■秦穎超（遼寧對外經(jīng)貿(mào)學(xué)院）

一、引言

在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中，輕資產(chǎn)模式是一個(gè)較新的概念。這一概念強(qiáng)調(diào)對原有資產(chǎn)模式的整合，降低企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營成本。本文嘗試探討基于輕資產(chǎn)模式的A公司財(cái)務(wù)績效以及在具體應(yīng)用中存在的問題對于促進(jìn)A 公司輕資產(chǎn)模式的發(fā)展有著一定的積極意義。

二、相關(guān)理論概述

（一）輕資產(chǎn)相關(guān)概念

輕資產(chǎn)模式是與傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式相對應(yīng)而言的。以房地產(chǎn)為例，輕資產(chǎn)模式主要的收益是租金收入，這種使用而不擁有經(jīng)營模式對企業(yè)的核心價(jià)值提出了較高的要求。輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式是將價(jià)值作為主要的驅(qū)動(dòng)動(dòng)力。在當(dāng)前的知識經(jīng)濟(jì)背景下具有重要的現(xiàn)實(shí)性意義。

（二）重資產(chǎn)相關(guān)概念

重資產(chǎn)是我國很多傳統(tǒng)型企業(yè)在運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，所實(shí)施的一種較為主要的經(jīng)營模式。一家以重資產(chǎn)為主的公司在進(jìn)行生產(chǎn)與運(yùn)營的過程當(dāng)中，會(huì)通過大量的資金注入來獲得相應(yīng)的利潤回報(bào)，但是，這種利潤回報(bào)的水平較低。在進(jìn)行產(chǎn)品的更新中，企業(yè)的資產(chǎn)折舊率處于較高的水平。

（三）財(cái)務(wù)績效

財(cái)務(wù)績效是企業(yè)戰(zhàn)略及其實(shí)施和執(zhí)行是否正在為最終的經(jīng)營業(yè)績作出的貢獻(xiàn)。在企業(yè)運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，績效是企業(yè)當(dāng)下的實(shí)施與其整體的運(yùn)營業(yè)績之間實(shí)現(xiàn)程度。具體來說，在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)績效分析的過程當(dāng)中，主要是對企業(yè)的盈利能力、營運(yùn)能力、償債能力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行分析。

三、A 公司案例介紹

（一）A公司集團(tuán)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式介紹

在A 公司集團(tuán)整體的運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，企業(yè)當(dāng)前主要的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式主要包含以下幾個(gè)方面。

1.代建業(yè)務(wù)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，可以將自持物業(yè)或土地向銀行抵押申請開發(fā)貸款，其貸款利率較售后回租的實(shí)際利率相對較低。但卻無法改善資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“輕量化”的目的，且銀行貸款期間較售后回租的回租期相對較短，還本壓力較大。

2.資產(chǎn)金融化

A公司集團(tuán)的資產(chǎn)金融化是一類通過發(fā)布收益憑據(jù)，由專業(yè)化投資機(jī)構(gòu)實(shí)施規(guī)范化管理的融資途徑。投資者可依據(jù)份額獲取相應(yīng)的投資收益兼顧流動(dòng)、盈利等標(biāo)準(zhǔn)，它通過聘用專業(yè)機(jī)構(gòu)作為管理人，以上市交易實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性，以租金保障促成安全性，該模式是成熟商用物業(yè)十分重要的融資工具之一。

3.服務(wù)平臺化

對于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，除了從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取債務(wù)資金或通過上述融資渠道獲取資金外，服務(wù)平臺化也是能有效降低商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金需求的一種方式。

（二）A公司輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型財(cái)務(wù)績效分析

1.短期償債能力指標(biāo)

本文對A 公司商業(yè)地產(chǎn)年度財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行匯總，分析其流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等，具體詳見表1。

表1 A公司近三年財(cái)務(wù)指標(biāo)（單位%）

由以表1可以直觀的看出，從2015年到2018年，A公司商業(yè)的現(xiàn)金比率和速動(dòng)比率，下降趨勢較為相似，但在2015年時(shí)，流動(dòng)比率出現(xiàn)了小幅度的上漲。通過速動(dòng)比率的計(jì)算公式和A 公司的財(cái)務(wù)報(bào)表可以看出，存貨的變化會(huì)影響了速動(dòng)比率，這也從側(cè)面的體現(xiàn)出了A 公司存在的問題，就是其資金流動(dòng)性不夠強(qiáng)，和其他地產(chǎn)企業(yè)一樣，負(fù)債率較高，企業(yè)的資金鏈極其容易斷裂。

2.營運(yùn)能力分析

在企業(yè)運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，營業(yè)利潤率是公司整體盈利情況以及盈利能力水平的集中體現(xiàn)。本文通過最近五年的A 公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該公司整體的營業(yè)利潤率一直保持在15%左右。其中在2014年達(dá)到了發(fā)展的最高值20.06%，但是，從該公司營業(yè)利潤率的發(fā)展趨勢來看，整體下滑的趨勢比較明顯。雖然子2018年其營業(yè)利率有了小幅度的提升，但是，較前幾年的發(fā)展來看，其形勢依然不容樂觀。相關(guān)項(xiàng)目發(fā)展情況如下表所示。

