 2017年四市環(huán)境、配套建設(shè)對比

房地產(chǎn)市場比較

國家中心城市的大規(guī)模建設(shè)需要房地產(chǎn)行業(yè)的支撐，百姓生活的改善更需要房地產(chǎn)行業(yè)的除舊破新。分析四市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展空間，可以看出各有優(yōu)劣。

1.土地供應(yīng)比較

從地域看，四市均地處平原腹地，周邊青山綠水環(huán)抱，成都和西安的占地面積均在1萬平方千米以上，鄭州總面積最小為7446平方千米。在新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展中，四市土地供應(yīng)基本充足，但地價(jià)成本差異大。

（1）土地供應(yīng)充足，西安供應(yīng)看漲。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的住宅土地供應(yīng)量分別是893萬平方米、1430萬平方米、1127萬平方米和611萬平方米。西安作為目前最后一個(gè)獲批國家中心城市的城市，土地供應(yīng)量雖然上漲略晚，但從2017年起持續(xù)走高，2017年住宅類土地供應(yīng)量同比增加100萬平方米，同比漲幅為12.6%。

（2）西安土地實(shí)際成交面積居中位，成本最低。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的土地成交面積分別是1207萬平方米、790萬平方米、1047萬平方米和1647萬平方米，鄭州土地成交面積遙遙領(lǐng)先，成都土地成交創(chuàng)十年新低。從土地出讓金看，2017年，西安的土地出讓金為349億元，成都、武漢和鄭州的土地出讓金均突破千億元，分別是1097億元、1504億元和1151億元。西安拿地成本僅為成都的1/5。

2.房地產(chǎn)投資比較

在國家中心城市規(guī)劃的引領(lǐng)下，四市新一輪的城鎮(zhèn)化改造建設(shè)如火如荼，房地產(chǎn)市場在其中舉足輕重。從房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品住宅的竣工面積、銷售面積、環(huán)比、同比指數(shù)和均價(jià)幾方面看，西安的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較低，隨著開發(fā)深入，后市仍有投資空間。新建商品住宅的供應(yīng)充足且穩(wěn)定，房價(jià)處于上升空間，上漲滯后，說明在供應(yīng)充足的市場環(huán)境中，市場潛在購買力仍有待開發(fā)。

（1）西安房地產(chǎn)開發(fā)投資仍需挖掘潛力。2017年，西安、成都、武漢和鄭州的房地產(chǎn)開發(fā)分別完成投資2333億元、2488億元、2686億元和3359億元，占固定資產(chǎn)投資額的比重分別是31.3%、26.5%、34.1%和44.4%，西安房地產(chǎn)開發(fā)總額排位居尾，比重列中位。

（2）西安新建商品住宅竣工面積與銷售面積差值最小。2017年，四市的新建商品住宅市場銷售較好，銷售面積均在2000萬平方米左右。四市中，成都新建商品住宅的竣工面積和銷售面積均為最高，西安與之分別相差573萬平方米和825萬平方米。與此同時(shí)，西安新建商品住宅的竣工面積與銷售面積差值最小。這說明，西安房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏加快，住宅供應(yīng)較穩(wěn)定，但同時(shí)銷售市場后勁不足，后市銷售還需要深入開發(fā)市場，調(diào)動(dòng)潛在購買力（見表3）。

表3 2017年四市新建商品住宅竣工面積和銷售面積對比（單位：萬平方米）

（3）房價(jià)指數(shù)逆位攀升。西安與成都、武漢和鄭州三城相比，后三者房價(jià)總體趨勢為2016年大漲，2017年下行，而西安兩年來一直呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢。

一是西安環(huán)比指數(shù)平和上升。2016年，全國房地產(chǎn)市場去庫存效果顯著，到處“漲”聲一片。2016年10月，西安新建商品住宅價(jià)格環(huán)比溫和上漲1.8%，為全年漲幅最高，與成都、武漢和鄭州9月的“瘋漲”情況相比，進(jìn)入上漲通道的時(shí)間大體一致，但全年未出現(xiàn)2個(gè)百分點(diǎn)以上的大幅上漲局面，最高漲幅相比鄭州少5.8個(gè)百分點(diǎn)。自2016年10月起，全國部分熱點(diǎn)城市進(jìn)入房價(jià)嚴(yán)控期，成都、武漢和鄭州房價(jià)環(huán)比指數(shù)高漲急跌（見圖1），2017年全年迅速收縮，保持在持平范圍內(nèi)小幅波動(dòng)，而西安的房價(jià)指數(shù)波動(dòng)不同于這三城，全年繼續(xù)小幅上漲。

圖1 2016-2017年四市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)

