（發(fā)自廣東廣州）

案涉房屋所在小區(qū)

2016年3月，因需要一筆錢做投資，廣州市民陳慧雯決定將自己名下的一套房產(chǎn)出售。在地產(chǎn)中介的促成下，陳慧雯與購房者曹宇訂立了買賣合同。

然而，半年后，該房屋不僅未能順利交易過戶，買賣雙方還鬧上了法庭。買方曹宇訴稱，賣方是看到房價(jià)大漲后，后悔房子賣便宜了，故意找借口撕毀合約；而賣方陳慧雯則堅(jiān)稱，買方在簽訂合同時(shí)，隱瞞其名下已有兩套住房的事實(shí)，違反限購政策，意圖騙購第三套房，這種情況是辦不了過戶手續(xù)的，合同根本無法履行。

到今天，該案已歷時(shí)兩年多，廣州市天河區(qū)法院經(jīng)一審、重審，均判令合同有效。但陳慧雯均不服，一再提起上訴，在她看來，天河法院的判決不僅在法理上站不住腳，還與國家調(diào)控政策背道而馳，使限購政策成為了一紙空文。

2018年12月7日上午，該案二審在廣州中院開庭，本刊記者到場旁聽了本次庭審。

房屋買賣引發(fā)糾紛

故事要從兩年前的那份買賣合同說起。

2016年3月，在地產(chǎn)中介服務(wù)商廣東中原地產(chǎn)代理公司的促成下，廣州市民陳慧雯與曹宇簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，陳慧雯將其位于廣州市天河區(qū)一套112.65 平方米的住宅，以580 萬元的總價(jià)出售給曹宇，并約定在120 天內(nèi)完成交易過戶。合同簽訂后，曹宇向陳慧雯支付了20 萬元定金，其中現(xiàn)金5 萬元，通過曹宇銀行卡轉(zhuǎn)賬10 萬元，通過曹宇當(dāng)時(shí)妻子黃某銀行卡轉(zhuǎn)賬5 萬元。

當(dāng)年3月14日，在中介方中原地產(chǎn)的協(xié)助下，買賣雙方簽訂了編號為“穗存量房合字16030123995 號”的網(wǎng)簽合同。合同約定的交易付款方式為，乙方（曹宇）應(yīng)在合同簽訂后向甲方（陳慧雯）支付58 萬元首期房款；于取得房地產(chǎn)交易中心收繳證件收據(jù)當(dāng)天支付116 萬元；剩余房款406 萬元?jiǎng)t由乙方委托按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助申請辦理銀行按揭手續(xù)，按照按揭方式付款，按揭的方式為商業(yè)貸款，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供辦理按揭手續(xù)所需的資料。

幾天后，曹宇又向陳慧雯支付了38 萬元，完成了首期房款58 萬元的支付。為了使交易順利進(jìn)行，作為賣方的陳慧雯亦需要向原貸款銀行申請?zhí)崆斑€款。陳慧雯告訴本刊記者，因?yàn)榧毙栀Y金做投資，她實(shí)際早在3月1日就向銀行發(fā)出提前還款申請。然而，銀行的審核流程卻十分緩慢，直到2016年6月20日才通知她可以提前還款，她隨即通過電話告知了中介方。

而曹宇卻稱，陳慧雯并未第一時(shí)間將可以還款這一情況告知他本人，他最早獲悉該情況是在2016年6月30日。他同時(shí)表示，因合同規(guī)定在他取得銀行同意貸款書后，雙方必須在5 個(gè)工作日內(nèi)遞件過戶，所以，在沒有確認(rèn)陳慧雯提前還款請求獲批前，他一直沒有貿(mào)然辦理同貸書，這么做是“為了避免造成對方違約”。