表2 A公司相關(guān)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（單位：萬）

3.盈利能力分析

A公司業(yè)績的提升正是轉(zhuǎn)型帶來的結(jié)果。一是商業(yè)租賃收入大幅增長。2015年、2016年物業(yè)租賃及管理收入同比增長33.29%、20.78%，業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛。二是物業(yè)租賃及管理服務(wù)的營業(yè)毛利率高達(dá)80%左右雖然，A公司自身在總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率方面呈現(xiàn)出了略微下降的跡象，但是，值得關(guān)注與肯定的是該公司在凈資產(chǎn)收益率方面有著比較積極的表現(xiàn)。例如，在2014 年A 公司的凈資產(chǎn)收益率緊緊保持在19.32的水平，到了2016年這一數(shù)字更是跌到了16.80，可以說公司自成立以來的最低水平，但是，經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，2017年，2018年A公司公司的凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)出逐漸上升的發(fā)展態(tài)勢。在2018年A 公司的凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了19.86，這一數(shù)據(jù)也達(dá)到了行業(yè)的領(lǐng)先水平。

4.資產(chǎn)負(fù)債率

從A公司最近五年的財(cái)務(wù)報(bào)表來看，A 公司的資產(chǎn)負(fù)債率面臨不少的挑戰(zhàn)，具體如表3所示。

表3 A公司資產(chǎn)負(fù)債率（單位%）

表3中，A 公司年度財(cái)務(wù)報(bào)表里資產(chǎn)負(fù)債率浮動(dòng)在0.7左右，這說明A 公司資產(chǎn)負(fù)債率很高，抵押貸款占據(jù)比例較大。在A公司采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，資產(chǎn)負(fù)債率依然很高，歸根結(jié)底：A公司商業(yè)地產(chǎn)雖然已經(jīng)實(shí)行輕資產(chǎn)模式，然而重資產(chǎn)模式依然存在，這種輕資產(chǎn)模式只是建立在重資產(chǎn)模式下發(fā)展起來的。這充分說明企業(yè)運(yùn)營的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下降，不可能實(shí)現(xiàn)債務(wù)償還的可能性下降，整體的企業(yè)償債能力具有一定的保障水平，對于債權(quán)人的利益保障具有一定的保證。需要指出的是由于當(dāng)前A公司集團(tuán)整體的資產(chǎn)總額不斷增長，其所呈現(xiàn)出來的應(yīng)收賬款和存貨所占比例也在增長。

5.成長能力分析

A 公司經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)占有了一席之地，從該企業(yè)的資金流向以及業(yè)務(wù)拓展等諸多的領(lǐng)域來看，A 公司整體的成長能力還是比較突出的。尤其是A 公司在業(yè)界率先實(shí)施的輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，對于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展都產(chǎn)生了重要的、積極的影響。在今后的A 公司綜合運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，還應(yīng)該在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步的提升輕資產(chǎn)運(yùn)營模式在其成長能力提升發(fā)展中所具有的效能與價(jià)值。

從目前A 公司整體的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的執(zhí)行效果來看，其所取得的成績是有目共睹的。借助較為完善的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，A 公司在租金收入，房地產(chǎn)市場金融的收入等方面一直保持一個(gè)較為穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。這也凸顯了A 公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式所帶來的價(jià)值。

四、A 公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式存在的問題

（一）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型存在實(shí)踐困難

A公司作為一個(gè)老牌的家族式的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然在發(fā)展的理念與思路層面提出了輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，并且借助諸多的措施來突進(jìn)這一模式的落實(shí)，但是，從其當(dāng)前的實(shí)踐效果來看，A 公司在輕資產(chǎn)模式的具體轉(zhuǎn)型實(shí)踐層面還面臨著不少的壓力與挑戰(zhàn)。例如，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式的思想依然比較嚴(yán)重，在具體的資產(chǎn)剝離以及減負(fù)增效的實(shí)際執(zhí)行方面的效果并不是很理想。因此，在今后的A公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的應(yīng)用與實(shí)施的過程中，還應(yīng)該在轉(zhuǎn)型的動(dòng)力與思路方面進(jìn)行強(qiáng)化與梳理。

（二）代建利潤相對薄弱難以撐起企業(yè)規(guī)模

在以往的A 公司商業(yè)運(yùn)營的過程當(dāng)中，其所發(fā)展的一個(gè)主要商業(yè)方向是進(jìn)行代建業(yè)務(wù)的拓展，這一業(yè)務(wù)隨著整個(gè)市場環(huán)境的變化以及行業(yè)競爭壓力的不斷加大，其所產(chǎn)生的利潤也在持續(xù)走低。

