摘要：近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)中存在大量的泡沫，為了防止房地產(chǎn)泡沫刺破，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，提出了“房住不炒”的暢想，以期望能夠滿(mǎn)足剛需的住房需求，保證居民的生活?！胺孔〔怀础辈粌H是一句口號(hào)，更是應(yīng)當(dāng)深入改革發(fā)展中，成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的方向，所以本文主要討論以集體土地入市的可能性與障礙，以期望研究通過(guò)以集體土地入市有效落實(shí)“房住不炒”的可能性。

前言：

2018年7月31日中國(guó)中央政治局會(huì)議要求：第一，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，堅(jiān)持實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門(mén)，保持流動(dòng)性合理充裕。要做好穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期工作。保護(hù)在華外資企業(yè)合法權(quán)益。第二，把補(bǔ)短板作為當(dāng)前深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補(bǔ)短板的力度，增強(qiáng)創(chuàng)新力、發(fā)展新動(dòng)能，打通去產(chǎn)能的制度梗阻，降低企業(yè)成本。要實(shí)施好鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略。第三，把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好結(jié)合起來(lái)，堅(jiān)定做好去杠桿工作，把握好力度和節(jié)奏，協(xié)調(diào)好各項(xiàng)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)。要通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新，提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和意愿。第四，推進(jìn)改革開(kāi)放，繼續(xù)研究推出一批管用見(jiàn)效的重大改革舉措。第五，下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2018年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況各地繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體穩(wěn)定，二線(xiàn)城市有所上漲，三線(xiàn)城市上漲勢(shì)頭得到抑制;15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市有2個(gè)，比上月減少3個(gè)。

2018年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55531億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資38990億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 70.2%;商品房銷(xiāo)售面積77143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79287億元，同比增長(zhǎng) 4.6%，增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“房住不炒”不僅是一句口號(hào)，更是應(yīng)當(dāng)深入改革發(fā)展中，成為今后房地產(chǎn)發(fā)展的方向，所以本文主要討論以集體土地入市的可能性與障礙，以期望研究通過(guò)以集體土地入市有效落實(shí)“房住不炒”的可能性。

一、集體土地入市的利益動(dòng)因

（一）集體土地的定義

集體土地主要指土地所有權(quán)歸集體所有，我國(guó)土地性質(zhì)主要有兩種一種是土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，通過(guò)劃撥或拍賣(mài)等方式得到使用權(quán)，另外一種就是土地歸集體所有，主要是農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地或者非農(nóng)業(yè)用地。現(xiàn)在可以直接入市交易的土地主要是國(guó)有土地，集體土地尤其是宅基地是不能夠直接入市進(jìn)行交易的。

（二）集體土地入市的利益動(dòng)因

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市不斷擴(kuò)大，以前的農(nóng)村已經(jīng)納入到城市范圍內(nèi)或者城市邊緣，成為了發(fā)展的重要地帶。城市入地日益稀缺，集體土地存在大量市場(chǎng)和發(fā)展空間，成為了城市發(fā)展過(guò)程中的重要地帶。此外，集體土地在使用上存在分散和浪費(fèi)的現(xiàn)場(chǎng)，集體土地入市能夠直接實(shí)現(xiàn)土地集約利用，能夠使得土地得到最大化的利用，發(fā)揮出其全部的潛能。

二、集體土地入市的影響

（一）優(yōu)化資源配置

集體土地入市能夠直接影響到土地的資源配置，能夠降低土地使用成本，使得房屋的建造成本降低。有助于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，緩解現(xiàn)在城市中間的土地供應(yīng)不足的問(wèn)題。另外集體土地的入市能夠盤(pán)活存量土地，增加集體土地的集約化利用，增加利用率。

（二）推動(dòng)制度創(chuàng)新

集體土地入市能夠改變現(xiàn)有土地使用格局，目前一些城市中的小產(chǎn)權(quán)房就是建立在集體土地上的住宅，但是目前小產(chǎn)權(quán)房不能夠直接入市流通。集體土地入市仍需要制度不斷的創(chuàng)新與改革。

（三）遏制房?jī)r(jià)上漲

以集體土地入市有效落實(shí)“房住不炒”，集體土地入市給城市中間提供了大量的便宜的土地，在這些集體所有的土地上進(jìn)行住宅的開(kāi)發(fā)，能夠給城市中提供大量的住房。并且房屋的成本明顯低于現(xiàn)場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格，能夠有效的降低城市住宅的成本。并且針對(duì)這部分的房屋進(jìn)行限購(gòu)、限售等配套政策，遏制房?jī)r(jià)上漲，落實(shí)“房住不炒”的政策。

