龐洪鈞 龔慧軍 劉瑛

摘要：由于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷強(qiáng)壯，縣域也得到了一定的發(fā)展，在城市建設(shè)的同時(shí)林地也被進(jìn)一步征用。國(guó)有林場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)換句話(huà)說(shuō)也就是可以運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，本文將結(jié)合國(guó)有林場(chǎng)的實(shí)際開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，分析閑置的可運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)如何更好的盤(pán)活利用，一方面可以給國(guó)有林場(chǎng)帶來(lái)租金收益，另一方面可以帶動(dòng)加強(qiáng)資產(chǎn)管理，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)分類(lèi)管理，并且從中發(fā)現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理中所存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的改進(jìn)方法，從而更好的使國(guó)有林場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)得到充分的利用，根本性提高相關(guān)企業(yè)的效益。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn);運(yùn)營(yíng)管理;效益分析

所謂經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是指在生產(chǎn)和流通中能夠?yàn)樯鐣?huì)提供商品或勞務(wù)的資產(chǎn)，一般是提供給具有法人地位的企業(yè)使用，以追求經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)。國(guó)有林場(chǎng)則是我國(guó)林業(yè)強(qiáng)大的一股力量，在區(qū)域發(fā)展的過(guò)程中起著重要的作用，國(guó)有林場(chǎng)所劃分的類(lèi)型多種多樣，因此通過(guò)國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀分析，有效解決其中的不足，順應(yīng)當(dāng)前社會(huì)形勢(shì)的發(fā)展，最大化盤(pán)活這些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有林場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)脈搏。

一、國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的現(xiàn)狀

在2011年11月3日，福建省三明市寧化縣的國(guó)有林場(chǎng)就與其縣政府共同協(xié)商簽訂了征用林地的補(bǔ)償機(jī)制，這一舉措大大促進(jìn)了林場(chǎng)資源的使用率，同時(shí)也提高了經(jīng)濟(jì)收入。因此我們就舉例一下寧化縣國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的現(xiàn)狀。寧化縣有一個(gè)禾口保護(hù)站，位置處于方田鄉(xiāng)路口苦株下，離縣城有15個(gè)公里，周邊都是自然村，此林場(chǎng)含農(nóng)田可經(jīng)營(yíng)的面積達(dá)到了10576平方米。另外安遠(yuǎn)管護(hù)站的土地資源也頗為豐富，主要位置位于安遠(yuǎn)鎮(zhèn)的安遠(yuǎn)村芙蓉小區(qū)，土地使用權(quán)達(dá)到1320平方米。由此可見(jiàn)國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)正在不斷擴(kuò)大，早前的辦公室統(tǒng)一管理模式早已不再適應(yīng)當(dāng)下的形勢(shì)發(fā)展，只有建立健全的組織結(jié)構(gòu)，完善部門(mén)職能，成立有效的資產(chǎn)管理部門(mén)，及時(shí)對(duì)相關(guān)的資產(chǎn)進(jìn)行清查、登記建檔，為日后的運(yùn)營(yíng)管理、制度建設(shè)等工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理存在的問(wèn)題

（一）林場(chǎng)出租面積的分割

目前林場(chǎng)出租的模式分為整體打包和分割出租，兩種模式各有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。林場(chǎng)整體打包出租最大的特點(diǎn)就是體現(xiàn)在簡(jiǎn)化管理上，招租的整個(gè)程序也相對(duì)單一，但是如果一次性招租成功的情況下，承租方在上交租金方面的壓力是比較大。因此整體打包出租對(duì)承租方的實(shí)力要求也就變得高了，這樣一來(lái)市場(chǎng)的需求者就大大減少了，具有一定的局限性，容易出現(xiàn)承租方壟斷出租價(jià)格的現(xiàn)象，行成承租方市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致林場(chǎng)經(jīng)濟(jì)收入下降。

分割出租，顧名思義就是在林場(chǎng)進(jìn)行有序分割的基礎(chǔ)上進(jìn)行出租，這個(gè)模式無(wú)論是在管理上還是在招租的流程上都比較繁雜，按照市場(chǎng)需求進(jìn)行出租，最大的優(yōu)點(diǎn)就是可以吸引到更多的市場(chǎng)需求者，可以大大提高林場(chǎng)的租金收入。缺點(diǎn)則是在收繳租金方面需要對(duì)接多個(gè)承租者，物業(yè)管理上也要求投入更多的時(shí)間和精力。盡管如此，這種模式的出租恰恰能將資產(chǎn)盤(pán)活得更有效果。

（二）行政審批的程序

在選擇完合適的出租資產(chǎn)后，要經(jīng)歷一系列的交易程序，從確定資產(chǎn)出租低價(jià)、根據(jù)資產(chǎn)基本情況、承租人的要求和條件制定相關(guān)的招租方案、核算資產(chǎn)價(jià)值憑證、出具資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明，材料準(zhǔn)備就緒后還需要開(kāi)大會(huì)表決方案是否通過(guò)，表決通過(guò)之后再附上相關(guān)材料向上級(jí)各部門(mén)一一進(jìn)行申請(qǐng)、申請(qǐng)完成后委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)交易，要在媒體上公開(kāi)招租信息，做好招標(biāo)會(huì)，最后完成招標(biāo)工作后就可以開(kāi)始簽訂出租資產(chǎn)合同、出租房和承租方要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)出租資產(chǎn)移交等。

