本報(bào)駐越南特約記者 白勉 本報(bào)記者 李司坤

隨著近年來(lái)中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于平穩(wěn)，不少投資者把目光投向周邊。其中，越南作為我們的近鄰，成為不少中國(guó)投資者的目標(biāo)。美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，通過(guò)該公司在越南購(gòu)房的客戶(hù)中，來(lái)自中國(guó)的投資者占比最高，達(dá)到45%。與此同時(shí)，該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是高端地產(chǎn)迅速發(fā)展壯大。然而，買(mǎi)房投資畢竟是件大事，有些困難還是要提前了解。

根據(jù)（CBRE）的數(shù)據(jù)，2018年，越南胡志明市的住房均價(jià)為每平方米1714美元，同比增長(zhǎng)10%，其中高端公寓價(jià)格上漲17%，均價(jià)漲至每平方米5518美元。而別墅的行情則更為緊俏，根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，去年胡志明市別墅每平方米均價(jià)是4153美元，同比上漲47%。CBRE認(rèn)為，胡志明市高端公寓的價(jià)格仍將維持上漲態(tài)勢(shì)，有望在明年進(jìn)一步上漲近10%。

房?jī)r(jià)升值帶來(lái)的收益僅僅是越南房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的部分表現(xiàn)。在胡志明市，高檔公寓的租金收益率非常誘人。在新的開(kāi)發(fā)區(qū)第二區(qū)由于整體房?jī)r(jià)相對(duì)較低，租金收益率最高達(dá)到8%。而第一區(qū)由于房?jī)r(jià)較高，租金收益率相對(duì)較低，但也維持在4%的水平。其余的租金收益率都在6%左右。而有報(bào)告顯示，中國(guó)去年50城租金收益率中，排名第一的西寧只有3.9%，北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市僅為1.8%。

造成越南房市大熱的其中一個(gè)原因在于，近5年，越南經(jīng)濟(jì)基本面向好。2014年到2018年越南GDP平均增速為6.4%。另一方面，自2015年允許外國(guó)人擁有公寓住房以來(lái)，越南大舉增加房屋供應(yīng)量，豪華住宅行業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷抬升。

越南房地產(chǎn)市場(chǎng)如此火熱，以致早在2016年，就有宣傳手冊(cè)把胡志明市吹捧成越南的上海，把位于該市第二區(qū)的守添標(biāo)榜為下一個(gè)浦東。真是這樣嗎？

首先，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱只和豪宅有關(guān)。根據(jù)CBRE發(fā)布的數(shù)據(jù)，越南的高端房地產(chǎn)去年的價(jià)格漲幅顯著高于普通住宅。與高達(dá)兩位數(shù)的高端公寓漲幅相比，一般公寓價(jià)格去年僅漲了1%。而且越南房?jī)r(jià)也并非一直上揚(yáng)。2005年起，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展進(jìn)入上升期，直到2011年，胡志明市住宅均價(jià)高達(dá)每平方米3000美元。但2012年，越南金融泡沫破滅，加上當(dāng)時(shí)政府上調(diào)二手房交易費(fèi)至25%，越南房地產(chǎn)均價(jià)遭遇斷崖式下跌。

其次，根據(jù)現(xiàn)行越南《住房法》，外國(guó)人不得擁有土地，即不得購(gòu)買(mǎi)別墅和獨(dú)立房屋，但可以購(gòu)買(mǎi)新開(kāi)發(fā)的公寓住宅。購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)越南人擁有永久產(chǎn)權(quán)，外國(guó)人擁有50年產(chǎn)權(quán)，可免費(fèi)續(xù)約一次，即100年產(chǎn)權(quán)。由于產(chǎn)權(quán)區(qū)別，外國(guó)人只能將房屋轉(zhuǎn)讓給外國(guó)人。此外，外國(guó)人還受到很多限制，比如同一小區(qū)的外國(guó)人業(yè)主數(shù)量不得超過(guò)30%，同一外國(guó)人在一個(gè)住宅區(qū)或坊級(jí)行政區(qū)（相當(dāng)于我國(guó)的街道）最多只能擁有一套住宅。

再次，越南的基建水平相對(duì)落后。以地鐵來(lái)說(shuō)，《華盛頓郵報(bào)》近日刊文提到，2012年，胡志明市的首條地鐵線(xiàn)路破土動(dòng)工，但由于不斷出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題，地鐵完工日期從2017年推遲到了2020年。相比之下，上海第一條地鐵線(xiàn)路于1995年如期完工，并從那以后又新建了十幾條地鐵線(xiàn)路。

最后，越南政策的不確定性也需要考慮在內(nèi)。比如2018年胡志明市房地產(chǎn)熱炒期間曾傳言，當(dāng)局要求所有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目停工以穩(wěn)定市場(chǎng)。而越南最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商Vinhomes更是直接表示，由于新版中國(guó)護(hù)照上的南海圖案，該公司開(kāi)發(fā)的所有樓盤(pán)不向中國(guó)新版護(hù)照持有者出售?！?/p>