三、集體土地入市的模式

集體土地入市在國(guó)內(nèi)已經(jīng)有一些城市展開(kāi)了嘗試和探索，主要有湖州、蕪湖和蘇州等地，下面就不同模式展開(kāi)介紹。

（一）湖州模式

湖州模式主要是在劃定的區(qū)內(nèi)的集體土地可以直接流轉(zhuǎn)，區(qū)域外的土地必須采用傳統(tǒng)的征地模式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。此外還規(guī)定了能夠直接入市流轉(zhuǎn)的土地僅限于目前的存量土地，新增的建設(shè)用地不在此范圍內(nèi)。這種模式能夠解決目前土地直接入市的問(wèn)題，但是又僅限于目前的存量土地，避免了政策漏洞，避免產(chǎn)生負(fù)面影響。

（二）蕪湖模式

蕪湖模式發(fā)展的過(guò)程中，基本的操作主要有四個(gè)方面，有：明確土地產(chǎn)權(quán)，詳細(xì)規(guī)定集體土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵和形式，合理定價(jià)，確定分配和補(bǔ)償方式。

（三）蘇州模式

蘇州模式主要要點(diǎn)是明確土地產(chǎn)權(quán)、劃分可直接入市流轉(zhuǎn)的范圍、認(rèn)定流轉(zhuǎn)方式、設(shè)定合理價(jià)格。

四、集體土地入市存在的問(wèn)題

集體土地入市能夠?qū)崿F(xiàn)資源的優(yōu)化配置，支持城市化發(fā)展，并且能夠有效的緩解城市中土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，能夠有效遏制房?jī)r(jià)上漲，實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的目標(biāo)。但是目前集體土地入市仍然存在一些問(wèn)題。

（一）產(chǎn)權(quán)障礙

我國(guó)法律對(duì)于土地的性質(zhì)有著明確的規(guī)定，集體土地屬于集體所有，但是這個(gè)集體在實(shí)際劃分定義上存在一定的困難。對(duì)于集體土地的所有權(quán)劃分上存在一定困難，導(dǎo)致了在后期的土地入市、流轉(zhuǎn)以及后期收益分配上存在一定的困難。

（二）制度障礙

目前我國(guó)對(duì)于集體土地的管理制度仍然是較為嚴(yán)格，對(duì)于集體土地的使用上具有一定的限制，并且目前缺少相關(guān)的制度與保障，在集體土地入市的過(guò)程中間，需要制度的保障，才能夠使得遏制房?jī)r(jià)的目的能夠真正落到實(shí)處。

（三）觀(guān)念障礙

對(duì)于集體土地的實(shí)用，仍然存在觀(guān)念上的障礙，對(duì)于集體土地入市的探索仍然需要不算的嘗試跟探索，對(duì)于集體土地入市的相關(guān)政策以及配套的管理都需要支撐，部分地方政府對(duì)于集體土地入市存在管理混亂、管理困難的障礙，很大程度上阻止了政策與制度的推行和落實(shí)。

（四）分配障礙

集體土地在入市后的實(shí)用和流轉(zhuǎn)過(guò)程中必將會(huì)產(chǎn)生收益，對(duì)于收益的分配以及收益的管理成為了解決的當(dāng)務(wù)之急。在利益的分配過(guò)程中如果分配方案不當(dāng)則會(huì)產(chǎn)生反作用以及壞影響。尤其是不合理的分配制度會(huì)影響集體土地入市的積極性，影響出讓者和管理者的積極性。

結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)目前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，為了遏制過(guò)高的房?jī)r(jià)，仍需要全面的努力，僅僅依靠集體土地入市只能夠暫時(shí)緩解危機(jī)并不能夠真正達(dá)到一勞永逸的辦法，所以今后對(duì)于我國(guó)房?jī)r(jià)的控制需要更全面的政策和制度的支撐。

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作者簡(jiǎn)介：

何克朝（1977-）男，漢族，安徽天長(zhǎng)市，大學(xué)本科學(xué)歷、現(xiàn)就職于安徽省天長(zhǎng)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局土地儲(chǔ)備中心副主任，目前初級(jí)職稱(chēng)，主要從事土地儲(chǔ)備、盤(pán)活管理、利用、供應(yīng)等，研究方向：集體土地入市的價(jià)值體現(xiàn).