摘要：隨著近年來房地產(chǎn)市場的火熱發(fā)展，期房購買者與開發(fā)商發(fā)生糾紛的情形屢見不鮮?！逗贤ā返?4條規(guī)定的法定合同解除權(quán)是雙方維護(hù)自身利益的重要武器，然而，以根本違約為前提的法定解除權(quán)在商品房買賣合同中如何判斷卻不易，不同地區(qū)、不同法院的裁量有不同。本文緊貼實(shí)務(wù)熱點(diǎn)，以一商品房預(yù)售合同糾紛的實(shí)務(wù)案例入手，以求得出法院在判定商品房買賣合同中合同目的的規(guī)則。

關(guān)鍵詞：法定解除權(quán);合同目的;根本違約

（一）案情簡介：

陳某欲購買住房，遂與一開發(fā)商晨明置業(yè)公司（以下簡稱晨明置業(yè)）簽訂《商品房買賣合同》，約定購買其開發(fā)建造的商品房一套。盡管合同中約定的商品房類型為普通住宅，但實(shí)際上該商品房獲審的房屋用途為辦公，土地用途為商業(yè)。至房屋修建完畢，陳某在準(zhǔn)備收房時(shí)發(fā)現(xiàn)其購買的房屋沒有安裝天燃?xì)庠O(shè)施，與合同約定不符，陳某由此將開發(fā)商告上法庭，認(rèn)為被告根本違約，導(dǎo)致其購買住房的根本目的無法達(dá)成，請求解除合同[1]。

根據(jù)《合同法》第94條第4款規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以要求解除合同，合同目的無法實(shí)現(xiàn)是我國訂立合同當(dāng)事人享有合同解除權(quán)的法定事由。

（二）司法裁判觀點(diǎn)

本案的焦點(diǎn)在于購房者是否能夠滿足《合同法》第94條規(guī)定的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，是否享有合同法定解除權(quán)。特別的是，本案一審與二審法院的觀點(diǎn)截然相反。

一審法院基于購房者的住房購買目的和合同中約定的商品房類型，認(rèn)定該商品房為“住宅”。并在此基礎(chǔ)上，對于陳某訂立合同的根本目的進(jìn)行考量，認(rèn)為該商品房無法安裝燃?xì)庠O(shè)備確實(shí)對于購房者日常居住產(chǎn)生巨大影響，無法實(shí)現(xiàn)合同訂立之目的，因此認(rèn)為晨明置業(yè)公司構(gòu)成根本違約，認(rèn)為陳某具有法定解除權(quán)。

二審法院卻認(rèn)為并未認(rèn)定該房屋性質(zhì)為住房。盡管陳某購置該商品房的主觀目的為居住，但根據(jù)雙方簽訂的合同約定該房屋用途為辦公、土地用途為商業(yè)，加之該商品房土地使用期限不足40年[2]，將該房認(rèn)定為商業(yè)辦公用房，因無法接通燃?xì)獠⒉挥绊懺撧k公用房的使用，不會導(dǎo)致合同目的的不能實(shí)現(xiàn)，因此晨明置業(yè)不構(gòu)成根本違約，僅屬于一般性違約。該房屋也不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[3]規(guī)定的解除合同情形，因此陳某不具有法定解除權(quán)。

（三）判斷要點(diǎn)歸納

縱觀本案中一審、二審判決觀點(diǎn)與結(jié)果，筆者認(rèn)為對于商品房買賣合同根本目的的判斷應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

首先，未能安裝燃?xì)庠O(shè)施是否構(gòu)成合同根本目的無法達(dá)成的判斷前提是厘清該商品房的性質(zhì)，若基于住房判斷，則很可能導(dǎo)致法定解除權(quán)的成立，反之，則為一般違約，陳某不具有法定合同解除權(quán)。但此判斷不能以當(dāng)事人一方的主觀想法為準(zhǔn)。雖陳某購房是用于居住，縱使燃?xì)庠O(shè)備對于其實(shí)際居住影響非常巨大，但是根據(jù)其合同文本約定：房屋設(shè)計(jì)的用途、土地用途等方面都表示這一房屋是作為商業(yè)辦公用房出售?！逗贤ā返?4條中所指的“合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)“同時(shí)需要結(jié)合違約形態(tài)、違約價(jià)值、違約部分對合同目標(biāo)的影響程度等綜合判斷。對于合同目的為商業(yè)辦公的商品房而言，燃?xì)忾_通并非必須，燃?xì)馕窗惭b對房屋使用未造成根本性影響，合同目的可以實(shí)現(xiàn)，該違約行為至多屬瑕疵交付一般違約，晨明置業(yè)并不存在根本違約，陳某也就不能以無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除該合同，而一般違約的違約方應(yīng)當(dāng)以繼續(xù)履行、賠償損失等方式來承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，不應(yīng)以單方當(dāng)事人脫離標(biāo)的物客觀條件和合同約定的理解和偏好使用去理解合同目?？v然陳某購買房屋的主觀意圖為居住，燃?xì)庠O(shè)備對其居住影響巨大，但通常炊事僅是房屋功能中的一部分，且廚房器具的進(jìn)步，使得炊事做飯無須完全依賴于燃?xì)?。事?shí)上，即便家中安裝有燃?xì)?，許多家庭還是會通過電能炊具使用電能滿足日常炊事需要。因此雖陳某有使用燃?xì)獾闹饔^偏好，但客觀而言并不會影響房屋居住功能的實(shí)現(xiàn)，房屋未安裝天然氣設(shè)備也不會導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

此外，除去法定解除權(quán)，在訂立合同時(shí)通常還會約定合同解除的情形，但是無論是法定或是約定解除權(quán)都應(yīng)及時(shí)行使，應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)行使，法律未規(guī)定或當(dāng)事人未約定期限的，應(yīng)在經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)行使。否則法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人，根據(jù)《合同法》第95條[4]規(guī)定此時(shí)解除權(quán)歸于消滅。

注釋：

[1] 成都晨明置業(yè)有限公司、陳菊平商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書【（2017）川01民終4170號】

[2] 土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：住宅用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;工業(yè)用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

[3] 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，歸納了商品房買房人有權(quán)解除購房合同的12個(gè)法定理由，包括：1、不可抗力;2、先買后抵押的;3、一房兩賣的;4、隱瞞無證售房事實(shí)的;5、隱瞞房屋抵押事實(shí)的;6、隱瞞房屋已出售事實(shí)的;7、隱瞞房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)的;8、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題影響正常居住使用的;9、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的;10、房屋的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3%;11、過分遲延交付房屋的;12、過分遲延辦理產(chǎn)權(quán)過戶的。

[4] 《合同法》第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

參考文獻(xiàn)

[1]韓世遠(yuǎn).合同法總論（第2版）[M] .北京：法律出版社，2011.

[2]王利明. 論根本違約與合同解除的關(guān)系[J]. 中國法學(xué). 1995（3）

[3]曹詩權(quán)，朱廣新. 合同法定解除的事由探討——兼論我國統(tǒng)一合同法的立法選構(gòu)[J]. 中國法學(xué). 1998（4）.

作者簡介：周西雅（1993.7—），女，四川省眉山市人，成都市雙流區(qū)四川大學(xué)民商法學(xué)專業(yè) 碩士研究生。

（作者單位：四川大學(xué)）