◎ 文 《法人》特約撰稿 陳思進(jìn)

今年全國(guó)兩會(huì)，人大常務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書(shū)提出，2019年要集中力量落實(shí)好包括房產(chǎn)稅法在內(nèi)的重大立法事項(xiàng)。由此看來(lái)，呼喚多年的房產(chǎn)稅終于要來(lái)了。

在歐美國(guó)家，房產(chǎn)稅是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效利器。在中國(guó)，只要運(yùn)用得當(dāng)，房產(chǎn)稅將是逼出空置房的最佳利器。而只有全力逼出空置房，中國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)控才可能有效。

大多數(shù)歐美國(guó)家規(guī)定，只要房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人所有，即便房屋的主人去世，也必須繳納房產(chǎn)稅，每年繳納的稅率從1%到3%不等（視房子所屬的不同地域而定），平均為2%。假如你花20萬(wàn)美元買(mǎi)一棟房子，那么，你每年就要為這棟房子繳納 4000美元的房產(chǎn)稅，且房產(chǎn)稅的征收計(jì)算，是根據(jù)你所擁有房子的實(shí)際價(jià)值來(lái)決定的。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)越漲，房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%，哪怕房?jī)r(jià)不漲，每33年（即使不算貸款利息），你的實(shí)際付出已超過(guò)房?jī)r(jià)的一倍。歐美的房子和汽車(chē)一樣，屬于消費(fèi)品，而不是投資品，房?jī)r(jià)是進(jìn)入CPI加以計(jì)算的。所以，一旦房?jī)r(jià)高漲，CPI超過(guò)5%，便屬于惡性通脹，政府就會(huì)出重手。比如在里根時(shí)代，美國(guó)一度惡性通脹，里根政府便連續(xù) 加息，一直加到18%，硬生生地遏制住了通貨膨脹。同時(shí)，因?yàn)榻栀J成本太高，房?jī)r(jià)應(yīng)聲回落。

歐美政府在征收高額房地產(chǎn)稅的同時(shí)，提供各類(lèi)租金穩(wěn)定的住房，使大多數(shù)民眾并不需要非得購(gòu)房而居。

在歐洲的多數(shù)國(guó)家，租房者和擁有私有住房者的比例長(zhǎng)期保持在各占50%的水平，一些國(guó)家的租房比例則更高，像德國(guó)，有高達(dá)58%以上的人一輩子租房而住。美國(guó)在次貸危機(jī)爆發(fā)之前，擁有房子的屋主破了歷史最高紀(jì)錄，卻還有超過(guò)32%的人租房而住；而地廣人稀的加拿大，租房而居的比率仍然高達(dá)33%。

據(jù)匯豐銀行發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)80后、90后年輕人的住房擁有率高達(dá)70%，相比之下，美國(guó)是35%、加拿大是34%、英國(guó)是31%、澳大利亞是28%，最高的法國(guó)也只有41%，遠(yuǎn)低于中國(guó)的70%。

正常情況下，只有在供不應(yīng)求時(shí)，房租才會(huì)上升。而實(shí)施房產(chǎn)稅，恰恰可以增加住房擁有者的持有成本，逼出大量的空置房進(jìn)入市場(chǎng)，或出租，或出售，不僅會(huì)迫使房?jī)r(jià)理性回歸，更會(huì)降低房租，使租房者得到實(shí)惠。

事實(shí)上，中國(guó)政府從未放松對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但為何樓市泡沫一直擠不掉？我認(rèn)為是調(diào)控的力度還不夠。而開(kāi)征房產(chǎn)稅是見(jiàn)效最快也最方便的調(diào)控手段，向空置房征收高額房產(chǎn)稅，政府既可以快速獲得大量稅收，還可以彌補(bǔ)因地價(jià)下跌帶來(lái)的財(cái)政損失，以此杜絕投機(jī)炒房，從根本上消除高房?jī)r(jià)帶來(lái)的各種弊端。

有人問(wèn)，中國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅后，真能平抑甚至降低房?jī)r(jià)嗎？我認(rèn)為，平抑房?jī)r(jià)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題，至于能否降低房?jī)r(jià)，則要看房產(chǎn)稅是怎么個(gè)征法。如以第二套甚至第三套房為起征點(diǎn)，并實(shí)施階梯式稅率，房子越多，稅率越高。也就是說(shuō)，對(duì)自住房不該征或少征稅。對(duì)擁有第二套以上，尤其是空置房，應(yīng)該加大稅率，以階梯式征稅的方法加大持房成本，逼著房主要么賣(mài)出，增大房屋的供應(yīng)量，以降低房?jī)r(jià)；要么出租，加大租房市場(chǎng)的供應(yīng)量來(lái)平抑房租。可以預(yù)見(jiàn)，如果中國(guó)的房產(chǎn)稅以這種方式開(kāi)征的話，房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌，即使房?jī)r(jià)不跌，只要房租不漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)健康有序發(fā)展。

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面對(duì)房產(chǎn)稅 三類(lèi)炒房客受沖擊最大

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?！胺孔邮怯脕?lái)住的，不是用來(lái)炒的”，面對(duì)即將到來(lái)的房產(chǎn)稅，以下三類(lèi)“炒房客”受到的沖擊最大。

第一類(lèi)：負(fù)債囤房，想從中牟利的“炒房客”，房產(chǎn)稅一旦出臺(tái)，這類(lèi)人的身上背負(fù)的壓力將會(huì)更大。雖然他們手上握著大量的房子，但這些房子可都是他們借錢(qián)買(mǎi)來(lái)的，也就是說(shuō)他們今后不但要還債，還得支付大筆的房產(chǎn)稅，要想擺脫這一困境，唯有選擇拋售，但問(wèn)題是，征收房產(chǎn)稅之時(shí)，想快速套現(xiàn)，其價(jià)格之低可想而知。

第二類(lèi)：在三四線城市擁有大量房產(chǎn)的人。三四線城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不比一二線城市，其房產(chǎn)價(jià)值的區(qū)別也很大，但房產(chǎn)稅可不只是看你的房子價(jià)值多少來(lái)收稅的。而且三四線城市房子的出租和出售難度較大，尤其是偏遠(yuǎn)的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這一問(wèn)題將更加突出，獲取房屋價(jià)差利潤(rùn)會(huì)更加困難，這類(lèi)炒房者在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，要想靠房子掙錢(qián)可謂難上加難。

第三類(lèi)：購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)的人。如果你投資購(gòu)買(mǎi)了相對(duì)偏遠(yuǎn)、比較“冷清”的旅游地區(qū)的房子，且位置和配套設(shè)施都不是太好，而你短期內(nèi)并不打算移居此地，只是想等房?jī)r(jià)漲上去撈一筆，或者租出去吃租金。這種房子，看起來(lái)很美，但實(shí)際利用率低，房?jī)r(jià)上漲緩慢，無(wú)論是賣(mài)還是租，結(jié)果都不會(huì)理想。如果房產(chǎn)稅開(kāi)征，你將面臨“四面楚歌”。

——摘編自《聚富財(cái)經(jīng)》