二是西安同比指數(shù)剛性上漲。從同比看，西安房價(jià)走勢異于成都、武漢和鄭州，雖有限購令制約，但剛需購買力逐步釋放。2017年累計(jì)同比指數(shù)逐月擴(kuò)大，從1月的8.3%擴(kuò)大到12月的12.5%，漲幅差4.2個(gè)百分點(diǎn)。成都、武漢和鄭州于2016年10月被國家納入第一批房價(jià)熱點(diǎn)城市監(jiān)控范圍，地方限購令多次加碼，成都累計(jì)同比漲幅自2017年初逐月收窄，全年累計(jì)同比漲幅僅為1.5%；武漢和鄭州的同比漲幅全年下跌較快，高低漲幅差最高值分別為11.9個(gè)和13.1個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-12月，西安、成都、武漢和鄭州新建商品住宅同比累計(jì)分別上漲12.5%、1.5%、12.3%和14.6%，西安的漲幅基本追平武漢和鄭州（見圖2）。

圖2 2017年四市新建商品住宅價(jià)格累計(jì)同比指數(shù)

三是西安房地產(chǎn)價(jià)格水平偏低。西安與成都、武漢和鄭州相比，房價(jià)水平偏低，市場均價(jià)仍在“洼地”。自2016年以來，西安房地產(chǎn)市場從回暖到“開盤即售罄”的火爆場面后，房價(jià)扶搖直上，縮小了與周邊城市的差距，但仍存在“洼地”現(xiàn)象。據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月，西安、成都、武漢和鄭州新建商品住宅均價(jià)分別是10418元/平方米、12500元/平方米、9545元/平方米和15443元/平方米。從市場反應(yīng)看，由于大品牌房企進(jìn)駐較晚，西安房地產(chǎn)市場樓盤品質(zhì)、整體規(guī)劃和營銷宣傳略顯滯后，預(yù)計(jì)后期西安房價(jià)仍有一定上漲空間。

對比來看，西安房地產(chǎn)市場土地供給成本較低，供給量能夠滿足市場需求，在如今均價(jià)過萬元的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情減退，剛需購買能力后續(xù)不足，房地產(chǎn)市場缺乏品牌企業(yè)的成熟規(guī)劃，樓盤品質(zhì)差異大，西安房地產(chǎn)市場仍需蓄力加油。

成因分析

1.成本決定因素

（1）地價(jià)是基礎(chǔ)因素。在各大中型城市不斷擴(kuò)建的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地的需求量激增，土地交易市場近年日趨活躍，價(jià)格逐年走高，地價(jià)直接決定了商品住宅的基礎(chǔ)價(jià)格。與其他三城市相比，西安的土地供應(yīng)充足，土地出讓成本較低，并主要集中在二環(huán)外的各開發(fā)區(qū)，特別是西咸新區(qū)和浐灞港務(wù)區(qū)在新一輪的中心城市建設(shè)中規(guī)劃優(yōu)勢突出，房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿積極。

（2）建材、人工費(fèi)用帶動(dòng)因素。2018年9月，全國工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格中，建筑材料及非金屬類價(jià)格同比上漲10.0%。一方面，雖然國內(nèi)供給側(cè)改革不斷深入，項(xiàng)目投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資增長加快，但受政府治污減霾、環(huán)保治理措施等影響，鋼材、砂石、水泥與商品混凝土等主要建筑材料價(jià)格出現(xiàn)全國范圍大幅上漲。另一方面，隨著人口結(jié)構(gòu)變化和各行業(yè)工資水平不斷調(diào)整，勞動(dòng)力成本價(jià)格持續(xù)上漲，尤其是建筑業(yè)市場勞動(dòng)力供需不平衡，專業(yè)技術(shù)人員和技術(shù)工人缺乏，人工費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲。

（3）稅收合并利好因素。在房地產(chǎn)稅收的各征收環(huán)節(jié)，主要有耕地占用稅、資源稅、土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅和房產(chǎn)稅。自2016年開始，全國陸續(xù)實(shí)施的契稅減半、營業(yè)稅減免的雙降政策，對不斷增長的房地產(chǎn)開發(fā)成本而言，或多或少能減緩對房價(jià)的助推作用。

2.需求推動(dòng)因素

（1）“人才大戰(zhàn)”激增市場新剛需。2017年是大中城市城鎮(zhèn)化發(fā)展由簡單外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式提升的轉(zhuǎn)變年，經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新主體在于人才，第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢發(fā)展也需要大量人才。無論是西安的“全國最優(yōu)惠人才落戶政策”，成都的“人才積分”政策，還是鄭州、武漢的“補(bǔ)助落戶”政策，四市在 “搶人大戰(zhàn)”中積極作為、各顯神通。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安、成都、武漢和鄭州2017年常住人口同比分別增加18.6萬人、12.7萬人、19.8萬人和31.2萬人。大批新人口的涌入，給房地產(chǎn)市場帶來了中長期的發(fā)展新機(jī)遇。

（2）生活品質(zhì)升級催生住房改善需求。改革開放40年，進(jìn)城務(wù)工、走出國門變成常態(tài)，百姓收入的連年增長、“二胎效應(yīng)”都對生活品質(zhì)提出更高要求。大品牌房企先后進(jìn)入四市，從裝修品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、車位配比、安防系統(tǒng)、配套教育、健身娛樂、商業(yè)購物、便民服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生和周邊地鐵交通覆蓋率等各方面大幅提升商品住宅品質(zhì)，住宅購買力進(jìn)一步得到釋放。

