陳欣然

摘 要：在我國土地價格評估體系中，導(dǎo)致評估地價與市場交易地價相差懸殊問題的原因，主要是土地評估體系自身在評估過程中脫離市場，為此，本文主要探討了影響土地價格的因素和城市間基準(zhǔn)地價的關(guān)系，擬為相關(guān)工作人員對土地評估體系的構(gòu)建提供參考。

關(guān)鍵詞：土地市場;結(jié)構(gòu);價格類型;評估預(yù)測

0.引言

自我國土地市場建立二十多年以來，便經(jīng)歷了探索階段、發(fā)展階段以及理性推進(jìn)階段，但是當(dāng)前的土地價格評估體系相對落后，因而導(dǎo)致了評估地價與市場地價不一致，甚至兩者之間的價格毫無可比性，另外，目前我國土地評估體系是以單個城市為基礎(chǔ)，不同城市之間的的地價難以作出對比，因此當(dāng)前的土地評估體系不利于我國土地市場的良性發(fā)展。因此，本文在此作詳細(xì)分析，主要是為了找到評估地價和市場交易價格相差懸殊的原因，以及分析不同城市地價的共同影響因素并預(yù)測其未來走勢。

1.我國城市土地價格的分析

1.1按城市土地市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析

首先根據(jù)市場層次結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)前，我國土地市場層次主要來說是指市場發(fā)展的深度，土地市場具體可以分為一級、二級、三級土地市場，但是隨著土地市場的迅猛發(fā)展，我國二級、三級土地市場也迅速發(fā)展，很多一線城市的土地市場已較成熟，例如北京、上海、廣州等城市。

其次，根據(jù)市場類型結(jié)構(gòu)分析，我國城市土地的用途是其特點具有多樣性，城市土地市場包含各類用地市場，由于各類用地市場之間的相互作用、相互制約，形成了具有不同數(shù)量結(jié)構(gòu)及空間結(jié)構(gòu)的城市土地形式，不同的城市有著不同的土地市場，土地市場結(jié)構(gòu)可以按照土地的使用功能分類，因此，當(dāng)前土地市場按用途分類可分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地三種類型。

1.2我國城市土地價格的分布規(guī)律

根據(jù)數(shù)據(jù)分析比較以及日常生活經(jīng)驗可以得出我國土地市場不同土地價格水平分布規(guī)律以及相互關(guān)系，它們的分布具有明顯的特征：首先，從城市的地價來看，市中心的地價比郊區(qū)的地價要高，土地級別也相應(yīng)要比郊區(qū)的級別高，呈現(xiàn)地價及級別由市中心向城市邊緣逐漸降低的現(xiàn)象，公路的地價也是兩邊向里逐漸降低。其次，根據(jù)土地的不同用途進(jìn)行比較，商業(yè)用地地價、住宅地價、工業(yè)地價的土地價格依次降低。再次，級別不同市場的土地價格不盡相同，通常一級大宗土地交易的交易價格比二級、三級土地的交易價格低。

2.不同類型地價沒有可比性的因素

由于城市中不同土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益不同，其表現(xiàn)出的地租支付能力也不同，根據(jù)地價是地租的資本化原理，因此地價就會不同。通常來說，商業(yè)土地的利用效率比住宅用地和工業(yè)用地的高，因此也產(chǎn)生了地價上的差異，商業(yè)用地價格比住宅用地和工業(yè)用地價格高。

一級市場和二、三市場價格相差懸殊的情況可以采用收益機(jī)制進(jìn)行解釋。一級市場的土地通常是大宗地塊，其面積及進(jìn)深較大，含有無直接收益的空地，而且土地的開發(fā)程度低，在單位面積土地平均收益水平也相應(yīng)較低，在二三級土地市場上出售的土地面積較小，其開發(fā)程度都較高，因此其收益也會高，地價也相應(yīng)較高。