（三）內(nèi)部管控乏力導(dǎo)致抗風(fēng)險(xiǎn)能力低

房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的市場大環(huán)境中正面臨著不少的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，基于此，企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控方面也需要積極的進(jìn)行強(qiáng)化。內(nèi)部控制在很長一段時(shí)間以來是制約A公司穩(wěn)健運(yùn)營的一個(gè)主要因素。例如，公司在2017年進(jìn)行了一個(gè)新的樓盤的開發(fā)，但是，由于缺乏周密的研判與考察，這一樓盤的施工位置與市政的規(guī)劃相沖突，最后導(dǎo)致了樓盤沒有順利的完成，成為了一個(gè)“爛尾樓”，這一方面為企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的經(jīng)濟(jì)損失。另一方面，也體現(xiàn)出企業(yè)自身在資產(chǎn)管理的體系以及策略等方面還有著很大的提升與發(fā)展空間。

（四）轉(zhuǎn)型面臨資金壓力和人才匱乏

目前，A公司在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型與發(fā)展的過程當(dāng)中已經(jīng)積累了不少的經(jīng)驗(yàn)，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供了必要的借鑒，但是，在看到其所取得的經(jīng)驗(yàn)與成績的同時(shí)，A 公司所面臨的另一個(gè)主人的問題與挑戰(zhàn)是資金以及人才的不足。這一點(diǎn)已經(jīng)在很大層面上影響了A公司輕資產(chǎn)模式的穩(wěn)健運(yùn)行。

五、A 公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型的建議

在上文中，主要對A 公司輕資產(chǎn)運(yùn)營模式實(shí)施中所存在的一些問題進(jìn)行了分析，在借鑒相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，本文嘗試從以下幾個(gè)方面來探討A公司輕資產(chǎn)模式未來的轉(zhuǎn)型思路。

（一）完善合作模式加強(qiáng)質(zhì)量保證

為了更好的提升輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營效果，助力企業(yè)獲得更大的市場發(fā)展空間，在今后的A 公司運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，一方面，需要在合作模式層面進(jìn)行多元化的發(fā)展，尤其是重視企業(yè)無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升值。借助更加多元的合作模式來減少A 公司在具體的商業(yè)運(yùn)營中可能面臨的壓力與挑戰(zhàn)；另一方面，在進(jìn)行輕資產(chǎn)模式的具體運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，還應(yīng)該在質(zhì)量方面進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。借助質(zhì)量水平的提升來為輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。在進(jìn)行包括A公司廣場在內(nèi)的諸多項(xiàng)目的發(fā)展中，應(yīng)該嚴(yán)格考察合作企業(yè)，避免由于合作模式的不到位或者不科學(xué)而給企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的發(fā)展帶來諸多第不利影響。

（二）多元化發(fā)展促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型擴(kuò)大

在輕資產(chǎn)模式的運(yùn)營理念的指導(dǎo)下，A 公司應(yīng)該在現(xiàn)有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，積極地進(jìn)行發(fā)展的多元化。例如，重視對服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)以及影視娛樂等市場的開拓與深挖。借助這種多元化的發(fā)展模式來促進(jìn)該企業(yè)順利完成轉(zhuǎn)型以及整體的市場運(yùn)營規(guī)模的擴(kuò)大。需要指出的是，在A 公司進(jìn)行多元化的發(fā)展過程當(dāng)中，還應(yīng)該在必要的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防控層面進(jìn)行必要的強(qiáng)化，以此來為企業(yè)的發(fā)展與壯大提供更大層面的助力。

（三）借勢中交資源加強(qiáng)內(nèi)部控制

在進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，企業(yè)除了不斷的進(jìn)行商業(yè)市場的擴(kuò)張之外，還應(yīng)該在資源的整合以及內(nèi)部控制的方式與水平等方面進(jìn)行必要的改進(jìn)。在具體的內(nèi)控水平的優(yōu)化與提升的過程當(dāng)中，應(yīng)該在相關(guān)的資源，尤其是中交資源以及制度體系方面進(jìn)行完善。借助其在制度層面的發(fā)展來最大限度的為企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型與發(fā)展提供內(nèi)控層面的保障與支持。在進(jìn)行內(nèi)部控制的過程當(dāng)中，A 公司應(yīng)該繼續(xù)以輕資產(chǎn)作為重要的發(fā)展理念，不斷地在相應(yīng)的制度以及管理體系方面進(jìn)行系統(tǒng)的優(yōu)化。借助這種層面的優(yōu)化來滿足未來在輕資產(chǎn)發(fā)展模式中所需要的動(dòng)力要求。

（四）注重企業(yè)自身能力的培養(yǎng)

在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的整體向前的運(yùn)營與發(fā)展的過程當(dāng)中，輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的一個(gè)主要方向。因此，很多企業(yè)都會(huì)在輕資產(chǎn)層面進(jìn)行發(fā)展，這就在一定層面上增加了行業(yè)的競爭壓力。在這一背景下，企業(yè)需要在自身的運(yùn)營能力方面進(jìn)行提升，無論是在自身的人才培養(yǎng)體系方面，還是綜合的市場運(yùn)營策略的競爭力方面進(jìn)行系統(tǒng)的提升。這種提升是自身在市場競爭中獲得更大主動(dòng)權(quán)與優(yōu)勢的一個(gè)關(guān)鍵所在。