邱成峰

內(nèi)容摘要：隨著改革開放的深化，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，房價(jià)的波動(dòng)會對居民的消費(fèi)產(chǎn)生較大影響。本文先就房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)進(jìn)行理論層面分析，并基于我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展實(shí)際現(xiàn)狀，構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型，通過面板單位根檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)及hausman檢驗(yàn)等計(jì)量方法，研究了2003-2016年我國35個(gè)城市的房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)產(chǎn)生的影響。根據(jù)實(shí)證分析結(jié)果，文章從房價(jià)痛苦指數(shù)、擠出效應(yīng)及人口流入的區(qū)域差異三個(gè)方面就房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響效應(yīng)進(jìn)行解釋，并給出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：房價(jià)波動(dòng)? ?居民消費(fèi)? ?影響效應(yīng)

引言

近年來，我國大部分地區(qū)經(jīng)濟(jì)增速普遍放慢，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速增質(zhì)，我國政府選擇通過刺激居民消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需，而新型城鎮(zhèn)化建設(shè)必然會刺激居民的購房欲望，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。因此，深刻研究城鄉(xiāng)居民房價(jià)與消費(fèi)效應(yīng)的相互關(guān)系具有深刻意義。本文針對我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型，研究了我國城市房價(jià)的變化對城鄉(xiāng)居民消費(fèi)產(chǎn)生的實(shí)際影響，并分析了房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異產(chǎn)生的原因，最后就保障住房制度、大城市群的發(fā)展、戶籍改革及資本市場的完善四個(gè)方面提出了相關(guān)政策建議。

房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的理論分析

（一）消費(fèi)行為的影響因素

消費(fèi)行為的影響因素分為宏觀因素與微觀因素，宏觀影響因素主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)政策和社會文化等方面。當(dāng)前，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致居民的生活方式和消費(fèi)水平有所不同，而經(jīng)濟(jì)政策影響是由于政府通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)和協(xié)調(diào)居民消費(fèi)造成的，同時(shí)居民所處的生活環(huán)境和文化氛圍也會對其消費(fèi)行為產(chǎn)生影響。微觀影響因素主要體現(xiàn)在消費(fèi)者年齡、性別、收入、觀念等方面，同時(shí)還受供應(yīng)商的供應(yīng)能力和財(cái)富效應(yīng)的影響。

（二）房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的傳導(dǎo)機(jī)制

房價(jià)對消費(fèi)者的影響。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其價(jià)格變動(dòng)勢必會引起居民財(cái)富值的變化，進(jìn)而對居民的消費(fèi)行為產(chǎn)生一定影響，因此房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)行為的影響十分重要。根據(jù)Ludwig和Slok等學(xué)者的研究，房價(jià)對消費(fèi)的影響主要通過財(cái)富效應(yīng)、抵押效應(yīng)、替代效應(yīng)及預(yù)算約束效應(yīng)進(jìn)行傳導(dǎo)。就房地產(chǎn)而言，財(cái)富效應(yīng)主要包括兩個(gè)方面：其一是實(shí)現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)，指房產(chǎn)擁有者在房價(jià)上漲時(shí)售賣房產(chǎn)以增加自身財(cái)富;其二是潛在的財(cái)富效應(yīng)，指房主在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的情況下并未出售房產(chǎn)，但由于房產(chǎn)的價(jià)格上漲使房主的財(cái)富無形中增加。以上兩種情況均會使房主擴(kuò)大自己的消費(fèi)水平。抵押效應(yīng)是指居民通過向銀行抵押房產(chǎn)申請貸款，如果房價(jià)上漲則居民可提取家庭凈值獲得額外的消費(fèi)資金，來進(jìn)行消費(fèi)。替代效應(yīng)是指有購房需求的居民在面對房價(jià)上漲的情況下會選擇購買戶型較小的房子，轉(zhuǎn)而增加其他商品的消費(fèi)。預(yù)算約束效應(yīng)是指由于房價(jià)的過快增長導(dǎo)致房租提高，增加了租房者的負(fù)擔(dān)，使得租房者的消費(fèi)水平降低。