在我國土地價格運行機(jī)制中，市場機(jī)制是房地產(chǎn)市場運行的機(jī)制，其收益機(jī)制在某種程度上決定了土地提供的經(jīng)濟(jì)剩余量，但是，經(jīng)濟(jì)剩余量需由開發(fā)經(jīng)營者在土地市場上通過多種方式實現(xiàn)，例如投資、租賃、買賣等方式，市場機(jī)制使土地的市場價格相對經(jīng)濟(jì)剩余量而波動。市場機(jī)制對地價的形成作用主要取決于城市土地發(fā)育程度及土地市場的供求關(guān)系。土地市場化程度越高，競爭越激烈，市場主體的行為越規(guī)范，市場地價水平越接近地塊的收益水平;反之，則市場地價與收益相差越遠(yuǎn)。而供求關(guān)系越平衡，土地價格越接近收益水平。

3.我國城市土地價格評估體系的構(gòu)建

3.1土地評估需遵循的原則

我們要正確評估土地價格，就需要嚴(yán)格遵循土地估價的主要原則，只有正確遵循土地估價原則，才可能有效地對土地進(jìn)行估價。①替代原則，土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代土地的價格決定;土地價格水平由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格;土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。②預(yù)期收益原則，人們對土地投資的動機(jī)在于土地能為投資者帶來預(yù)期收益，土地價格的高低也是由其預(yù)期收益的大小決定的，對土地價格的評估也正是基于對土地未來收益的評估。③最有效使用原則，在市場經(jīng)濟(jì)下，土地的價格應(yīng)該由該地塊的最佳用途所提供的效用決定。如果該土地的效用不是最佳的，就應(yīng)當(dāng)改變它的使用用途，以使之達(dá)到效用的最大化。④報酬遞增或遞減原則， 本原理結(jié)合“最優(yōu)效用原理”，使土地的收益達(dá)到了真正的最大化，最優(yōu)效用原理是在土地的用途上使土地效用最大，而報酬遞增或遞減原則是在土地在“最優(yōu)效用原則”下，使土地的使用效用進(jìn)一步提高，兩種原理有層次上的遞進(jìn)關(guān)系。

3.2城市土地價格評估體系創(chuàng)建方法

目前，城市基準(zhǔn)地價評估的技術(shù)路線大致上都一樣，只是對于具體采用的方法卻不盡相同。

第一，通過《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》作為指導(dǎo)文件，根據(jù)地價的影響因素，在單因素評價上，再采用多因素賦權(quán)加和法，進(jìn)而測算城市不同用地用地類型和不同區(qū)域土地質(zhì)量評價總分值，結(jié)合市場樣本地價的分布特征，劃分土地綜合級別和商業(yè)、住宅、工業(yè)三類不同用地性質(zhì)的分類土地級別，這就從宏觀層面上揭示了城市土地質(zhì)量和地價空間分異規(guī)律，從而為基準(zhǔn)地價評估奠定了基礎(chǔ)。

第二，通過《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》作為指導(dǎo)文件，根據(jù)土地級別，合理利用土地市場交易資料，采用樣本地價平均值法、因素比較法等多種方法評估基準(zhǔn)地價，界定基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及明確“基準(zhǔn)條件”，進(jìn)而分別評定出商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地的級別基準(zhǔn)地價，從而從宏觀層面上體現(xiàn)出城市地價分布規(guī)律和發(fā)展趨勢。

第三，依據(jù)影響標(biāo)定地價的區(qū)域以及個別因素建立對應(yīng)于分類基準(zhǔn)地價“基準(zhǔn)條件”，從而為標(biāo)定地價評估奠定系數(shù)修正的基礎(chǔ)。

3.3城市土地定級的更新

城市土地定級是城市土地使用價值、價格空間分布規(guī)律的概括以及總結(jié)，同時也是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映。土地定級主要是為了能夠全面掌握城市土地質(zhì)量以及城市土地的利用狀況，科學(xué)管理城市土地、合理利用城市土地從而提高城市土地的使用效率，進(jìn)而為國家、各地政府制定各項土地政策及相關(guān)調(diào)控措施、土地評估等提供科學(xué)依據(jù)。

4.結(jié)語

總而言之，我國當(dāng)前的地價變動具有變動周期短，變動幅度大的特點。因此，若每年都通過人工來更新基準(zhǔn)地價，其工作量十分巨大，理論上可行但實際上不可取。當(dāng)前，我國各地正在建立地價評估體系，這對于地價的更新及地價評估體系的良性發(fā)展是十分必要的。

參考文獻(xiàn)：

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