（3）經(jīng)濟(jì)預(yù)期不穩(wěn)放大投資需求。全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)不振，國際市場通脹壓力上行，國內(nèi)受其影響，出口貿(mào)易暫現(xiàn)短板，經(jīng)濟(jì)上漲速度放緩，股市低迷，百姓投資渠道缺乏，加之中心城區(qū)等成熟社區(qū)可供開發(fā)的土地稀缺，房地產(chǎn)一、二級市場價(jià)格倒掛，房價(jià)上漲預(yù)期被放大，在“買漲不買跌”心理的引導(dǎo)下，四市房地產(chǎn)市場先后出現(xiàn)投資需求短期迅速膨脹，西安略滯后。

■ 北嶺梅雪 趙淶青/攝

3.政策引導(dǎo)因素

黨的十九大為房地產(chǎn)定調(diào)，堅(jiān)持市場主導(dǎo)，積極調(diào)整政策引導(dǎo)，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。經(jīng)歷2014年以來連續(xù)三年的房地產(chǎn)市場調(diào)整期后，去庫存效果明顯，2017年中期，全國樓市投機(jī)炒房有所抬頭。根據(jù)國家要求，四市都積極采用“限購、限價(jià)、限售、限貸”四重手段穩(wěn)定樓市，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房行為，政策出臺(tái)密集，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（1）購房人資格收緊。成都、武漢、鄭州和西安分別在2017年第二、三季度出臺(tái)本市戶籍以家庭為單位，名下無房或僅有一套的，可以在限購主城區(qū)和各開發(fā)區(qū)購買一套房，非本市戶籍購房對連續(xù)繳納社保有時(shí)限要求，成都要求滿12個(gè)月，武漢、鄭州和西安均要求滿24個(gè)月。

（2）樓盤售價(jià)定上限。2017年初，全國熱點(diǎn)城市紛紛對新申報(bào)上市樓盤價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，確保新開樓盤價(jià)格不高于周邊同質(zhì)可比樓盤。熱點(diǎn)城市紛紛采取措施，由多部門聯(lián)合發(fā)文，對報(bào)批的樓盤逐一審核，一房一價(jià)，確保項(xiàng)目價(jià)格零增長。但個(gè)別城市有拆分合同，剔除裝修價(jià)款或者打包車位費(fèi)、亂收茶水費(fèi)等現(xiàn)象發(fā)生，甚至存在陰陽合同，造成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真，樓盤變相漲價(jià)。西安整體銷售較規(guī)范，未發(fā)現(xiàn)此類現(xiàn)象。

（3）限購區(qū)域范圍擴(kuò)大。成都、武漢、鄭州和西安的限購區(qū)域均由原先的主城區(qū)擴(kuò)展至行政管轄各地區(qū)。鄭州市限購區(qū)域包括市內(nèi)五區(qū)和航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、新鄭市、滎陽市和中牟縣，覆蓋最多；成都市限購區(qū)域包括高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)和郫都區(qū)11區(qū)，覆蓋較全面；武漢市限購區(qū)域包括七個(gè)主城區(qū)以及東西湖區(qū)、江夏區(qū)和黃陂區(qū)的部分區(qū)域，未包含蔡甸區(qū)和漢南區(qū)；西安市限購區(qū)域包括城六區(qū)以及長安區(qū)，未包含西咸新區(qū)、高陵區(qū)、臨潼區(qū)及閻良區(qū)等，限購范圍略小。

（4）銀行貸款門檻增高。伴隨金融監(jiān)管不斷升級，房企融資渠道持續(xù)收緊，海外發(fā)債投資房地產(chǎn)受阻。2017年各大銀行普調(diào)首套房貸款利率，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%-20%，且首付比例不低于三成。2018年上半年，各家銀行繼續(xù)上浮房貸利率，收緊房地產(chǎn)貸款額度或暫停發(fā)放貸款。

4.保障房建設(shè)因素

近年來，以“住有所居”為目標(biāo)，四市大力發(fā)展公共租賃住房，統(tǒng)籌推進(jìn)各類保障性安居工程建設(shè)，經(jīng)適房、廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造和限價(jià)房等各類保障房建設(shè)規(guī)模大、成效顯著，大大緩解了低收入家庭的住房困難，提高了其住房質(zhì)量，減輕了購房壓力。2018年，中央提出“租購?fù)瑱?quán)、租售并舉”，成都、武漢和鄭州已被納入試點(diǎn)城市，保障用房作為調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的必要組成，客觀上對穩(wěn)定房價(jià)起到了積極作用。

我國的住房制度正在迎接一場革命性變革，分化正在延續(xù)。在“房住不炒”的主基調(diào)下，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，差別化調(diào)控保障合理購房需求將是主要趨勢。針對調(diào)控過程中出現(xiàn)的新問題，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、資產(chǎn)證券化、不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)及房產(chǎn)稅征收等方面的新一輪制度改革及創(chuàng)新將快速推進(jìn)、互相銜接，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，最終促使房地產(chǎn)市場的供求趨于平衡。