異質(zhì)性對居民消費(fèi)的影響。異質(zhì)性是指由于個(gè)體差異，使房價(jià)的波動(dòng)對消費(fèi)者存在不同的影響，主要表現(xiàn)在消費(fèi)者的年齡差異、居民房產(chǎn)的擁有率及房地產(chǎn)的二元屬性等方面。第一，年齡差異對消費(fèi)效應(yīng)的影響主要體現(xiàn)在未婚男性消費(fèi)者隨著年齡的增長對購房的需求逐漸增加，如果房價(jià)上漲過快，其會節(jié)制消費(fèi)，增加未來儲蓄。居民房產(chǎn)的擁有率對消費(fèi)效應(yīng)的影響體現(xiàn)在房價(jià)的上漲會促使擁有房產(chǎn)者增加消費(fèi)，無房者會因?yàn)橐I房或租房而降低在其它商品方面的消費(fèi)。第二，房地產(chǎn)的二元屬性是指房地產(chǎn)的消費(fèi)性和投資性。當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)，擁有投資性住房的居民財(cái)富將增加，其消費(fèi)也將增加，但是對于沒有房子或只有一套房子的居民則不會增加他們的消費(fèi)，反而會使其減少家庭消費(fèi)。

（三）經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)分析

根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的消費(fèi)理論，消費(fèi)者一般被假設(shè)為理性經(jīng)濟(jì)人，但由于理論與實(shí)際情況差別較大，所以將行為經(jīng)濟(jì)學(xué)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)相融合進(jìn)行說明。下面從期望價(jià)值理論、財(cái)富幻覺、過度自信及從眾心理四個(gè)方面就房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)的影響效應(yīng)進(jìn)行分析。

根據(jù)期望價(jià)值理論，居民因房價(jià)下跌所產(chǎn)生的悲觀心理，其強(qiáng)度一般超過房價(jià)上漲所帶來的喜悅，即同等經(jīng)濟(jì)收益的心理收益不對稱性。財(cái)富幻覺是指居民獲得的實(shí)際財(cái)富和影子財(cái)富之間的差額，其對房地產(chǎn)的升值預(yù)期與當(dāng)前的消費(fèi)水平影響呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。過度自信使得投資者忽略了主觀和客觀條件而盲目投資，使得實(shí)際結(jié)果與預(yù)想結(jié)果出現(xiàn)偏差，嚴(yán)重影響其消費(fèi)水平。從眾心理會使得投資者為和大多數(shù)人保持一致而盲目投資，如果房價(jià)發(fā)生波動(dòng)就會使投資者過度樂觀或恐慌，從而影響自己的消費(fèi)水平。

房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)

（一）變量選取與數(shù)據(jù)說明

本文采用面板數(shù)據(jù)分析房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)行為的影響，面板數(shù)據(jù)具有多方面的優(yōu)勢。首先，面板數(shù)據(jù)能反映樣本在時(shí)間和空間上的異質(zhì)性，從而增強(qiáng)數(shù)據(jù)分析結(jié)果的有效性;其次，由于面板數(shù)據(jù)模型變量間的弱共線性，使得總的模型不會出現(xiàn)多重共線性問題。因此，建立如下模型：

In Cit=αi+βiInHit+γiInYit+εit

其中，i為樣本城市，t為樣本年份，C為居民消費(fèi)，H為房地產(chǎn)財(cái)富，Y為收入，εit表示隨機(jī)干擾項(xiàng)。

通過居民的消費(fèi)水平、房價(jià)水平可體現(xiàn)出我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展差異，因此基于上述數(shù)據(jù)，本文能夠?qū)Ψ績r(jià)與消費(fèi)的關(guān)系進(jìn)行合理分析，并科學(xué)表征各地區(qū)房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)的差異。本文整理了2003-2016年我國35個(gè)城市關(guān)于這三個(gè)變量的數(shù)據(jù)，描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果如表1所示。

（二）城鎮(zhèn)和農(nóng)村房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的實(shí)證檢驗(yàn)

單位根檢驗(yàn)。為確保面板數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，評估之前需檢驗(yàn)單位根，若單位根存在，說明面板數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，此時(shí)需對數(shù)據(jù)進(jìn)行差分處理。為提高檢驗(yàn)效果的準(zhǔn)確性，本文采用PP-Fisher、LLC、IPS及ADF-Fisher四種檢驗(yàn)方法對InC、InH、InY進(jìn)行檢測，使用Eviews軟件處理后發(fā)現(xiàn)InC、InH、InY的平穩(wěn)性都較差，因此實(shí)施一階差分處理后，再次檢驗(yàn)單位根，結(jié)果顯示序列平穩(wěn)，單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