但在陳慧雯這邊，故事卻是另外的版本：“從始至終，他都在說謊，合同中已有約定，因銀行等原因?qū)е陆灰籽悠诘模瑒t時(shí)間相應(yīng)順延，所以他根本不用擔(dān)心造成我的違約。”陳慧雯指出，曹宇曾于當(dāng)年5月30日在微信群里宣稱“各方面手續(xù)半個(gè)月前就已經(jīng)準(zhǔn)備好了”，她信以為真，也沒再催促對方去辦理相關(guān)手續(xù)，然而，當(dāng)自己各方面手續(xù)全部辦妥后，竟發(fā)現(xiàn)曹宇連同貸書都沒辦好。

后中介于7月3日提醒曹宇辦理同貸書，曹宇回復(fù)說：“我現(xiàn)在在新加坡出差，下周五回來去辦一下?！倍惢埚﹦t指出，“后來法院也查明了，曹宇當(dāng)年7月4日和妻子辦理了離婚手續(xù)，所以他根本就不在新加坡出差。這同時(shí)證明，他此前并不具備購房資格，自然也無法辦理同貸書?！?/p>

曹宇與前妻的離婚協(xié)議顯示，雙方因感情不和離婚，并協(xié)商同意將位于廣州市區(qū)內(nèi)的2 套房屋的所有權(quán)全部歸黃某所有。也就是說，在離婚之前，曹宇家庭名下實(shí)際已有2 套房產(chǎn)，根據(jù)廣州市相關(guān)限購政策，他已不具備購房資格。

待曹宇實(shí)際取得銀行同貸書時(shí)，已經(jīng)是2016年7月12日，超出了雙方約定的120 個(gè)交易日。陳慧雯告訴本刊記者，在與曹宇簽訂合同后，她與廣東某公司簽訂了合作協(xié)議，約定在2016年7月8日前對該公司投資420 萬元，并支付了定金50 萬元。在快要到達(dá)截止日前的7月6日，陳慧雯還再一次邀曹宇前去辦理過戶，但曹宇當(dāng)時(shí)仍未向銀行申請辦理同貸書，過戶自然無法實(shí)現(xiàn)。最終，陳慧雯未能及時(shí)收齊房款，未能及時(shí)支付投資款，導(dǎo)致前期支付的50萬元定金被予以沒收，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。

“120 天時(shí)間已經(jīng)夠久了，一般的房屋交易時(shí)間都不會(huì)約定這么久，為此我還跟對方爭論過，但即便如此，對方還是逾期了。那好，我們就按合同來。”陳慧雯認(rèn)為，根據(jù)合同規(guī)定，她有權(quán)解除合同。

一審判令合同有效

“既然是自愿簽的合同，為什么不履行？現(xiàn)在房價(jià)是漲了，那如果跌了呢？契約精神就是被這些人搞壞的?！痹诮邮鼙究浾卟稍L時(shí)，曹宇堅(jiān)持認(rèn)為，這起買賣糾紛的實(shí)質(zhì)就是對方在房價(jià)大漲后故意找理由撕毀合同。據(jù)他回憶，2016年上半年是近十年來房價(jià)上漲最快的半年，就在雙方簽訂合同后的短短四個(gè)月時(shí)間里，案涉房屋的價(jià)格漲了大約100 萬元。

在取得同貸書后，曹宇多次催促陳慧雯前往房管局辦理過戶手續(xù)，但陳慧雯均未予理會(huì)。2016年8月11日，陳慧雯向曹宇發(fā)出了解除合同的書面通知，8月13日，曹宇收到了上述通知。而曹宇顯然不同意解約，他收到通知后，再次邀請陳慧雯一同前往房管局辦理過戶。

陳慧雯卻將曹宇斥為“戲精”：“他就是在演戲，他都沒購房資格，怎么過戶？而且他7月12日取得同貸書，同貸書的時(shí)效只有1 個(gè)月，8月11日就失效了，他還約我8月24日去過戶，過什么戶？即便他后期通過假離婚獲得了購房資格，也應(yīng)該在獲得購房資格后再來商定購房事宜，雙方重新簽訂合同，這才符合限購政策。”