整個(gè)交易程序面臨最大的問(wèn)題就是要對(duì)資產(chǎn)出租進(jìn)行申請(qǐng)報(bào)批，由于涉及到的審批部門(mén)頗多，整個(gè)流程較為繁瑣。首先資產(chǎn)的出租單位要準(zhǔn)備相應(yīng)的材料提出申請(qǐng)，相應(yīng)的市直屬林場(chǎng)管轄處接收后確認(rèn)無(wú)誤方可上報(bào)省國(guó)有林場(chǎng)管理局，省國(guó)有林場(chǎng)管理局針對(duì)申請(qǐng)材料要進(jìn)行開(kāi)會(huì)討論，待各領(lǐng)導(dǎo)研究同意可行的情況下再上報(bào)到省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，最后征得批準(zhǔn)后，該機(jī)關(guān)進(jìn)行下文通知。資產(chǎn)的出租單位收到批文后才可進(jìn)行正常的租賃經(jīng)營(yíng)。

福建省三明市寧化縣國(guó)有林場(chǎng)在2014年3月28日對(duì)擬出租資產(chǎn)就提出了申請(qǐng)報(bào)批，卻在同年9月17日才收到省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的批準(zhǔn)文件，整個(gè)申批時(shí)間達(dá)到快半年，毋庸置疑在這個(gè)漫長(zhǎng)的申請(qǐng)流程中會(huì)造成很多不利的影響。最直接的就會(huì)讓很多潛在客戶(hù)另尋他處，這樣一來(lái)盡管得到了上級(jí)部門(mén)的批準(zhǔn)也會(huì)流失許多客戶(hù)，甚至?xí)霈F(xiàn)在開(kāi)標(biāo)時(shí)無(wú)人投標(biāo)，最后無(wú)人出租的情況;另外晚一天得到審批批準(zhǔn)就意味著租金收益減少一天，大大把租金收益延期了。假設(shè)能提前3-4個(gè)月得到批準(zhǔn)招租完成，也就能提前3-4個(gè)月得到相應(yīng)的租金收入。在租金方面受到明顯影響的還有在申請(qǐng)前的資產(chǎn)出租租金低價(jià)到拿到批準(zhǔn)后的出租租金低價(jià)肯定是會(huì)有差異，往往上調(diào)的區(qū)間在每平方米1-2元之間，也就是說(shuō)在申請(qǐng)前的出租租金低價(jià)要低于拿到批準(zhǔn)后的出租租金低價(jià)，出租單位就要承擔(dān)價(jià)格差異的風(fēng)險(xiǎn)，出租平方米大的情況下就要接受更大的損失。除此之外，在整個(gè)審批程序中無(wú)形中也會(huì)造成招標(biāo)的廣告費(fèi)、中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)的損失。

三、解決國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的方法

針對(duì)國(guó)有林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的首要問(wèn)題，就要改變林場(chǎng)的出租模式。最重要的就是要從市場(chǎng)出發(fā)，要根據(jù)市場(chǎng)需求選擇合適的出租方式，吸收整體打包出租的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合到分割出租上，逐漸要走向多元化，摒棄單一化。在運(yùn)營(yíng)管理上要加大執(zhí)行力，開(kāi)發(fā)智能的管理系統(tǒng)，最大程度優(yōu)化管理方法。同時(shí)要將擬出租資產(chǎn)區(qū)域逐漸打造成較為集中化的市場(chǎng)，從而吸引到更多的需求者。

在行政審批方面要發(fā)展我國(guó)中共中央的改革精神，各部門(mén)要積極遵循黨中央的統(tǒng)一部署，深化簡(jiǎn)政放權(quán)改革，加強(qiáng)轉(zhuǎn)變相關(guān)職能，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，最大程度改善整個(gè)申請(qǐng)的審批程序;可以在審批流程中，規(guī)定相應(yīng)各級(jí)各部門(mén)各領(lǐng)導(dǎo)的審批時(shí)效，提高審批效率，縮短審批的時(shí)間，在最短的時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)取到最大的經(jīng)濟(jì)效益，減少相應(yīng)的損失。

在選擇或開(kāi)發(fā)林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)時(shí)，一定要遵從因地制宜、因地施策的原則，在基于政策的指導(dǎo)上，積極盤(pán)活資產(chǎn)，切勿為了經(jīng)濟(jì)效益而破壞林場(chǎng)的自然發(fā)展，仍然要以培育和保護(hù)林場(chǎng)資源為核心，保護(hù)改善生態(tài)環(huán)境;在擴(kuò)大林場(chǎng)資源的同時(shí)，要從提高林場(chǎng)質(zhì)量出發(fā)，充分發(fā)揮國(guó)有林地的生產(chǎn)潛力，最終達(dá)到提高整個(gè)林場(chǎng)生態(tài)、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益的目的。

結(jié)語(yǔ)

面對(duì)我國(guó)林場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的管理要把握好兩個(gè)重要方向，其一就是要把握好有關(guān)的政策指導(dǎo)和政策導(dǎo)向，不允許超過(guò)政策的界限范圍，否則再大的效益也是無(wú)濟(jì)于事。其二是要在政策的框架和支持下，結(jié)合因地制宜、因地施策的核心要求，要以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。最后要從基于市場(chǎng)的發(fā)展需求下手，真正做到從市場(chǎng)的角度出發(fā)，扎根于生態(tài)平衡，盤(pán)活經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，同時(shí)提升社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益，做到經(jīng)營(yíng)有道、管理有方，為相關(guān)企業(yè)增加經(jīng)營(yíng)收入。

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