協(xié)整檢驗(yàn)?；跈z驗(yàn)結(jié)果的穩(wěn)定性，本文采用Pedroni和Kao協(xié)整檢驗(yàn)法。由于二者的原假設(shè)變量不存在協(xié)整關(guān)系，因此需通過檢驗(yàn)結(jié)果是否拒絕原假設(shè)來判斷變量之間的協(xié)整關(guān)系。兩組數(shù)據(jù)的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。由表3數(shù)據(jù)可知：兩組數(shù)據(jù)的Kao檢驗(yàn)P值均為0，在1%的顯著水平下均拒絕原假設(shè)，說明存在協(xié)整關(guān)系;兩組數(shù)據(jù)Pedroni檢驗(yàn)中的所有統(tǒng)計(jì)量分別在1%和5%的顯著性條件下拒絕原假設(shè)，說明存在協(xié)整關(guān)系。

回歸分析。分別建立混合估計(jì)模型和個(gè)體固定效應(yīng)模型進(jìn)行估計(jì)，使用F統(tǒng)計(jì)量計(jì)算F值，并與F0.05值相比較，決定建立混合模型或個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型，并運(yùn)用hausman統(tǒng)計(jì)量對估計(jì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)。

F統(tǒng)計(jì)量被定義為：

通過上述公式，由兩組數(shù)據(jù)計(jì)算出的F值均大于F0.05，所以拒絕原假設(shè)，選擇建立個(gè)體固定效應(yīng)回歸模型，使用hausman檢驗(yàn)方法對估計(jì)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示。由檢驗(yàn)結(jié)果可知，兩組數(shù)據(jù)的hausman統(tǒng)計(jì)量值分別為51.0033116和51.32902，所對應(yīng)的P值分別是0和0.0235。

（三）結(jié)果分析

城鎮(zhèn)房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的空間差異。根據(jù)上述實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果，本文通過房價(jià)痛苦指數(shù)、擠出效應(yīng)及人口流入的區(qū)域差異三個(gè)方面，解釋城鎮(zhèn)房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的差異。

房價(jià)痛苦指數(shù)用于說明某地區(qū)居民所承受的購房壓力，其值等于商品房平均銷售價(jià)格與居民年可支配收入比值，根據(jù)2016年收集整理的相關(guān)數(shù)據(jù)可知各地的房價(jià)痛苦指數(shù)。由所得出的房價(jià)痛苦指數(shù)可知，北上廣深等國內(nèi)發(fā)達(dá)城市居民的購房壓力較大，其痛苦指數(shù)均在35%以上，而大部分城市的房價(jià)痛苦指數(shù)在20%至30%之間，居民的購房壓力相對適中。高房價(jià)痛苦指數(shù)地區(qū)居民降低了用于其它商品的消費(fèi)，對消費(fèi)引起的替代效應(yīng)和預(yù)算效應(yīng)大于產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，導(dǎo)致這些地區(qū)房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)的減小，甚至為負(fù)。

擠出效應(yīng)即傳導(dǎo)機(jī)制中的預(yù)算約束效應(yīng)和替代效應(yīng)，其值等于商品房平均銷售價(jià)格與居民年度消費(fèi)支出的比值，根據(jù)2016年收集整理的相關(guān)數(shù)據(jù)可知，北京、上海、杭州等國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的擠出效應(yīng)在50%至90%之間，大部分城市的擠出效應(yīng)在20%至50%之間。由此可知，發(fā)達(dá)城市居民的購房壓力較大，城市的擠出效應(yīng)明顯大于財(cái)富效應(yīng)，高房價(jià)增加了購房者和租房者的預(yù)算約束，使得這些地區(qū)的房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)減小。

地區(qū)的房屋剛需取決于該地區(qū)的人口凈流，根據(jù)我國第六次人口普查數(shù)據(jù)可知，我國人口流入中心主要有京津冀、珠江三角洲和長江三角洲，因此上述地區(qū)居民購房存在較大壓力，導(dǎo)致這些地區(qū)的房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)為負(fù)。而人口流出中心主要有東北地區(qū)、江淮地區(qū)及中原地區(qū)等，這些地區(qū)的房價(jià)較低，房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)為正。