由于陳慧雯拒不履行合同，曹宇于2016年9月訴至天河區(qū)法院，請求法院確認(rèn)雙方買賣合同合法有效并繼續(xù)履行。曹宇訴稱，陳慧雯曾于2016年5月19日向中介方抱怨房屋賣便宜了，他據(jù)此判斷，陳慧雯是因房價(jià)上漲而意圖不履行合同，故意設(shè)置陷阱使他違約。

陳慧雯對此并不認(rèn)同，她辯稱，其在約定期限內(nèi)辦好了還款申請，并及時(shí)通知了中介方，亦辦理了相關(guān)涂銷抵押手續(xù)，還要求曹宇一起前往房管部門辦理交易過戶手續(xù)，一直是在積極履約，根本不存在任何違約行為?！拔?月6日還約他去過戶，但他卻謊稱在新加坡出差，如果像他說的，那我干嘛還約他過戶？這不是矛盾嗎？”

陳慧雯同時(shí)反訴曹宇在合同簽訂及履行過程中存在嚴(yán)重的欺詐行為，曹宇在簽合同時(shí)家庭名下已有2 套住房，根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局2011年出臺(tái)的限購政策（即“穗國房字【2011】156 號”，以下簡稱“156 號文”）第一條之規(guī)定，在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房?！?56 號文”同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)交易登記部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)購房人提供虛假信息，騙購住房的，不予辦理房屋登記。

陳慧雯據(jù)此認(rèn)定，曹宇隱瞞自身財(cái)產(chǎn)情況，違反限購政策，意圖騙購房產(chǎn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，她有權(quán)解除合同。

一審法院查明，曹宇與原配黃某于2016年7月4日簽訂離婚協(xié)議書，并同意夫妻共同所有的兩套房產(chǎn)均歸女方所有。此外，廣州市房地產(chǎn)檔案館于2016年9月8日出具的證明顯示，曹宇名下無房地產(chǎn)情況記錄。故此，一審法院認(rèn)定曹宇具備購房資格，進(jìn)而認(rèn)為本案爭議的焦點(diǎn)為，陳慧雯是否有權(quán)在曹宇遲延辦理銀行同貸書導(dǎo)致雙方未在買賣合同簽訂后120 天內(nèi)完成交易過戶手續(xù)的情況下，行使合同解除權(quán)。

網(wǎng)簽系統(tǒng)顯示不予通過

一審法院認(rèn)為，曹宇延遲辦理同貸書確已構(gòu)成違約，但根據(jù)買賣合同約定，逾期超過30日，陳慧雯方有權(quán)解除合同。最終，在歷經(jīng)一年多的審理后，天河法院于2017年11月2日作出民事判決，認(rèn)定曹宇與陳慧雯簽訂的買賣合同網(wǎng)簽合同是合法有效的，雙方均應(yīng)依約履行。

購房資格如何認(rèn)定

陳慧雯并不認(rèn)同法院關(guān)于曹宇購房資格的認(rèn)定，她指出，天河法院已經(jīng)確認(rèn)，廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的證明顯示，曹宇截至2017年10月30日具備購房資格。然而，并沒有任何證據(jù)證明曹宇是從何時(shí)起具備購房資格的。一審法院認(rèn)定曹宇具有購房資格是屬于期限錯(cuò)配，自創(chuàng)審判規(guī)則，“就像現(xiàn)在放開了二胎政策，并不意味著在放開前超生就不算違法?！?/p>

陳慧雯向廣州中院提起了上訴，在經(jīng)歷了十多個(gè)小時(shí)的開庭審理后，廣州中院裁定撤銷原判，發(fā)回重審。天河法院另行組成合議庭審理后，于2018年9月5日 再次就該案作出判決，仍舊判令合同繼續(xù)履行。