農(nóng)村房價(jià)波動(dòng)對居民消費(fèi)影響效應(yīng)的空間差異。隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，很多農(nóng)村居民進(jìn)入城市發(fā)展，但由于收入較低，很難在城市買房，因此他們打消了購房計(jì)劃，這導(dǎo)致大部分中心城市農(nóng)村居民的房價(jià)變量系數(shù)為正，居民的消費(fèi)反而增加，這種消費(fèi)被稱為“絕望的消費(fèi)”。與此同時(shí)，由于農(nóng)村的傳統(tǒng)觀念，未婚男性青年為買房結(jié)婚而縮減其他消費(fèi)，使得擠出效應(yīng)大于其產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，導(dǎo)致該地區(qū)房價(jià)-消費(fèi)效應(yīng)為負(fù)。

政策建議

健全保障住房制度，提高居民收入。健全的社會保障制度，是提高人民生活水平、促進(jìn)社會和諧的必然要求。因此，為確保保障房制度得到進(jìn)一步健全，政府應(yīng)采取一系列有效措施。首先，嚴(yán)審保障房申請人的申請資格，杜絕公職人員以權(quán)謀私，嚴(yán)懲個(gè)人用保障房謀私利;其次，為防止不符合申請資格的人占用保障房，要加強(qiáng)對保障房的售后調(diào)查工作。居民收入的提高可以提升其消費(fèi)能力，從而拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府應(yīng)采取相關(guān)措施提高居民收入，例如，對于家庭有困難的居民應(yīng)減少或免收個(gè)人所得稅，對于剛畢業(yè)的大學(xué)生應(yīng)給予一定的生活補(bǔ)貼，這樣不僅能減輕學(xué)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而且可以吸引到優(yōu)秀人才。

協(xié)調(diào)各大城市群發(fā)展，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)。城市人口數(shù)量的逐漸增加，直接導(dǎo)致城市內(nèi)貧富差距進(jìn)一步增加，社會矛盾加劇。為形成良好的城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境，吸引更多資金，必須協(xié)調(diào)城市發(fā)展，引導(dǎo)人口合理流動(dòng)。我國部分發(fā)達(dá)城市的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通人群的消費(fèi)能力，這使得房價(jià)的擠出效應(yīng)遠(yuǎn)大于財(cái)富效應(yīng)，導(dǎo)致居民的消費(fèi)能力降低，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平受阻。因此，政府應(yīng)準(zhǔn)確為城市定位，使中心城市與周邊城市合理銜接，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，完善城市的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)人口的合理流動(dòng)。

加快戶籍改革，破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)桎梏。由于二元結(jié)構(gòu)的存在，農(nóng)村在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、教育資源等方面都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城鎮(zhèn)，且農(nóng)村居民收入來源過于單一，消費(fèi)水平相對較低，因此破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)桎梏有利于促進(jìn)人口的縱向流動(dòng)，提高居民收入。同時(shí)，破除二元結(jié)構(gòu)，讓全體公民享受共同的社會保障服務(wù)是我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要一步，也是增強(qiáng)居民消費(fèi)能力，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。

完善資本市場，發(fā)揮股票市場財(cái)富效應(yīng)。資本市場可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供雄厚的資金支持，同時(shí)貨幣市場也能為消費(fèi)者提供便利的購房貸款。居民可以將房地產(chǎn)和資本市場作為兩種投資選擇，使居民有豐富的資產(chǎn)保值和增值的投資渠道。由于我國資本市場的運(yùn)營和監(jiān)管機(jī)制尚不健全，加之上市公司缺乏有效的信息披露制度，導(dǎo)致我國資本市場不能健康發(fā)展，因此房地產(chǎn)業(yè)的巨大泡沫難以通過政策實(shí)現(xiàn)硬著陸。為防止資本市場出現(xiàn)止步不前的局面，我國政府應(yīng)完善相關(guān)法律，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)，使資本市場具備長期投資價(jià)值，并將房產(chǎn)業(yè)投資引入資本市場，促使房價(jià)平穩(wěn)下降。這樣既能增加居民收入，提高居民的消費(fèi)能力，又能改良經(jīng)濟(jì)機(jī)能，引導(dǎo)居民合理投資，從而拉動(dòng)內(nèi)需，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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