陳慧雯依舊不服，再次向廣州中院提起了上訴。她告訴本刊記者，在重審開庭前，她曾向廣州市國規(guī)委申請取證曹宇的購房資格，2018年6月22日，國規(guī)委曹姓工作人員向她回電，表示憑法院出函過來就可以倒查歷史，取證曹宇在合同簽訂及履行期內(nèi)的購房資格。然而不知何故，天河法院始終未能查清曹宇當(dāng)時(shí)的購房資格情況。

2018年12月7日上午，廣州中院公開開庭審理了陳慧雯與曹宇房屋買賣糾紛一案，中原地產(chǎn)也作為本案的第三人出席了庭審，庭審中，各方就合同有效性問題展開了激烈的辯論。

陳慧雯的代理律師提出，購房資格的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)為準(zhǔn)，其依據(jù)有二：首先，根據(jù)156 號文第五條的規(guī)定，在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽合同的，交易時(shí)點(diǎn)以網(wǎng)簽購房合同時(shí)間為準(zhǔn)。此外，廣州市政府印發(fā)的“穗府辦【2013】14 號文”第二條規(guī)定：市國土房管局要進(jìn)一步加強(qiáng)對購房行為的監(jiān)管，購房資格審查環(huán)節(jié)前移至簽訂購房合同前。

律師指出，上述兩項(xiàng)規(guī)定已經(jīng)明確，購房資格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)是在簽訂購房合同前，最遲也應(yīng)當(dāng)是在網(wǎng)簽之時(shí)。也就是說，在簽訂買賣合同時(shí)不具備購房資格的，即使在合同簽訂之后又具備了購房資格，該買賣合同仍然不能辦理房屋過戶登記。而由于在簽訂房屋買賣合同時(shí)，曹宇不具備購房資格，那么，無論其后期是否具備購房資格，案涉房屋均不能辦理過戶登記。

就在庭審前一天，陳慧雯還前往廣州市國土資源和房屋管理局，實(shí)際演練了辦理房屋交易的流程。她當(dāng)庭提交的證據(jù)顯示，在辦理網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)彈出選項(xiàng)，要求對購買人名下是否有房屋作出選擇，若選擇有兩套房屋，則網(wǎng)簽不能通過，更別說交易過戶了。

曹宇的代理律師則指出，雖然曹宇在簽訂合同時(shí)不具備購房資格，但是，根據(jù)案涉合同的第十六條規(guī)定，合同只要求買方能夠提供合格的文件用于辦理過戶及貸款手續(xù)，而并未要求買方在簽訂合同的時(shí)候就應(yīng)當(dāng)具備購房資格。而且，陳慧雯一方所列舉的相關(guān)限購政策，均不屬于法律，只是行政管理方面的法規(guī)，所以并不能據(jù)此認(rèn)定合同無效。

曹宇的律師同時(shí)指出，本案是先簽署了存量房買賣合同，后簽署網(wǎng)簽協(xié)議，并且明確約定，網(wǎng)簽合同與買賣合同不一致的，以買賣合同為準(zhǔn)。換言之，本案的情況與“156號文”第五條第二款的情況一致：非網(wǎng)簽形式簽署買賣合同的，以房地產(chǎn)交易登記部門業(yè)務(wù)收件時(shí)為準(zhǔn)。

關(guān)于限購政策的效力問題，陳慧雯代理律師提出了不同意見：“房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)制定的限購政策，成為了房產(chǎn)買賣合同必須尊重及遵守的行政強(qiáng)制性規(guī)范，在房產(chǎn)買賣合同范圍內(nèi)，限購政策在有效期內(nèi)已經(jīng)上升到法律層面。”律師同時(shí)指出，此前，佛山中院已有判例認(rèn)定限購令屬于“行政法規(guī)”，律師認(rèn)為：“在廣州購買房屋的人都應(yīng)當(dāng)遵從限購政策，如果以各種形式去規(guī)避這個(gè)政策，顯然，限購政策就會(huì)成為一紙空談?！?/p>

截至發(fā)稿，該案未宣判。